Права и обязанности генерального подрядчика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности генерального подрядчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Практически ни одно строительство, за исключением ведения собственной хозяйственной деятельности, не обходится без привлечения генподрядчика. Для этих целей выбирается компания, имеющая право на осуществление соответствующих функций, и возлагающая на себя ответственность за полный цикл строительно-монтажных работ перед инвестором, согласно подписанного договора генподряда.

Комментарий к ст. 706 ГК РФ

1. По общему правилу (ст. 703 ГК РФ) работа выполняется иждивением подрядчика, что предполагает выполнение работы его силами, однако не исключает возможности использования силы третьих лиц. Комментируемая статья регулирует так называемую модель генерального подряда, при которой подрядчик в отношении заказчика выступает генеральным подрядчиком, а третьи лица — в роли субподрядчиков. Обычно субподрядчики привлекаются при выполнении сложного заказа, когда нужно выполнять работы, которые подрядчик не может обеспечить сам.

Поскольку субподрядный договор ничем качественно не отличается от договора подряда, подрядчик по основному договору является здесь заказчиком, а субподрядчик — подрядчиком. Подрядчик, таким образом, является своего рода посредником, личное производство им работ может и не предусматриваться, а функция может сводиться только к координации деятельности субподрядчиков.

Как следует из комментируемой статьи, подрядчик отвечает перед заказчиком за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств субподрядчиком (п. 1 ст. 313, ст. 403 ГК РФ) и перед субподрядчиком за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств заказчиком с правом последующего предъявления к субподрядчику (заказчику) регрессного требования.

Ввиду отсутствия правовой (договорной) связи заказчик не вправе предъявлять прямые требования к субподрядчику, связанные с нарушением договора подряда (и наоборот). Подобные требования возможны лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

2. Подрядчик вправе привлекать субподрядчиков во всех случаях, кроме тех, когда закон или договор требуют от него личного выполнения работы. Отсюда обязанность личного выполнения подрядчиком работы не является безусловной, но по соглашению сторон может стать существенным условием договора (ст. ст. 770, 780 ГК РФ). Кроме того, право подрядчика на привлечение субподрядчиков и свобода их выбора могут ограничиваться заказчиком. Если, несмотря на запрет, подрядчик все же привлек субподрядчиков, он отвечает перед заказчиком за убытки, причиненные их действиями.

3. Как следует из п. 4 комментируемой статьи, заключение договора подряда не исключает возможности привлечения других лиц для выполнения отдельных работ не только подрядчиком, но и заказчиком. Однако данное право заказчика может быть ограничено подрядчиком. В условиях исполнения подрядчиком договорных обязательств его согласие на привлечение заказчиком третьих лиц и заключение с ними договоров на выполнение отдельных работ имеет принципиальное значение. Если подрядчик не дает такого согласия (например, предпочитает самостоятельно привлекать только известных и зарекомендовавших себя субподрядчиков), заказчик не вправе заключать такие договоры.

Если подрядчик дает такое согласие, заказчик, привлекающий для выполнения отдельных работ других лиц, связан с ними самостоятельными соглашениями, а потому за неисполнение (ненадлежащее исполнение) соответствующей работы данные лица отвечают непосредственно перед заказчиком.

При этом если договор подряда уже исполнен (подрядчик сдал, а заказчик принял результат), последующее согласование с подрядчиком случаев привлечения заказчиком третьих лиц для выполнения отдельных работ не требуется.

Если договор подряда заключен между заказчиком и третьим лицом без учета отрицательной позиции генерального подрядчика, последний имеет право обратиться в суд с иском о признании такого договора недействительным. При этом в судебной практике сложилась позиция, согласно которой обязанность заказчика получить согласие генподрядчика на заключение договора на выполнение отдельных видов работ не распространяется на договор возмездного оказания услуг.

4. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2006 по делу N Ф09-10883/06-С4;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А12-5881/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 24.10.2012 по делу N А06-1242/2012;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 03.07.2012 по делу N А12-22677/2011;

— Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2012 N Ф09-10076/11 по делу N А07-5227/11.

