Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать договор цессии по ДДУ недействительным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Расторжение договора цессии: основания
Прекращение договорных отношений между цедентом и цессионарием может произойти ввиду различных причин. Это могут быть и формальные основания для разрыва отношений, при которых сам договор может быть признан недействительной сделкой. Это могут быть и основания, предусмотренные законом для расторжения договоров, которые перечислены в ст. 450-451 ГК.
|
Внесудебное расторжение |
В судебном порядке |
|
Такая процедура расторжения возможна, если в тексте самого договора указано об этом. В этом случае сторона – инициатор прекращения отношений уведомляет контрагента о расторжении |
В судебные инстанции придется обратиться, когда одностороннее расторжение не предусмотрено законом или соглашением, а сам договор заключен с нарушением закона |
|
По инициативе обеих сторон. В таком случае необходимо заключение соответствующего соглашения о расторжении договора цессии |
Если договор цессии не исполняется одной стороной, то другая может потребовать через суд его расторжения с возмещением понесенных убытков |
Расторжение договора при несоответствии его закону
Договор уступки права требования считается заключенным с нарушением при следующих ситуациях:
1. Первоначальный договор содержал условие о запрете уступки прав.
2. Предметом цессии является обязательство, которое не может быть передано по закону (например, алименты).
3. В договоре цессии отсутствует информация об основаниях появления обязательств должника перед первым кредитором.
4. Договор не зарегистрирован в уполномоченном органе или не удостоверен у нотариуса, когда это необходимо в силу закона.
5. В иных случаях.
Расторжение договора цессии – это достаточно трудоемкий процесс, требующий познаний квалифицированных юристов. Адвокат Мурзакова Е.М., имеющая опыт в подобных делах, предлагает свою помощь не только в судебном процессе по расторжению договора цессии, но и в досудебном урегулировании спора.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
|
Расторжение по соглашению сторон |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Как долго? |
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев |
Суд длится в среднем 4–8 месяцев. |
|
На что можно рассчитывать? |
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении |
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. |
|
Какова вероятность успеха? |
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное |
Зависит от спорности оснований |
|
Я могу передумать в процессе? |
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается * |
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру |
Кто и как может расторгнуть ДДУ
Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
У покупателей недвижимости по ДДУ также есть обязательства – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.
Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.
Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.
До какого момента возможно расторжение ДДУ
После ввода дома в эксплуатацию (т.е. застройщик завершил строительство дома), он должен передать квартиры дольщикам. Это оформляется актом приёмки-передачи, который подписывают участник и строительная компания.
Пока акт не подписан, дольщик вправе выступить с инициативой прекращения договора, когда строительная компания не выполнила свою часть.
Существуют законные способы расторгнуть ДДУ без оснований, т.е. вины застройщика. Если гражданин раздумал строить жилье, а строительная компания не нарушает условия договора, оформляется переуступка прав требования недвижимости другому лицу.
Важно! Возможны ситуации, когда происходит расторжение ДДУ по инициативе застройщика. Он может пойти на это, если с обязательствами не справляется дольщик. Например, не вносит платежи в соответствии с графиком договора.
Расторжение договора уступки по ДДУ
В 2022 году приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требования по ДДУ. ЖК должны были сдать 31.12.2022. Понятное дело, что этого не произошло.. 1й раз пришло уведомление о продлении срока передачи объекта участнику в ноябре 2022г..( продлили до 2 квартала 2022г.), 2й раз увидела на офиц. сайте застройщика, уведомление ещё не приходило (продлили до 4кв. 2022г.).
Вопрос в следующем: при расторжении договора, какую сумму я получу обратно (и получу ли вообще), ту, которая указана в изначальном ДДУ или, которую я заплатила по договору уступки? А также, могу ли я перепродать эту квартиру ( в договоре уступки ничего о переуступке прав не сказано, только в ДДУ, на который, собственно и ссылается мой договор уступки)?
