Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Материнский капитал и ипотека: как правильно оформить на детей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Как выделяются доли по материнскому капиталу
В законе нет точного определения того, как именно следует осуществлять распределение долей детям. Доля может варьироваться от минимальной до целой квартиры.
Однако не стоит думать, что можно оставить нелюбимому сыну 1/1000 долю жилья, а второму остальное. Такое решение не будет одобрено отделом попечительства, что приведет к их отказу и невозможности произвести дарение.
Согласно Жилищному Кодексу минимальной нормой являются 12 кв. метров, по санитарным нормам величина уменьшается до 6 кв. метров.
Это важно: в разных регионах норма может отличаться.
Случается, что материнский капитал был использован после рождения второго ребенка на внесение части ипотеки. Сама ипотека была полностью погашена только через несколько лет, в течение которых в семье появился третий малыш. В этом случае каждый из трех детей имеет право на часть доли вне зависимости от того, был ли он при использовании сертификата.
Многих дарителей интересует вопрос: нужно ли будет платить за оформление дарственной? Да, согласно ст. 22 «Основ законодательства о нотариате», даритель должен будет оплатить госпошлину в размере 0,5% от цены даримой доли. Там же указан минимально и максимально возможный размер госпошлины: сумма к оплате не может быть ниже 300 и выше 20 000 рублей.
К примеру, если родители дарят ребенку часть квартиры стоимостью 1 миллион рублей, то сумма к оплате составит: 1 000 000 * 0,5% = 5 000 рублей.
Кроме того, при составлении дарственной в нотариальной конторе, потребуется заплатить за составление договора дарения, распечатку документа. Могут быть и другие, дополнительные расходы, к примеру, если вы привлечете нотариуса к оформлению права собственности в Росреестре, то эта услуга обойдется вам от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от региона.
За регистрацию сделки в Росреестре также нужно будет оплатить госпошлину, она составляет 2 000, и платить ее должен гражданин, получающий выписку из реестра, в данном случае, одариваемый. Но так как выгодоприобретателем является несовершеннолетний, госпошлину должны будут уплатить родители.
Как выполнить обязательства перед детьми по маткапиталу?
На основании действующего законодательства передача долей детям осуществляется заключением соглашения людей, участвующих в сделке. Сделку можно оформить договором дарения. Практически оформление жилья в общую собственность происходит по соглашению. Выбрать, какой способ предпочтительнее, предоставляется семье и зависит от условий приобретения жилья. Соглашения об отчуждении долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному заверению. Основные обстоятельства владения жильем:
- собственник квартиры — один из супругов;
- принадлежит обоим супругам по праву общей совместной собственности;
- долевое распределение между родителями в равных пропорциях.
При первых двух обстоятельствах исполнение обязательства перед детьми состоит из двух этапов:
- разделение жилого помещения как совместно нажитого в браке имущества по согласию двух супругов;
- раздел родительских долей между детьми.
Соглашение о выделении долей детям (образец)
Закон определяет, что материнский капитал (далее — МК) – это денежные средства с четким целевым назначением, и, среди прочего, могут быть направлены на приобретение жилой недвижимости или улучшение жилищных условий. Средства выделяются матери лишь номинально – мать должна распорядиться ими с пользой для детей. Так, например, при использовании материнского капитала для оплаты долга по ипотеке, на мать возлагается обязанность выделить доли в приобретенном жилом помещении детям.
Необходимо отметить, что доли нужно будет выделить не только в самом помещении, но и в земельном участке. В федеральном законе о материнском капитале таких указаний нет, однако, в ст. 35 Земельного кодекса сказано, что отчуждение здания должно происходить вместе с земельным участком. Так как разрешение на строительство выдается только одному из супругов, то право собственности изначально будет зарегистрировано на него, а дальнейшее выделение долей будет считаться сделкой по отчуждению.
Услуги нотариуса по материнскому капиталу
Средства МСК не являются собственностью супругов, несмотря на то, что получены в браке. К общему имуществу не относятся денежные выплаты, имеющие целевое назначение, они не подлежат разделу в случае развода. Основная цель выдачи сертификата на маткапитал — поддержка несовершеннолетних детей.