Место и роль генподрядчика среди других участников проекта

Двумя ведущими инициативными участниками проекта считаются инвестор и заказчик. С учётом распределения ролей они определяют целевые приоритеты и общее видение проекта. Заказчик как центральная фигура и организатор процессов привлекает средства инвесторов, вкладывает собственные, отвечает за согласование предстоящих работ и обеспечивает своевременную оплату. Именно он инициирует сотрудничество с двумя другими участниками проекта – проектировщиком и подрядчиком. Если подрядчик привлекает к работе дополнительных участников – субподрядные организации, – его уже правильнее называть генподрядчиком, поскольку именно он:

• осуществляет генеральный контроль всех этапов выполнения работ,
• следит за ходом реализации процессов, за которые ответственны привлечённые им организации,
• несёт ответственность за качество, оговорённое в договоре подряда, сроки выполнения и результат в целом.

В Гражданском кодексе России подряду посвящена вся 37 глава. В статье 706 параграфа 1 разъясняется, что если нанятый подрядчик, согласно условиям договора или требованиям закона, не обязан выполнить работу лично, то он может привлекать к исполнению взятых на себя обязательств третьих лиц – субподрядные организации – и тогда он получает статус генерального подрядчика. В этом случае он станет, по сути, посредником:

• ответственным перед заказчиком за действие субподрядчиков, если те не исполнят (или исполнят ненадлежащим образом) условия договора,
• и ответственным за действие заказчика, если тот нарушит соглашение.

На практике данное положение о генеральном подрядчике Гражданского кодекса России означает, что технически простые работы на стройках чаще всего выполняет лично генеральный подрядчик, и подрядчик со стороны привлекается в случае необходимости выполнить сложный высокотехнологичный или многофункциональный комплекс работ. Такое чаще происходит при выборе генподряда на промышленное строительство и вообще на любые масштабные строительные объекты.

Заказчик же со своей стороны осуществляет строительный контроль только генподрядчика, не вмешиваясь с функцией надзора в действия субподрядных компаний.

Комментарии к ст. 706 ГК РФ

1. Предполагается, что подрядчик вправе привлечь к выполнению задания субподрядчика, если заказчик не установит требование о личном исполнении задания подрядчиком либо такое требование будет установлено законом. В этом случае подрядчик приобретает статус генерального подрядчика. Договор субподряда является разновидностью подряда, и поэтому к нему применимы положения комментируемой главы. Следует отметить, что субподряд отличается от договора поставки материалов, который заключается генеральным подрядчиком с поставщиками материалов или оборудования. Последний регулируется нормами, относящимися к договору купли-продажи.

Такой способ исполнения заданий заказчика является наиболее распространенным в области строительства и проведения НИКОР. При этом генеральный подрядчик может передать все права по исполнению задания, за исключением общего руководства работами. О личном исполнении договора подряда можно говорить, когда заключен бытовой подряд.

2. Привлечение субподрядчика не означает о распределении ответственности между ними перед заказчиком. Генеральный подрядчик отвечает за последствия привлечения субподрядчика, причем не имеет значения, привлечен он на законных основаниях или в нарушение требований договора или закона. В то же время генеральный подрядчик несет ответственность и перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение последним обязательств по договору подряда. Генеральный подрядчик может в дальнейшем предъявить претензии стороне, не исполнившей своих обязательств в регрессном порядке. Таким образом, заказчик и субподрядчик не могут предъявить друг другу какие-либо претензии по поводу исполнения обязательств, заключенных ими с генеральным подрядчиком.

3. Несмотря на заключенный договор подряда заказчик вправе заключить договоры с третьими лицами на выполнение отдельных этапов работ, если против этого не возражает генеральный подрядчик. В этом случае третьи лица несут ответственность за свои действия непосредственно перед заказчиком.

Финансовые отношения между субподрядчиком и генподрядчиком

В классическом варианте, согласно 706-ой статье ГК, генеральный подрядчик, как посредник между заказчиком и субподрядчиком, несёт ответственность (в том числе – финансовую) перед одним участником за нарушение договорных обязательств со стороны другого участника. Однако условия некоторых договоров требуют разъяснений в следующих ситуациях.

• Отсрочка выплат.

Часто в договорах субподряда вносится пункт, по которому генеральный подрядчик оплачивает субподрядчику его работу спустя определённое время после того, как сам получит оплату от заказчика. Правомерность этого условия ставится под сомнение.

