Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Принципы составления отчета и его структура
В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:
- Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
- Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
- Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
- Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
- Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.
Иногда сторонние проверяющие «перегибают палку» в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.
Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.
Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.
Ниже приведем пример типовой структуры Отчета:
- 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
- 2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
- 3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
- 4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
- 5 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
- 5.1. Используемая терминология
- 5.2. Цель оценки. Определение рыночной стоимости
- 6 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
- 6.1. Этапы процесса оценки
- 6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком
- 6.3. Достоверность и достаточность используемой при проведении оценки информации
- 7 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
- 7.1. Характеристика района местоположения арендуемых помещений
- 7.2. Характеристика объекта оценки
- 8 АНАЛИЗ РЫНКА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ
- 8.1. Краткий обзор социально-экономического развития Российской Федерации
- 8.2. Краткий обзор социально-экономического развития г. Москва
- 8.4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москва
- 9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
- 10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
- 10.1. Описание затратного подхода
- 10.2. Описание сравнительного подхода
- 10.3. Описание доходного подхода
- 10.4. Выбор подходов к проведению оценки
- 11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
- 12 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
- 13 ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ
- 14 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
- ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ
- Приложение №1. Задание на оценку
- Приложение №2. Копии документов, предоставленных Заказчиком
- Приложение №3. Скриншоты Объектов-аналогов, использованных при определении стоимости
- Приложение №4. Копии документов Оценщика
Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.
Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.
Популярность сервиса растет
Сегодня сервис онлайн-оценки по фото заемщика, помимо Альфа-Банка, доступен в Абсолют Банке, «Уралсибе», Газпромбанке и других. При этом для клиента сохраняется выбор: он может заказать онлайн-оценку с выездом оценщика или сам провести фотоотчет. Но многие выбирают самостоятельный вариант. По оценке SRG, сейчас в среднем на три отчета об оценке приходится один с оценкой по фото заемщика, за год рост с 0% до 25–30%.
Подготовить фотоотчет для оценки квартиры без привлечения стороннего эксперта в Абсолют Банке можно с декабря 2020 года. По данным банка, со старта продукта клиенты оценили недвижимость суммарно более чем на 1,4 млрд руб. При этом каждый пятый отчет был выпущен с помощью сервиса «Бесконтактная оценка» или по фото заемщика. «Доля заказов через сервис «Бесконтактная оценка» растет с каждым месяцем. Услуга особенно популярна у заемщиков, которые получают ключи от застройщиков и оформляют закладную, необходимую в случае, когда квартира в новостройке приобреталась на заемные средства банка. Таких запросов 53% от общего объема заявок на оценку жилого имущества», — рассказал начальник управления организации активных продаж Абсолют Банка Илья Плужников.
В банке «Уралсиб» сервис дистанционного заказа отчета об оценке без посещения клиентом офиса оценщика был запущен еще в 2018 году. В конце 2020 года банк совместно с компанией SRG начал прорабатывать расширение функционала этого инструмента — самостоятельный осмотр помещения самим заказчиком, а также подготовку отчета «Без осмотра», то есть без выезда профессионального оценщика и без фотографирования объекта, рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. Полноценно сервис заработал в январе 2021 года. «Тестирование при запуске показало, насколько удобно и понятно приложение SRG. Мы видим потенциал этого сервиса и надеемся нарастить долю заказов через сайт банка с самостоятельной оценкой», — добавила Екатерина Жженова.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Что такое отчет об оценке ипотеки?
Перед обменом контрактами (выпуском предложения) о покупке недвижимости покупатель или ипотечный кредитор покупателя обычно заказывает этот отчет об оценке ипотеки.
Отчет об оценке ипотечного кредита оплачивается вами, заемщиком, но, как правило, полностью в интересах ипотечного кредитора, но это не всегда так. Кредитор будет иметь определенные минимальные требования к соотношению кредита к стоимости, и в отчете будет установлено, что недвижимость имеет достаточную стоимость, чтобы соответствовать этим стандартам. В отчете не нужно оценивать недвижимость по покупной цене, если соотношение кредита к стоимости все еще соблюдается.
Оценка или обследование не нужны, если вам не требуется ипотека. Тем не менее, учитывая соответствующие суммы, было бы целесообразно провести оценочное исследование в той или иной форме компетентным независимым сертифицированным оценщиком RICS третьей стороной.
Где лучше заказать оценку?
Заемщик вправе обратиться и к независимому оценщику, и в компанию, аккредитованную банком. Но, чтобы избежать затягивания сроков оформления документов или возврата отчета на доработку, желательно пользоваться услугами компаний, которые уже сотрудничают с банком, знают его требования и отражают в отчете все необходимые банку критерии.
Если выбрана аккредитованная банком компания, то проверять документы, подтверждающие законность ее деятельности, не придется. У независимой компании необходимо проверить наличие следующих документов:
- учредительные документы;
- разрешительные документы на оценочную деятельность;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- полис страхования гражданской ответственности;
- информацию о наличии профильного образования у сотрудников;
- документы, подтверждающие, что компания состоит в саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляет контроль за данной деятельностью.