Из всех разрешенных направлений использования МСК, самое популярное, но не самое простое — покупка (строительство) жилья. Это предполагает прохождение нескольких этапов.
- Мать, родившая детей, (в случае ее смерти — отец) получают в Пенсионном фонде сертификат. На этом этапе услуги нотариуса требуются только в случае, если в ПФР обращается их представитель (нужна нотариальная доверенность), или заявление с документами высылается по почте (необходимо их нотариальное удостоверение).
- Распоряжение материнским капиталом. На данном этапе владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением и другими необходимыми документами. Если МСК тратится на приобретение жилья, до 12 марта 2020 года также требовалось представить обязательство по материнскому капиталу от нотариуса, в котором владелец сертификата обещал выделить доли в жилом помещении детям (подробнее об этом будет сказано ниже).
- Приобретение квартиры в долевую собственность всех членов семьи. В случае договора купли-продажи, он должен быть нотариально удостоверен, как и любые сделки с недвижимостью, предполагающие разделение на доли. При покупке жилья в ипотеку, строительстве — выделение детских долей происходит позднее, после ввода объекта в эксплуатацию или снятия обременения с жилого объекта. При этом у нотариуса составляется соглашение о распределении долей по материнскому капиталу и представляется в органы Росреестра для регистрации прав собственности.
Чаще всего проблемы с недвижимостью, купленной с использованием средств МСК, возникают при ее продаже или разделе в случае развода родителей. Чтобы гарантированно избежать их, необходимо строгое соблюдение закона на всех этапах использования материнского капитала. Нотариальное удостоверение сделок помогает защититься от возможных рисков.
Регистрация жилого помещения в Росреестре
Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.
По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.
Оформить соглашение и зарегистрировать его в Росреестре необходимо в течение полугода. В противном случае ваши обязательства по использованию материнского капитала будут считаться нарушенными. Когда нотариус помогает с выделением долей материнского капитала, задержек с оформлением всех необходимых документов не бывает.
Как составить договор дарения жилья с маткапиталом
Можно ли подарить квартиру, купленную на материнский капитал в 2023
- уточняют процедуру с учетом нынешних и будущих прав собственности на объект недвижимости;
- собирают необходимые документы;
- составляют черновик с применением стандартной формы договора или по образцу;
- заверяют документ в нотариальной конторе с оплатой по действующим тарифам государственной пошлины;
- передают сведения в местный МФЦ для создания новых записей в реестре.
Упомянутая выше процедура применяется для соблюдения требований Федерального Закона №256. В статье 10 отмечены обязанности лица, на которое составлено разрешение на строительство.
- сохранение прав детей подтверждается письменным согласием уполномоченных органов опекунства;
- распоряжаться долей несовершеннолетнего не способны даже законные представители;
- чтобы договор был правомочным, в тексте должны отсутствовать упоминания о финансовых и других требованиях к дарителю;
- следует исключить неоднозначные оценки долей, которые способны возникнуть после развода супругов.
Как это будет происходить?
Прежде чем исполнять обязательство, его нужно сначала получить.
Потому гражданину, получившему деньги от государства за рождение второго ребенка, нужно обратиться в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ.
И там нужно написать заявление, в котором указывается, куда планируется использовать деньги — а именно, на улучшение жилищных условий.
После этого составляется договор сделки. Лучше для этого воспользоваться юриста. Но можно и в Интернете, а потом распечатать.
Дарить, выделять доли, да и вообще совершать любые действия можно только с той недвижимостью, которая юридически является частной собственностью.
Инициатор сделки должен пребывать в ясном разуме и быть полностью дееспособным. Договор заключается на бумажном носителе, в печатной форме.
Договор дарения доли в квартире образец
Росреестр может отказать в регистрации сделки по договору дарения доли жилого помещения несовершеннолетнему. В каких случаях это может произойти?
Причиной для отказа станет:
- Наличие в тексте договора дарения ошибок, неточностей, опечаток. Такие оплошности чаще всего возникают, если документ составляется дарителем самостоятельно.