Вопрос актуализируется в тех случаях, когда заказчик задерживает выплату генподрядчику, и эта задержка автоматически отражается на выплатах субподрядчику. Исходя из судебной практики, сам пункт договора, связывающий оплату субподрядчика с оплатой заказчика, скорее всего, будет признан незаконным (противоречащим п.3 статьи 706). Солидарная обязанность (генподрядчика и заказчика) в этом случае тоже не наступает. Генподрядчик обязан будет лично оплатить работу субподрядчика в любом случае, если та произведена без нарушений.

• Прямые платежи.

Статья 706 в пункте 4 допускает заключение заказчиком (по договорённости с генподрядчиком) прямого контракта с третьим лицом (субподрядчиком). К такому соглашению тоже применим регламент, касающийся договора подряда.

Если субподрядчик, со своей стороны, по каким-либо причинам хочет связать оплату с заказчиком, то он должен напрямую заключить с заказчиком на выполнение отдельных работ или в договорах субподряда и генподряда сразу предусмотреть прямую форму расчёта (минуя генподрядчика).

• Генподрядный процент.

Речь об оплате субподрядчиком услуг генерального подряда. Такой процент должен компенсировать затраты (расходы) на отдельные конкретные услуги, оказываемые генподрядчиком субподрядчику. расходов здесь – это затраты, связанные:

• с обеспечением техдокументацией,
• с координацией работ субподрядчика,
• с приёмкой работ и сдачей их заказчику,
• с обеспечением пожарной и сторожевой охраны и др.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик строительства является основным партнером Заказчика на строительной площадке. Фактически Заказчик делегирует генподрядчика, своими намерениями построить объект и начать его эксплуатировать, а значит получать прибыль.

При выборе генподрядной компании для строительства, нужно это хорошо понимать. Кто пойдет рядом с тобой, как сложатся взаимоотношения, насколько отзывчив и коммуникабелен будет генподрядчик, в той или иной ситуации.

Естественно, цель любой коммерческой компании, зарабатывать деньги, и мы не являемся исключением. Но все же у нас есть ряд отличий. Топ-менеджмент компании — это инженеры-строители, с высшим профильным образованием, соответственно, имеют чувство ответственности за свою работу и работу своих подчиненных.

Для возможности получения строительной организацией заказов на генподряд необходимо её вступление в СРО – саморегулируемую организацию и получение свидетельства о допуске. Для этого необходимо собрать пакет документов:

• Заявление о желании вступить в члены саморегулируемой строительной организации
• Протокол собрания учредителей
• Анкета с печатью и подписью руководителя строительной фирмы
• Копия Устава компании
• Приказы о назначении гендиректора и главного бухгалтера
• Свидетельство ОГРН
• Свидетельство УФНС о внесении записи в ЕГРЮЛ, должно содержать все изменения и дополнения
• Копия выписка из ЕГРЮЛ, получить её необходимо не позднее чем за месяц до подачи пакета документов
• Копия ИНН
• Копия информационного уведомления Госкомстата
• Сведения о квалификации, стаже работы работников строительной компании. Одно из требований вступления в СРО – наличие определённого количества квалифицированных специалистов. Для этого компании необходимо либо доукомплектовать штат аттестованными кадрами, либо послать своих сотрудников на курсы повышения квалификации.

Договор на подряд может быть расторгнут по соглашению сторон или по желанию одной из них.

Договор хочет расторгнуть заказчик:

• Желание заказчика не мотивировано. В этом случае он извещает подрядчика и выплачивает сумму пропорционально выполненным работам, а также возмещает убытки, возникшие из-за прекращения договора
• Отказ в претензионном порядке. Статья 715 ГК РФ является основанием для требования возмещения убытков со стороны подрядчика, если он не приступил к реализации проекта, осуществляет мероприятия недопустимо медленно, качество работ не соответствует нормативному.

Генподрядчик – это обычно специализированная строительная организация, которая насеет ответственность перед заказчиком за своевременное выполнение работ с надлежащим уровнем качества, произведенных силами как генподрядной, так и субподрядной организации.

