Налог с продажи подаренной квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи подаренной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.

Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?

• Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

• Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.

• Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.

• Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.

Налог на подаренную недвижимость

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Надо ли подавать декларацию при продаже квартиры, полученной в дар?

Как уже было озвучено выше, мы настоятельно не рекомендуем вам самостоятельное составление налоговой декларации. Но почему? На самом деле это очень трудоемкий процесс который требует специальных знаний.

Велика вероятность, чтобы допустить ошибку. Но если вы хотите попытать собственные силы, вы должны подготовиться. Ознакомьтесь с образцами заполнения налоговой декларации на сделку купли-продажи.

Также, в обязательном порядке ознакомьтесь с бланками, которыми нужно руководствоваться при составлении договора и декларации.

Запаситесь документами, которые вам понадобятся:

• ваш паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• техническая документация;
• оценка недвижимости;
• некоторые документы.

Составляя налоговую декларацию обязательно пользуйтесь печатным шрифтом. Указывайте все данные так, как они озвучены в документах.

Немаловажной особенностью является составление налоговой декларации в соответствии с требованиями, которые предъявляет именно ваша налоговая инспекция. Поэтому рекомендуем вам заранее обратится в это государственное учреждение, чтобы прояснить некоторые вопросы.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

А если квартира куплена в новостройке?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.

Можно ли продать подаренную квартиру

Продажа объекта недвижимости, полученного по договору дарения, может произойти сразу после прохождения государственной регистрации в органах Росреестра. Дарственная не может содержать запрета на продажу, так как в этом случае она будет признана недействительной. По закону, даритель не может выдвигать встречных условий.

Выписка из ЕГРН, полученная в Росреестре после регистрации, или свидетельство о праве собственности – документы, подтверждающие возможность распоряжения юридической судьбой квартиры по усмотрению собственника. Иными словами, новый владелец вправе в любое время сдать, продать, обменять, передать по наследству или подарить квартиру.

Наиболее частая причина продажи подаренной квартиры – получение прибыли. Однако реализация жилья, если оно находится в собственности менее трех (а с 2016 года – пяти) лет, не столь выгодное предприятие. Необходимо учесть, что в таком случае потребуется уплатить налог, который равен 13 % от размера полученного дохода.

Переоформление квартиры подразумевает образование дохода на стороне одаряемого. Он, не затратив собственных денег, в подарок, получает на праве собственности дорогостоящее имущество – недвижимость. В глазах закона у него появляется налогооблагаемый доход, с которого одаряемый должен самостоятельно рассчитать и заплатить налог в бюджет.

Налог на доходы рассчитывается по ставке 13% по правилам, которые мы подробнее разберем ниже.

От налогообложения подаренной квартиры освобождаются близкие родственники дарителя. Если сделка заключена между физическими лицами, которые входят в круг близкого родства, то взносы за подаренную квартиру платить не нужно. Налоговую декларацию также подавать не требуется.

Список людей, которые по закону не платят налоговые взносы при получении квартиры в дар:

• супруги между собой;
• родители и дети (например, при дарении сыну или дочери);
• усыновители и усыновленные;
• бабушки/дедушки и внуки;
• сестры и братья – по отношению друг к другу. Считаются как родные, так и имеющие одного отца/мать.

Как выполнить расчет налогового платежа

Для квартир, подаренных до 2016 г., сумма налога определялась по следующей формуле:

НДФЛ = (Д – НВ) × 0,13

• НДФЛ – итоговая величина налогового платежа с дохода на продажу подаренного объекта недвижимости;
• Д – доход, полученный владельцем квартиры после ее реализации (в соответствии с договором купли-продажи);
• НВ – величина налогового вычета (он составляет 1 млн руб);
• 0,13 – размер налога на доход (13%).

В 2016 г. Алексеев Н. принял решение продать квартиру за 3,8 млн руб, год назад подаренную ему дальним родственником. Поскольку 3 года с момента принятия дара еще не истекло, он обязан после совершения сделки заплатить налог. По российскому законодательству он может получить вычет на 1 млн руб, т.е. налог при продаже составит:

Начиная с января 2016 г. налогооблагаемая база исчисляется из величины кадастровой стоимости жилья (ее можно посмотреть на сайте Росреестра), умноженной на коэффициент 0.7. Таким образом, следует руководствоваться формулой

НДФЛ = (КС – НВ) × 0,7 × 0,13

• КС – кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Право на налоговый вычет

У лиц, которые занимаются отчуждением подаренной квартиры до того, как она пробыла у них в собственности положенное время, тоже существует возможность уменьшить сумму сбора.

Граждане, которые исправно платят налоги на доходы, могут претендовать на уменьшение облагаемой налогом базы на один миллион рублей.

Кто обладает таким правом?

• официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
• пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
• субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
• лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита в два миллиона рублей.

Кроме того, значительно уменьшить налоговую базу можно путём покупки нового жилья на полученные доходы. Налог уплачивается с разницы между полученной суммой и потраченной на новое жильё.

• покупка квартиры, земли или иной недвижимости;
• траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
• расходы, связанные с приватизацией.

Можно ли продать дарственную квартиру и через сколько?

Подаренную квартиру продать можно, если право на нее зафиксировано в ЕГРН (до 2017 года этот реестр именовался ЕГРП).

Распространено мнение, что после дарения продажа квартиры возможна не сразу. Где-то говорится о необходимости владеть подаренной недвижимостью 3 года, где-то — 5 лет. Это не соответствует действительности.

Сразу после внесения регистрационной записи о переходе права на квартиру в реестр одаряемый становится полноправным собственником жилья. С этого момента он волен распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например передарить ее, отдать в залог или продать.