- Неправильный расчет доли, предназначенной для передачи несовершеннолетнему.
- Отсутствие правоустанавливающих документов на жилое помещение, в котором планируется передача несовершеннолетнему части жилплощади.
- Нет сведений о МС.
- Нарушены санитарные, либо минимальные нормы. Если ребенку передается доля квартиры, площадь которой меньше минимальной (6 кв.м.), то Росреестр не зарегистрирует такую сделку.
- Представлены не все требующиеся документы.
Итак, вы заключили договор дарения. Что будет, если обязательства нарушены?
Лицо, нарушившее обязательство по договору дарения, может столкнуться с тем, что:
- Суд заставит дарителя выполнить условия договора принудительно.
- На нарушителя может быть наложен штраф, либо другое административное взыскание.
- Пенсионный Фонд потребует возврата всей суммы МС.
- Суд может наложить арест на имущество нарушителя, в том числе на квартиру, доля в которой должна быть подарена несовершеннолетнему.
- В особо сложных ситуациях нарушителя может ждать уголовное наказание в виде условного срока.
Например, Надежда и Максим Потаповы потратили средства МС на последний взнос по ипотечному кредиту на покупку трехкомнатной квартиры. После того, как обременение в виде залога было снято, супруги оформили дарственные на доли квартиры на двоих сыновей. Но, по прошествии более шести месяцев, родители так и не удосужились посетить Росреестр и оформить подаренные доли в собственность детей, то есть, фактически, дети так и не стали собственниками своих квадратных метров.
Органы опеки и попечительства несколько раз напоминали Потаповым, что они обязаны зарегистрировать право собственности их сыновей на доли в жилом помещении, но супруги никак не реагировали. Сотрудники ООП обратились в ПФ, который, в свою очередь, потребовал у супругов Потаповых возврата всей суммы МС.
Только после требования ПФ супруги поняли, что ООП были серьезны в своих требованиях и обратились в Росреестр за получением выписки из ЕГРН.
При покупке квартиры учитываются некоторые особенности сделки, которые создают для нее определенные сложности в оформлении. Возможность получения материнского капитала в виде сертификата дает родителям не только право приобрести недвижимость, но и обязывает их выделить доли своим родившимся детям в приобретаемой по сертификату недвижимости. При этом законом предусматривается ее распределение в виде долей всем членам семьи. Поскольку сами несовершеннолетние в силу малолетнего возраста не имеют законного права участвовать в сделке, собственником недвижимости становится мать или отец, либо они распределяют жилплощадь в долях.
Важно! Жилая недвижимость, приобретенная с участием материнского капитала, должна принадлежать всем членам семьи, включая малолетних детей. Т.е. определенную долю собственности должны иметь как родители, так и каждый их ребенок. Эти доли не должны быть обязательно равными.
Соблюдение родителями этого условия контролируется ПФ РФ. Перед тем, как одобрить покупку квартиры, ПФ требует от родителей представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в приобретаемой жилплощади своим детям. При этом они могут осуществить это путем дарения определенной части собственной доли или передать им в дар полностью свои доли.
На основании нотариально удостоверенного обязательства выделить в квартире доли своим детям в зафиксированном размере, подписывается документ о передаче этих долей в их собственность. После приобретения жилья осуществляется регистрация имущества на каждого собственника.
Приобретенной на материнский капитал квартирой, принадлежащей всем членам семейства, можно распоряжаться так же, как и любой другой собственностью, но при этом не должны быть нарушены права и интересы детей. Договор дарения приобретенной с участием средств материнского капитала недвижимости, как и всякая иная подобная сделка, подчиняется правилам статьи 572 ГК РФ. Она должна быть безвозмездной и не может содержать ответных условий. При этом к такому договору дарения применяются особые условия:
- Дарить обозначенные в квартире доли можно только после получения разрешения органов опеки, осуществляющих контроль над соблюдением интересов детей.