Обязанности генподрядчика:

• Приёмка площадки от Заказчика
• Выбор субподрядных организаций, заключение с ними договора
• Обеспечение готовности конструкций или вида работ для осуществления субподрядной организацией своей деятельности, передача субподрядной организации необходимого пакета НТД, снабжение оборудованием материалами и комплектующим согласно календарному плану
• Координация действий всех субподрядчиков, полная ответственность перед заказчиком за деятельность субподрядных организаций
• Согласование с заказчиком переноса сроков выполнения мероприятий и отклонений от техдокументации
• Участие в доработке техдокументации по устранению возможных неточностей, внесению необходимых дополнительных мероприятий, улучшению технических характеристик объекта
• Ведение согласованных с заказчиком видов учёта
• Участие в проведении проверок органами надзора
• Осуществление приёмки результатов строительства совместно с Заказчиком и сдачу в эксплуатацию.

Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?

В этом случае возникают риски переквалификации отношений с техническим заказчиком в подрядные (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12).

Следствием этого для застройщика может быть риск возникновения ответственности перед техническим заказчиком (генподрядчиком) за исполнение обязательств заказчика, предусмотренных гл. 37 ГК РФ, и утрата возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в отношении оказания им услуг по контролю и надзору за строительством.

Для технического заказчика это означает возникновение перед застройщиком встречного обязательство по качеству, объемам и срокам выполнения работ.

Ввиду изложенного только четкая структура договорных отношений между участниками проекта и правильное с точки зрения законодательства распределение функций позволит минимизировать риски обеих сторон.

Поскольку у судов на этот счет однозначный подход не сформирован, проанализировав судебную практику, можно выделить несколько основных критериев, по которым суды дают ту или иную квалификацию договору на выполнение функций технического заказчика.

Услуги генподряда в строительстве 2021 г.

Строительные контракты традиционно содержат в себе общие и специальные положения. Вторые в каждом конкретном случае формулируются индивидуально и можно сказать, что приоритет имеют именно они. Однако это не означает, что группа общих положений не имеет веса. Среди них – такие значимые «пункты», как:

• предмет и объект контракта;
• работы, выполняемые подрядчиком;
• цена и оплата;
• расторжение контракта;
• гарантии и страховки;
• прочие «стандартные» условия.

«Если мы посмотрим на то, как в организации построена работа по управлению сложными по своей сути строительными контрактами, как правило, следует выделить две роли, которые имеют ключевое значение для управления контрактом. Первая роль – это роль лица, осуществляющего управления контрактами, а вторая – лицо, осуществляющее администрирование контрактов. Различие между управлением и администрированием заключается в том, что управление предполагает принятие решений по ключевым вопросам исполнения контракта. Для администратора контракта характерно отслеживание любых сроков в ходе выполнения контракта, ведение переписки с уполномоченным лицом подрядчика и направление ему уведомлений, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и так далее», – отмечает Станислав Дурягин.

Наконец, последнее, на чем стоит остановиться, – это контрактные модели. Они определяются услугами, которые предоставляет подрядчик.

• Контрактная модель EP (Engeneering + Procurement) предполагает, что подрядчик осуществляет проектирование и поставку оборудования.
• Контрактная модель EPC (Engeneering + Procurement + Construction) похожа на модель EP, однако к задачам подрядчика прибавляется строительство и пусконаладка.
• В контрактной модели EPS (Engeneering + Procurement + Services) к модели EP добавляются технические услуги, например, шефмонтаж.
• Контрактная модель EPCM (Engeneering + Procurement + Construction Managment) – это не подрядный, а консультационный контракт.
• Контрактная модель EPCCM (Engeneering + Procurement + Construction + Construction Managment) по сути копирует модель EPC, добавляя к ней управление строительством.

По словам Александра Зезекало, когда мы говорим о заблуждении (ошибке в самом широком ее понимании), то имеем в виду ложное представление о чем-либо. Важно помнить, что в праве заблуждение выступает в качестве одного из пороков воли.

«Сама возможность оспаривать сделку под влиянием заблуждения получала и получает неоднозначную оценку со стороны юристов. Кто-то видит в этом вполне закономерное следствие того, что сделку мы рассматриваем как волевой акт. Если же воля не соответствовала ее изъявлению, то такую сделку можно и нужно оспаривать. Другие специалисты видят угрозу стабильности гражданского оборота, ведь то, что было изъявлено, вызвало доверие других лиц, доверие оборота. Сторонники и той, и другой позиции едины в том, что оспаривание сделки, совершенной под влиянием заблуждения, возможно только в ограниченных законом исключениях», – подчеркивает юрист.

