Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно провести смену назначения земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все, что связано с землей, записывается в кадастровые списки. Здесь можно узнать информацию о месторасположении участка, его площади, количестве собственников и, конечно, классе. Последний и обуславливает назначение. В совокупности всех данных участку присваивается категория.
Нюансы процесса изменения назначения земельного участка
В первую очередь необходимо отметить, что все изменения, производимые с земельными участками, проводят так называемые земельные комитеты. Они есть не во всех районах или населенных пунктах. В таком случае надо обращаться в областное управление.
Перед тем как начать смену назначения, рекомендуется посетить земельный комитет, чтобы получить полную информацию о правилах проведения процедуры и требуемому количеству документов. Потому что каждый административный орган самостоятельно решает, как проводить процедуру переназначения, какие документы для этого потребуются, в каком порядке и в каких сроках будет происходить перерегистрация земли. Поэтому в разных регионах некоторые позиции будут отличаться.
Во-вторых, инициировать изменение категории земли может только ее собственник. Вот почему в комиссию обязательно предоставляется паспорт и сертификат, подтверждающий собственность. Подавать заявление от имени собственника может и третье лицо. Но у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, которую подписывает собственник земельного участка. Он же может получить разрешение комиссии.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Если не произвести изменения разрешенного использования земельного участка, но в то же время использовать его не по назначению, можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Наказанием за это может быть, в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, штраф в размере:
- до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей — за нецелевое использование земли (например, на приусадебном участке построен магазин);
- до половины процента кадастровой стоимости участка, но не меньше 3 тысяч рублей — за неведение сельхоздеятельности на предназначенном для этого участке (например, пашня давно не используется);
- до полутора процентов кадастровой стоимости участка, но не меньше 20 тысяч рублей — за то, что на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ничего не строится.
Если отказали в смене ВРИ
В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:
- Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
- Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
- Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
- Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
- Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Если отказали в смене ВРИ
В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:
- Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
- Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
- Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
- Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
- Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Классификация земельных участков в соответствии с Земельным Кодексом РФ
Вообще следует признать, что земля любого назначения может распределяться на два вида:
- Земли сельскохозяйственного назначения, которые используются исключительно в данных целях;
- Земли населенных пунктов, которые не используются для сельского хозяйства и входят в территориальное подчинение определенных населенных пунктов.
Но это классификация укрупненная, по единому признаку. В рамках каждой группы можно выделить еще несколько подвидов.
Например, если речь идет о сельскохозяйственных землях, то их дополнительно разделяют на такие земли как:
- Фермерские хозяйства;
- Хозяйства, занимающие рыболовством;
- Огородничество;
- Подсобное личное хозяйство.
Если рассматривать непосредственно земли населенных пунктов, то они распределяются на такие виды:
- Производственные земли, которые могут использоваться в рамках одного населенного пункта исключительно для строения производственных комплексов,
- Зоны специального предназначения, которые могут использоваться для развития определенных территорий, зон и т.д., для реализации и внедрения инвестиционно привлекательных проектов;
- Общественно-деловые, которые имеют общественный характер;
- Жилые территории, используемые непосредственно для проживания населения города или другого населенного пункта.
В свою очередь такая классификация не является исчерпывающей. Жилые территории в рамках населенных пунктов также разделяются на множество категорий, в зависимости от того, какие жилые массивы возводятся и вводятся в эксплуатацию: многоэтажные жилые дома, среднеэтажные и т.д.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности{q}
В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.
Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.
Ответ прост.
Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).
Для справки.
В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.
Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.
На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.
Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.
Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.
Сроки рассмотрения ходатайства
Помимо основательных причин для отказа поменять группу земельного участка на другую категорию, у комиссии есть право и вовсе отказать в рассмотрении ходатайства. Такая ситуация может возникнуть, если оно подано гражданином или иным лицом, не имеющим на это право. К слову, подать запрос вправе только владелец, являющийся гражданином России. Отказать в рассмотрении ходатайства могут и при подаче неполного пакета документов или неправильном их оформлении.