- Дарение доли, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину, не допускается никому, в том числе его законным представителям, которыми являются родители. При этом, своей долей родитель может распоряжаться на свое усмотрение, не ущемляя интересы детей. В том числе он может передать, принадлежащую ему долю, в дар своим детям. При передаче в дар детям полностью своих долей обоими родителями, квартира полностью будет принадлежать им.
Договор дарения квартиры составляется родителями в пользу несовершеннолетних детей, не только в связи с необходимостью выделения им обязательной доли в приобретенном жилье, но и из желания обеспечить детей жильем в будущем.
Договор дарения доли квартиры ребенку образец 2021
Здесь нет исключений в совершаемой процедуре. Заключается нотариальный договор и затем регистрируется право собственности.
Однако могут неожиданно возникнуть претензии со стороны других совладельцев квартиры. Ведь далеко не каждый может захотеть жить с посторонним человеком под одной крышей.
Тогда не исключён иск о признании дарственной фиктивной. Истцы могут настаивать на том, что была скрытая купля-продажа с нарушением преимущественного права приобретения доли.
В этом случае можно заключить один договор. По нему на стороне одаряемых будут выступать несколько лиц. В нём следует указать размер доли не только по отношению к части дарителя, но и в разрезе общей жилплощади в целом. Есть нюанс по количеству требуемых экземпляров.
Они делаются из расчёта на доверителя, каждого из одаряемых и органа Росреестра. Регистрация, как правило, всех прав на имущество осуществляется одновременно. При этом каждому из получателей подарка выдаётся своя выписка о праве собственности.
- Материнский капитал, согласно закону, есть не что иное, как общая собственность родителей и отпрысков.
- Приобретаемые с его помощью квадратные метры оформляются в долевую собственность (Федеральный закон №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года).
- Одновременно с этим законом утвердился и такой термин, как обязательство родителей о выделении доли в недвижимости ребенку.
- Осуществляться это может двумя различными способами:
- составляется нотариальное обязательство и затем оформляется соглашение о выделении долей в купленной недвижимости, собственником которой является отец или мать, либо оформляется дарение папой или мамой части своего имущества;
- приобретается новая жилплощадь, одним из сособственников которой и будет сын или дочь.
Обязательство выполняется в отношении всех зарегистрированных членов семьи — то есть либо родных, либо усыновленных отпрысков.
Строго говоря, покупка в долевую собственность — это тоже дарение, только оформляется иначе, чем традиционная дарственная.
Под означенный капитал ипотеку не выдадут. Его можно использовать только впоследствии как средства для погашения!
- Прежде чем исполнять обязательство, его нужно сначала получить.
- Потому гражданину, получившему деньги от государства за рождение второго ребенка, нужно обратиться в территориальный отдел Пенсионного фонда РФ.
- И там нужно написать заявление, в котором указывается, куда планируется использовать деньги — а именно, на улучшение жилищных условий.
После этого составляется договор сделки. Лучше для этого воспользоваться юриста.
Но можно скачать образец и в Интернете, а потом распечатать.
Дарить, выделять доли, да и вообще совершать любые действия можно только с той недвижимостью, которая юридически является частной собственностью.
Инициатор сделки должен пребывать в ясном разуме и быть полностью дееспособным. Договор заключается на бумажном носителе, в печатной форме.
Образец заявления на передачу в дар части квартиры вы можете скачать здесь.
Дарственная является разновидностью закрытия обязательств о предоставлении ребенку части жилья. Ее используют, когда объект недвижимости находится в долевой собственности, владельцем является один родитель или имеется брачный договор, предусматривающий возможность передачи имущества одному из супругов.
При оформлении дарственной может потребоваться два отдельных соглашения. Например, если детям выделяются части из имущества обоих родителей.
При отчуждении жилья отцом или матерью достаточно одного соглашения. В дарственной указывается количество детей, размеры их частей. Однако тут есть оговорка. Родитель не вправе быть дарителем и представителем ребенка одновременно. Заинтересованным лицам придется привлекать органы опеки.
Типовой образец соглашения можно скачать на сайте. После чего останется заполнить необходимые поля. Базовые разделы соглашения:
- Наименование документа.
- Город, страна, дата составления документа.