При этом такая возможность в праве – не нова. Как отмечает Александр Зезекало, еще римские юристы занимались этой проблемой. Так, например, в дигестах описывается, как они пытались найти приемлемое решение и ответить на вопрос: каковы будут последствия совершения сделки под влиянием заблуждения (когда, например, медь продана вместо золота)? В дальнейшем разработка этой темы только набирала обороты.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Практически ни одно строительство, за исключением ведения собственной хозяйственной деятельности, не обходится без привлечения генподрядчика. Для этих целей выбирается компания, имеющая право на осуществление соответствующих функций, и возлагающая на себя ответственность за полный цикл строительно-монтажных работ перед инвестором, согласно подписанного договора генподряда.

Перечень обязанностей у генерального подрядчика немалый, так как от профессионализма и ответственности его команды зависит исход строительства. Поэтому для любого серьезного заказчика выбрать организацию, предоставляющую качественные услуги генподрядчика, очень ответственный шаг, так утверждённая компания будет в буквальном смысле распоряжаться финансовыми потоками, направленными на реализацию проекта.

В самом начале реализации инвестиционного контракта, по достижению всех договорённостей с заинтересованными лицами, заказчик, как правило, незамедлительно начинает поиск потенциального генподрядчика, что является верным шагом. Несмотря на то, что от момента принятия решения до разработки котлована могут пройти месяцы, и даже годы, генподрядчик может, пользуясь опытом, начать взаимодействие с проектировщиками на предмет возможности оптимизации проекта и, тем самым, обеспечить экономию значительных средств инвестора.

В практике известны случаи, когда услуги генерального подрядчика оказывает группа компаний, подчиняющаяся головной организации. Такие структуры, чаще всего, имеют в своём составе собственных проектировщиков, службу заказчика, занимающуюся согласованием документации, и даже производственные мощности. В этих случаях, останавливая свой выбор на подобной организации, инвестор, хоть и заключает разные договора на генпроектирование и генподряд, как того требует закон, но, по сути, всю ответственность за объект перекладывает на одно лицо. Такие структуры обычно самостоятельно обеспечивают себя проектной документацией, строительными материалами, средствами механизации, а по завершению строительства сами привлекают государственные органы и передают инвестору готовый объект.

Понятие технического заказчика закреплено в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, из анализа которого можно выделить следующие особенности правового статуса технического заказчика. Во-первых, следует отметить, что техническим заказчиком может быть как физическое лицо, действующее на профессиональной основе, так и юридическое лицо.

Во-вторых, застройщик уполномочивает технического заказчика от имени застройщика заключать следующие виды договоров:

• на выполнение инженерных изысканий;
• на подготовку проектной документации;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

То есть технический заказчик от имени застройщика взаимодействует с организациями, выполняющими инженерно-геологические и геодезические изыскания, проектными фирмами, генеральным подрядчиком и подрядчиками.

В-третьих, технический заказчик выполняет следующие функции:

• подготавливает задания на выполнение инженерных изысканий, разработку проектной документации, выполнение строительных работ;
• предоставляет геологам, геодезистам, проектировщикам материалы и документы, необходимые для выполнения ими работ (исходные документы и материалы);
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществляет иные функции (например, строительный контроль (ч. 2 ст. 53 ГрК РФ)).

Не стоит путать правовой статус застройщика и технического заказчика. Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. С учетом вышеуказанных положений можно сделать вывод, что технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 по делу N А32-9696/2013, ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

К сведению. Привлечение технического заказчика не является обязательным. Застройщик (заказчик строительства) вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Ответственность определяется исходя из условий договора, заключенного с застройщиком. По общему правилу технический заказчик выполняет лишь определенные представительские функции застройщика, в определенной мере его можно назвать профессиональным представителем застройщика по строительству капитального объекта, поэтому застройщик вправе предъявить требования к техническому заказчику только при ненадлежащем выполнении таких представительских функций.