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
При этом сохраняются все условия прежнего договора, касающиеся сроков и порядка передачи жилого помещения. Все права и обязанности прежнего дольщика переходят к новому в неизменном виде. Нужно ли получать согласие 214-ФЗ определяет, что в общем случае разрешения от строительной корпорации на заключение контракта об уступке прав истребовать не обязательно. Однако ГК РФ допускает включить в изначальный ДДУ условие об истребования письменного согласия на проведение цессии. Если такое условие есть в ДДУ, дольщику необходимо его выполнять, а в отдельных случаях – даже платить строительной корпорации за выдачу разрешения. Законом определено право застройщика на отказ в цессии, если изначальный дольщик не выплатил сумму денежных средств по договору долевого строительства. В договоре может быть и не предусмотрено условие о согласии стройфирмы.
Таковыми являются:
- Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
- Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
- Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.
И исход дела во многом будет зависеть от опыта и квалификации юриста, ведущего дело. Как его получить Чтобы получить согласие от застройщика, необходимо:
- выплатить всю сумму по договору долевого строительства;
- убедиться, что соответствующего пункта, запрещающего цессию, в ДДУ нет;
- ознакомиться с условиями соглашения – предусмотрена ли плата за уступку прав и, если да, то в каком размере;
- направить застройщику письменное уведомление о желании произвести сделку.
Перед подписанием договора уступки производятся следующие действия:
- проверяется нормативная документация застройщика;
- подготавливаются документы участников процедуры;
- составляется договор.
Для проверки документации застройщика покупатель квартиры может обратиться в офис строительной компании.
[1]
- требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
- требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
- требования компенсации о понесенных убытках;
- при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
- копию договора долевого участия;
- доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
- в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
- копию квитанции на уплату госпошлины.
Вы должны подать иск в соответствии со статьей 28 ГК РФ, в которой сказано, что дела подаются в суд района по месту нахождения застройщика.
- город и место заключения сделки;
- дата составления;
- адреса, паспортные данные сторон процесса;
- предмет договора;
- реквизиты основного документа, являющегося основанием для переуступки (ДДУ);
- адрес местонахождения объекта недвижимости;
- технические параметры помещения – номер квартиры, этаж, количество комнат, общая проектная площадь;
- оценка права требования (стоимость);
- способ передачи денежных средств за передачу права от одной стороны к другой;
- перечень документации, подлежащей передаче от одной стороны к другой, и сроки такой передачи;
- права и обязанности сторон по договору;
- прочие положения;
- подписи сторон с расшифровкой.
Как должны сдаваться квартиры по ДДУ: разъяснения ВС
Для потенциальных жильцов можно предоставить несколько рекомендаций. Нужно досконально изучить договор с застройщиком и детальные характеристики приобретаемой квартиры.
После получения уведомления от застройщика о готовности жилого помещения, целесообразно не спешить с подписанием акта приема-передачи.
Предварительно стоить осмотреть будущее жилье. Идеально, чтобы при этом присутствовал специалист, разбирающийся в правилах строительства. Он сразу может отметить те недостатки, которые вступают вразрез с договором.
Если дефекты носят явный характер, то перед подписанием акта стоит обратиться к застройщику с претензией, направленной на устранение допущенного брака.
Законодательство говорит о том, что недостатки должны быть устранены в разумный срок. Правда, конкретные промежутки не обозначены.
Поэтому перед направлением претензии лучше всего проконсультироваться у юриста относительно примерного срока ликвидации возникших дефектов.
У стороны существует право расторгнуть договор в связи с выявленным браком в работе строителей. Необходимо предварительно направить соответствующее уведомление застройщику.
Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов
Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.
По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%.
«Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика.
Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»
Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»
Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.
Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо.
В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры.
Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.
В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними.
«Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».
Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки.
При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.
«Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».
Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.
Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.
«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».
«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании.
Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.
«Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.
Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.
«Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич.
– Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».
За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением.
Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика
В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:
- договор долевого участия в строительстве;
- договор подряда;
- документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
- соглашение о зачете стоимости работ;
- справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.