При отказе владельцу возвращают поданные им бумаги в течение тридцати дней. В целом комиссии отведено три месяца на принятие решения, после чего в срок не больше двух недель владелец должен быть оповещён о принятом решении.
Порядок и последовательность обращения в инстанции не будет одинаков абсолютно для всех случаев, поскольку переводом земельного участка в другую категорию занимаются разные органы. Это зависит от того, к какой группе объект принадлежит в данный момент. Узнать о том, что именно потребуется для каждого отдельного случая, можно обратившись в местный орган самоуправления, который и сообщит, в чьей компетенции тот или иной объект и что потребуется подготовить.
Когда выгодно изменить вид разрешенного использования
Согласитесь, что участок, предназначенный для ИЖС иногда выгоднее использовать в коммерческих целях. Например, построить склад, офис или магазин. Однако, если вид разрешенного использования оставить под индивидуальное жилое строительство, то построенный на его территории офис не удастся зарегистрировать в законном порядке.
А значит станет невозможным получить адрес, провести свет и т.д. и т.п. Также, возникает риск постановления о сносе самостроя. Поэтому перевод земли под ИЖС в коммерческое использование — единственный законный способ легализовать постройку.
Не удастся изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса.
Целевое назначение земельного участка изменилось
Кадастровая стоимость участка при переводе из одной категории в другую изменяется. Земельный налог, рассчитанный исходя из новой стоимости, начинает выплачиваться со следующего налогового периода ( письмо Минфина России от 10 октября 2012 г. № 03-05-05-02/104).
Кадастровая оценка влияет на сумму налога
Сумма земельного налога зависит от ставки и кадастровой оценки участка (ст. 391 и 394 Налогового кодекса РФ). В свою очередь кадастровая оценка и ставка налога зависят от категории, к которой отнесен участок, и разрешенного вида его использования.
Ставку устанавливают муниципалитеты Первая составляющая при расчете земельного налога – ставка – устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не должна превышать следующие значения: – 0,3 процента в отношении участков сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; – 1,5 процента в отношении прочих земельных участков (ст. 394 Налогового кодекса РФ).
Кадастровую стоимость определяет оценка
Второй составляющей при расчете налога является кадастровая стоимость. Она определяется в результате государственной кадастровой оценки по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, оценщиками или лицами, имеющими право на заключение договоров об оценке. В настоящее время действует ряд общих и специальных методических указаний по определению кадастровой стоимости, дифференцированных в зависимости от категорий земли. К примеру, земли сельскохозяйственного назначения оцениваются в соответствии с Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. № 145. На основании оценки органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). Определяется кадастровая стоимость оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования. Иногда земельный участок по правоустанавливающим документам имеет больше одного вида разрешенного использования. В этом случае кадастровая стоимость для каждого из видов разрешенного использования рассчитывается по отдельности. Затем для оценки принимается наибольшая из рассчитанных (п. 2.7.1 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).
Изменение вида разрешенного использования
Общий порядок перевода земель из одной категории в другую определяется статьей 8 Земельного кодекса РФ. При изменении категории земельного участка или вида разрешенного использования неизбежно пересчитывается и его кадастровая стоимость. Изменение может происходить в течение налогового периода, при этом сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, не изменяется. Это происходит независимо от того, уменьшилась или увеличилась в результате кадастровая стоимость участка. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Эта норма действует и при переводе в течение года земельного участка из одной категории в другую и изменении вида разрешенного использования. Если земельный участок не менял владельца и свои границы, то все изменения его кадастровой стоимости и прочих параметров будут учитываться при исчислении земельного налога только с 1 января следующего года (следующего налогового периода). Такого же мнения придерживается и Минфин России в письме от 10 октября 2012 г. № 03-05-05-02/104.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.