Генеральный подрядчик – подрядчик-субподрядчик: подводные камни взаимоотношений

• ФЗ об исполнительном производстве

• Закон о коллекторах

• Закон о национальной гвардии

• О правилах дорожного движения

• О защите конкуренции

• О лицензировании

• О прокуратуре

• Об ООО

• О несостоятельности (банкротстве)

• О персональных данных

• О контрактной системе

• О воинской обязанности и военной службе

• О банках и банковской деятельности

• О государственном оборонном заказе

• Закон о полиции

• Закон о страховых пенсиях

• Закон о пожарной безопасности

• Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств

• Закон об образовании в Российской Федерации

• Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации

• Закон о защите прав потребителей

• Закон о противодействии коррупции

• Закон о рекламе

• Закон об охране окружающей среды

• Закон о бухгалтерском учете

  • Обзор судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ

    «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.05.2018)

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

  Все документы >>>

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 11 (ред. от 29.06.2021)

    «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок»

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 (ред. от 29.06.2021)

    «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»

  Все документы >>>

  • Федеральный закон от 02.07.2021 N 325-ФЗ

    «О внесении изменений в статью 51.2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 11.11.2003 N 138-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

    «О лотереях»

  • Федеральный закон от 28.11.2011 N 335-ФЗ (ред. от 02.07.2021)

    «Об инвестиционном товариществе»

  

  Материально-техническое обеспечение

  По предварительной договоренности генподрядчик может самостоятельно обеспечивать объект строительства материальными ценностями. В этом случае он обязан контролировать соблюдение сроков поставки продавцами материалов, согласовывать цены с заказчиком, обеспечить строительный объект всем необходимым оборудованием и механизмами, чтобы процесс возведения или ремонта здания не прерывался.

  В случае поставки некачественных материалов обязан вернуть их, предъявив претензию поставщику. Генподрядчик несет полную ответственность за обеспечение субподрядных организаций материалами для проведения работ.

  Если приобретенные материалы не использованы в полном объеме, то по предварительной договоренности генеральный подрядчик вправе излишки реализовать.

  Тонкости взаимоотношений

  Генподрядчик и субподрядчик в строительстве – это неразрывно связанные звенья всего строительства. Всю ответственность за действия субподрядных организаций принимает на себя генеральный подрядчик. Если возникают спорные вопросы, то их решает только генеральный подрядчик.

  В свою очередь заказчик вправе нанять несколько подрядчиков, к примеру, на конкретный участок работ. В этом случае такие договора не расцениваются как генеральный подряд.

  Если договором между генеральным подрядчиком и субподрядчиком не оговорено ограничений, то последний вправе самостоятельно привлекать к работам другие подрядные организации, а не проводить все работы самостоятельно.

  Услуга по генеральному подряду становится все популярнее за счет своей мобильности и гибкости во взаимоотношениях между сторонами. Для заказчика – это возможность привлечь к работам самых лучших специалистов, возводить объект строительства по самым современным технологиям и использовать самые новейшие разработки.

  Договор субподряда в строительстве

  Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.

  Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.

  Задачи подрядчика:

  • действовать в точности с данным поручением;
  • предоставить результат в установленные сроки;
  • осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.

  У подрядчика должен быть сертификат/лицензия/разрешение на вид деятельности.

  Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

  Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

  К функциям девелопера относится:

  • разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
  • анализ рынка недвижимости;
  • покупка или аренда земельного участка;
  • получение разрешения на строительство;
  • наем подрядчика для реализации проекта;
  • надзор за ходом строительства;
  • привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
  • реклама и реализация объекта недвижимости.

  Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.

  Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.

  Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.

  Как работает схема субподряда

  Упрощенный вариант системы работы подрядчика и субподрядчика можно описать на примере работы рекламного агентства (РА). Агентство (подрядчик) получило от организации заказ на реализацию рекламной кампании, предусматривающей проведение розыгрыша призов, выпуска листовок, размещения рекламных материалов в СМИ.

  Из всего перечня работ подрядчик может выполнить своими силами только проведение розыгрыша призов, разработать дизайн макетов листовок и объявления для печатных СМИ. Остальные этапы работы передаются другим организациям, в этом случае субподрядчики – это типография и газета. Принимать и контролировать работы у газеты и типографии будет подрядчик (рекламное агентство), а принимать выполнение всего комплекса заказа будет заказчик у агентства, именно оно отвечает за качество, сроки, согласовывает все нюансы. Часто заказчик даже не догадывается о привлеченных сторонних организациях.

  
  

  Похожие записи:

  • Порядок выплат алиментов при усыновлении и удочерении после развода
  • как можно послать человека с матами
  • Можно или нет ставить глухой забор от соседей в СНТ и ИЖС: закон от 2022 года