- Данные участников сделки (ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес прописки).
- Предмет соглашения. Описывается факт передачи объекта (размер части, площадь, местонахождение) одариваемому субъекту.
- Ссылка на документ, подтверждающий права дарителя (договор купли-продажи, свидетельство).
- Подтверждение факта принятия дара выгодополучателем.
- Гарантии дарителя об отсутствии каких-либо обременений.
- Момент возникновения имущественного права.
- Порядок оплаты издержек по текущей сделке.
- Упоминание о количестве экземпляров соглашения.
- Подписи сторон сделки.
При подготовке проекта соглашения нужно исходить из жизненных обстоятельств. Обычно граждане используют готовый шаблон, в котором нужно заполнить соответствующие разделы.
Во вступительной части указываются данные об участниках сделки (ФИО, адрес регистрации, когда и кем выдан паспорт). Текст соглашения должен указывать на конкретное волеизъявление дарителя в отношении отчуждаемого имущества. Например, Панкеев К. С.
безвозмездно передает в собственность одариваемого лица комнату площадью 16,4 кв. м., которая находится в квартире, состоящей из двух комнат. Дополнительно указывается общая и полезная площадь жилья, а также его месторасположение и кадастровый номер.
Далее, идет ссылка на правоустанавливающие бумаги. Например, комната принадлежит мне на основании договора купли-продажи от 10.12.2015 года. Отдельно нужно указать, кем и когда был зарегистрирован договор, номер и дату свидетельства о госрегистрации права.
Следующим пунктом договора является ссылка на подтверждение факта принятия имущества одариваемым субъектом.
При составлении соглашения даритель должен предоставить гарантии, что жилье не находится под арестом, не является объектом судебных разбирательств.
Дополнительно стороны должны зафиксировать момент возникновения права собственности на имущество.
Изначально дарителю и одариваемому лицу необходимо согласовать основные моменты сделки. Например, готов ли принять дар родственник, размер доли, кто будет оплачивать расходы. Заказать проект договора можно у профильного юриста. Специалист выслушает пожелания и перенесет их на бумагу.
Далее, следует подготовить документы для нотариуса. Без них сделка не состоится. При наличии необходимых документов можно идти к нотариусу. Он установит личности граждан, проверит бумаги на предмет укомплектованности и соответствия закону. Затем нотариус разъяснит граждан их права и обязанности, выдаст реквизиты для оплаты сбора.
Позже представитель нотариата предложит гражданам подписать соглашение. После чего удостоверит договор дарения и внесет данные в нотариальный реестр. По итогам сделки нотариус напомнит гражданам о необходимости зарегистрировать имущественные права.
Для оформления сделки требуется:
- Удостоверение личности граждан (даритель, одариваемый).
- Бумаги на отчуждаемую собственность (выписка из ЕГРП, соглашение о купле-продаже).
- Справка о составе семьи.
- Подтверждение родственной связи.
Последний документ освобождает граждан от уплаты подоходного налога (ст.217 НК РФ).
Доля ребенку выделяется в следующих случаях:
- взамен проданной доли (например, при продаже жилья, купленного под МК и покупке другого);
по доброй воле в любом имеющемся или покупаемом жилье; - при покупке жилища за средства материнского семейного капитала;
- при оформлении ипотеки на покупку жилья (добровольно или при использовании МК), при участии в долевом строительстве.
Рассмотрим более подробно каждый случай и нюансы выделения долей.
Договор дарения доли квартиры детям по материнскому капиталу
Еще один важным пунктом является положение об оплате расходов. Сюда относится нотариальное удостоверение дарственной и госрегистрация имущественных прав. Обычно бремя расходов ложится на выгодополучателя. Однако участники сделки могут изменить установленный порядок.
Договор дарения заключается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению. Одновременно сторонам соглашения необходимо учитывать предписания ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. Во избежание ошибок и потери времени желательно проконсультироваться у юриста. Несколько профильных специалистов работает на нашем сайте. Заявка на обратный звонок подается через онлайн-форму.
Рекомендуем прочесть: Если не оформлена земля в собственность