Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Можно ли обменять муниципальное жилье?
Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.
После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.
Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.
В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.
Правовой статус неприватизированных квартир
До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.
Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:
- при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
- обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
- при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
- договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.
Каковы варианты размена
Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству).
А это — довольно сложная операция: число неприватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против ).
И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать.
Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
Брат супруга еще больше усугублял ситуацию — он любимый ребенок в семье и ему всегда все прощается. Все его проступки считаются шалостями. Парню 4 десяток пошел — он нигде официально не работает, выпивает периодически и что самое паганое — в пьяном угаре сходит с ума. Раннее был зарегистрированн случай его психоза, после чего он некоторое время пробыл в дурке, после чего его от туда забрала бабушка — пожалела.
Интересное: Реквизиты госпошлина в загс на заключение брака в 2020 году
Итак, по порядку: При решении обменять муниципальную квартиру в Москве необходимо заручиться согласием всех прописанных в ней граждан, даже тех, кто давно в ней не живет. В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане. нужно получить согласие на процедуру от органов попечительства и опеки. Стоит иметь в виду, что они могут отказать, если, по их мнению, будут нарушены законные права данных граждан. После получения согласия всех прописанных в квартире граждан стоит заняться подбором вариантов будущего жилья.
Размен муниципальной квартиры с чего начать
Так же раннее она была коммуналкой, является ли она сейчас коммуналкой — это вопрос. Но лицевой счет 1! К сожалению, отношения с мамой супруга у меня не сложились — это мягко сказанно! В данной квартире прописаны: мама супруга, сводный брат супруга и мой супруг.
Можно ли разменять муниципальную? Размен муниципальной квартиры – процесс длительный и трудоемкий. Ведь, в отличие от собственников квартир, которым нужно всего лишь выгодно продать уже имеющуюся жилплощадь и на вырученные деньги приобрести меньшей площади, ответственным квартиросъемщикам придется столкнуться с многими сложностями. Варианты обмена муниципального жилья Этапы размена муниципального жилья Получение согласия всех прописанных в квартире граждан Подбор вариантов новой жилплощади Заключение договора Особенности обмена муниципального жилья Но не все так просто, как кажется на первый взгляд, каждый из вышеизложенных пунктов имеет свои нюансы.
Можно ли разменять муниципальную квартиру? Как
- Получение согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Разрешение на обмен нужно получить и от тех граждан, которые зарегистрированы в квартире, но временно там не проживают.
- Поиск варианта для обмена. По подсчетам экспертов, сегодня не приватизировано порядка 20% жилого фонда, поэтому довольно часто желающие поменяться задают риэлторам вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру и как быстро это получится.
- Составление и подписание договора мены. По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.
- Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом. Срок подписания документов наймодателем – 10 дней.
Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир
Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.
Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.
Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.
Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
- Единый жилищный документ (для столицы).
- Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
- Договор соцнайма.
- Удостоверяющие личность документы.
- Набор документов, используемых во время проектирования.
- Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.
Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Какие права дает муниципальное жилье?
iriana88w/Depositphotos
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Как выкупить комнату у муниципалитета?
- В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
Размен приватизированной квартиры
Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.
При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.
Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
- Поиск подходящего для обмена варианта.
- Обсуждение существенных условий сделки между владельцами обменной недвижимости.
- Получение согласия на сделку от муниципальных местных органов.
- Получение письменного согласия на обмен от всех зарегистрированных в квартире лиц.
- Подготовка необходимых документов на каждый объект недвижимости, участвующий в обмене.
- Заключение и подписание договора мены.
- Подтверждение действительности сделки в местной администрации.
- Аннулирование старого договора найма и заключение нового договора на полученный в результате обмена объект недвижимости.
Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.
Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.
До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.
Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.
ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.