Таблица 3. Сведения о заказчике оценки
|
Фамилия �?мя Отчество |
�?ванов Петр Васильевич |
|
Местонахождение |
г.Москва , ул. Гришакина, д. 199 |
|
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ |
Российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001 г. Москва ОВД Клязьмино. |
I. Материалы, переданные заказчиком:
- Копия свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.
- Копия кадастрового паспорта помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 от 23.07.2008 г.
- Копия экспликации от 23.07.2008 г.
II. Законодательные и нормативные акты:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
№51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 года. - Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).
III. Монографии и методологические материалы:
- �?нвестиционная оценка, 2-е издание, исправленное. Дамодаран Асват, 1341 стр., 2005г.
- Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002-496 с.
- Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — С3Пб: Питер, 2001 год (серия «Учебники для вузов»).
- Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». М., Дело, 1997 г., 461 с.
- Учебник «Оценка стоимости недвижимости», авторы: Грибовский С.В., �?ванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е., г.Москва, «�?НТЕРРЕКЛАМА», 2003 г.
Что должно быть в отчете
После оценки эксперт должен передать вам лично или в банк напрямую отчет — это многостраничный документ, оформленный в соответствии с законом. В нем должны быть указаны данные оценщика, включая копию его страхового полиса, и данные квартиры — подробное описание объекта с установленной ценой. В отчете оценщик обосновывает выбор метода оценки и описывает процесс определения цены.
Вот что еще прикладывают к отчету:
- документы, которые использовал оценщик, например, технический паспорт;
- фотографии недвижимости, по которым можно оценить состояние объекта;
- наличие перепланировок и документы о согласовании, если такие есть.
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Нужна ли оценка квартиры при дарении и ипотеке
Если вы получаете квартиру в подарок, то по общим правилам получение подарка облагается налогом согласно правилам, установленным разделом IV для налогообложения наследства (п. 174.6 ст. 174 НКУ по ставке 5 % базы налогообложения (оценочной стоимости подарка).
Заметьте, такой налог может считаться и по нулевой ставке. В таком случае оценочная стоимость объектов в целях налогообложения не определяется. Это возможно:
- если подарок дарится близким членам семьи дарителя (первой и второй степени родства). К таковым Налоговый кодекс отнес детей, родителей, супругов, родных братьев и сестер, бабушек и дедушек со стороны матери и со стороны отца и, конечно же, внуков.
- По нулевой ставке облагается еще и недвижимость, полученная в подарок инвалидом I группы, ребенком-сиротой или ребенком, лишенным родительской опеки, а также ребенком-инвалидом.
Что же касается оценки квартиры для ипотеки, то цена продажи предмета ипотеки должна быть установлена по соглашению между ипотекодержателем и ипотекодателем. В случае если стороны не достигли согласия относительно цены продажи предмета ипотеки, то продажа осуществляется по цене не ниже установленной независимой оценкой, что подтверждается соответствующим актом об оценке.
Как проводится оценка квартиры
Согласно Национальному стандарту №1 проведению независимой оценки стоимости квартиры предшествует подготовительный этап. Он необходим для того, чтобы оценщик мог ознакомиться с объектом, установить цель ее проведения, определить базу и предложить свои условия договора.
Дальше идет этап заключения договора, о котором указано выше и следует непосредственно сам процесс оценки.
Независимая оценка квартиры проводится в такой последовательности:
- ознакомление с объектом, сбор и обработка исходных данных и другой необходимой информации;
- идентификация объекта и связанных с ним прав;
- выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур;
- согласование результатов;
- составление отчета об оценке имущества и заключения о стоимости объекта оценки на дату оценки.
Что должно быть указано в отчёте об оценке?
— Наименование или ФИО оценщика;
— номер и дата выдачи лицензии;
— вид определяемой стоимости;
— дата составления отчёта и дата оценки;
— наименование, местонахождение и описание объекта;
— подходы и методы, использованные при проведении оценки;
— её стандарты;
— фактические данные с указанием источника их получения;
— обоснование расчёта;
— результат;
— иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результата.
Отчёт состоит из 10–20 листов, готовится за 1-2 рабочих дня. Составляется в двух экземплярах: один хранится у заказчика, второй — у оценщика. Документ должен быть подписан и заверен печатью исполнителя. Если оценщиков, как и объектов, было несколько, подписаться должен каждый из них.
Отчёт об оценке является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами и другими госучреждениями. При несогласии с выводами оценщика заказчик может оспорить его отчёт в суде.
Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.
Оценка недвижимости проходит следующим образом:
1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:
- правоустанавливающие,
- кадастровый паспорт или выписка из него,
- технический паспорт БТИ или выписка из него,
- экспликация и поэтажные планы.
2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.
3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.
4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.