Поэтому правильный ответ на вопрос «Через сколько можно продать квартиру после дарения?» таков: сразу же, как только одаряемый получит на руки выписку из ЕГРН (ныне они выдаются в качестве замены свидетельств о регистрации права).

Получать согласие прежнего хозяина квартиры на сделку не требуется. И у того по общему правилу нет никаких правовых оснований запрещать сделку или же требовать признания ее недействительной.

Имеется судебная практика, подтверждающая правомерность включения в дарственную с пожизненным проживанием дарителя условия о необходимости получения письменного согласия дарителя на все сделки с квартирой. В таком случае без его согласия не обойтись (апел. опр. ВС Республики Карелия от 25.10.2016 по делу № 33-3820/2016).

Сроки владения жильем важны только для уплаты налога с его продажи, о чем будет рассказано ниже.

Документы для продажи полученной по договору дарения квартиры

Подготовку пакета документов следует начать с составления договора купли-продажи. Документ готовится в трех экземплярах, один из которых будет храниться в Росреестре. Он удостоверяется у нотариуса по желанию сторон.

Существует два случая, когда без нотариуса не обойтись:

1. Продажа долей в квартире, в том числе в случае, когда в качестве продавцов по договору выступают все собственники долей (ч. 1 ст. 42 закона № 218).
2. Продажа недвижимости, принадлежащей детям, недееспособным или ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 закона № 218).

Не обойтись без таких документов, как:

1. Заявление на регистрацию перехода права. Подписывается при подаче документов в регистрирующий орган обеими сторонами сделки. Возможна подача заявления одной из сторон, если договор удостоверен нотариусом. В случае обращения в МФЦ составлять заявление заранее не нужно — это сделают сотрудники центра.
2. Паспорта сторон сделки.
3. Документ, подтверждающий право продавца на имущество (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве).

Согласие супруга продавца на сделку не требуется, так как дарение квартиры предполагает ее поступление в единоличную собственность одаряемого супруга (ч. 1 ст. 36 СК РФ).

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Например:

1. Нотариальные доверенности представителей сторон, если одна из них или обе действуют через представителей.
2. Согласие органов опеки, если квартира принадлежит малолетнему (до 14 лет) ребенку.
3. Согласие родителя на продажу, если квартира принадлежит ребенку от 14 до 18 лет.

Порядок регистрации перехода права в Росреестре

До сдачи документов в Росреестр рекомендуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права. Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ она составляет 2000 руб. Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, она уплачивается каждым из них.

Хотя платить пошлину заранее необязательно. Если этого не сделать, покупателю при подаче документов выдадут уникальный идентификатор платежа, с помощью которого в течение 5 дней нужно будет уплатить необходимую сумму.

Существует несколько способов подачи документов в регистрирующий орган:

• непосредственно в Росреестр;
• в многофункциональный центр;
• почтовым отправлением.

В Росреестр и МФЦ документы сдать можно как лично, так и через представителя.

Допускается подавать документы в электронной форме, однако это возможно только в случае, когда они подписаны при помощи электронной подписи.

Сроки регистрации зависят от того, куда подавались документы:

• в Росреестр — 7 дней;
• МФЦ — 9 дней.

Как быть, если даритель умер после заключения договора?

Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.

Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:

1. Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
2. Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
   • апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
   • апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.

   Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:

   • апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
   • апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.
3. С 02.03.2013 регистрации подлежит не сам договор, а переход права. Судами принимается во внимание факт обращения за регистрацией. Если он установлен, право за одаряемым могут признать (см. апел. опр. Кемеровского облсуда от 18.03.2015 по делу № 33-2447/2015).

Резюме «Вопрос-ответ»

Нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры в принципе?

Да, как и при продаже любых объектов недвижимости — если законом прямо не определены механизмы освобождения продавца от соответствующего налога.

В каких случаях продавец подаренной квартиры освобождается от уплаты налога на доход с ее продажи?

Это возможно, если он владел подаренной квартирой в течение периода, составляющего 3 года и более.

Каким образом можно уменьшить налог на продажу подаренной квартиры?

Для этого есть следующие основные способы:

• применение фиксированного вычета в 1 000 000 рублей, который снижает налогооблагаемую базу;
• применение имущественного налогового вычета (если налогоплательщик имел расходы на покупку какого-либо другого жилья за свой счет).

Как рассчитать сумму налога при продаже подаренной квартиры

Как мы уже писали выше, действующий собственник квартиры при её реализации обязан заплатить налог в размере 13% от установленной общей стоимости объекта, умноженной на «понижающий коэффициент»(на 0,7).

Физические лица в России обязаны платить налог со своего дохода (не прибыли) – так называемый НДФЛ. Резиденты по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Для резидентов Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот, освобождений и вычетов.

Полученная в дар квартира также является доходом, подлежащим налогообложению. Однако налог платить не нужно, если дарителем является близкий родственник одаряемого (пп.1 п.18 ст. 217 НК). Близкое родство определяется Семейным кодексом, к числу близких родственников относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и не полнородные братья и сестры (ст. 14 СК).

Если период владения окажется меньше минимального, то продавец-резидент вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере одного миллиона рублей (пп.1 п.2 ст. 220 НК). Это означает, что 13% налога будет высчитываться не со всей цены квартиры, а ее части – за вычетом 1 млн.

Сын дарит мне свою долю, я продаю квартиру. Я плачу налог?

Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?

Похожие записи:

• Ипотека на 2023 год: условия, процентные ставки, документы в Росбанке
• Взыскание задолженности по алиментам после 18 лет
• Льготы для сотрудников МВД в 2023 году