Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как сделать так, чтобы сумма ежемесячного платежа устраивала получателя ренты?
Связанные с договорами ренты споры довольно часто становятся предметами рассмотрения судами различных инстанций. Обычно сущность определяется тем, что получатель ренты стремится разорвать договор. Причиной для этого может быть либо несоблюдение договорных обязательств плательщиком, либо изначальное составление договора без учёта законов, действующих на момент заключения сделки. Едва ли не основными поводами является пропуск плательщиком срока перечисления денег и указание фиксированной суммы платежа, которая выходит за рамки размера МРОТ по региону.
Здесь довольно важное значение имеет постановление от 29 сентября 2015 г. по делу № 5-КГ15-103. ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции. Кроме прочего в постановлении говорилось о том, что минимальные требования к размеру пожизненной ренты вступают в силу только в том случае, если отчуждение имущества происходит бесплатно, а в договоре пожизненной ренты предусмотрена передача квартиры за плату. Поэтому ВС РФ сделал вывод о том, что невозможно применить правило п. 2 ст. 597 ГК РФ. Это нужно иметь в виду будущим получателям ренты. Им не следует надеяться на то, что в любом случае закон окажется на их стороне и стремиться к тому, чтобы устраивающие их условия были отражены в самом договоре.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Момент возникновения права на рентные платежи
Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.
Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.
Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Форма соглашения о ренте
Соглашение о ренте любого вида оформляется письменно. Рентные правоотношения содержат немалое количество нюансов, которые нужно обязательно предусмотреть. Иначе сделку могут в дальнейшем оспорить наследники рентополучателя. Поэтому самостоятельно составлять документ не рекомендуется. Нужно обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. Тем более что без удостоверения последнего соглашение окажется недействительным.
Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, соглашение о ренте на жилое помещение требуется отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления имущества на рентоплательщика. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить соглашение о ренте у нотариуса, но проигнорировать госрегистрацию перехода владельческих прав, то такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.
Как выплачивается рента?
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Как заверить и зарегистрировать договор ренты
Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.
Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.
Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:
- паспорта всех участников сделки;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
- документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
- договор ренты.
Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.
После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.
Как заключить договор с минимальными рисками?
При заключении договора пожизненной ренты стороны должны проявлять осторожность и осмотрительность, особенно если речь идет не о сделке с близкими родственниками.
Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности.
И у той, и у другой стороны, есть реальный риск попасть на мошенников. Так, нередки случаи, когда плательщики ренты вводят получателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, занижают размер ренты. Более того, стариков и вовсе часто пытаются сжить со свету после подписания договора.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Организация — плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору ренты и с этого же момента принимает на себя обязанности по уплате рентных платежей.
Как уже было отмечено выше, с момента государственной регистрации права собственности плательщик ренты становится владельцем имущества, переданного ему получателем в рамках договора ренты. Порядок отражения в налоговом учете полученного имущества зависит от того, передано оно плательщику ренты за дополнительную, помимо рентных платежей, плату или без такой платы, а также от качественной характеристики переданного объекта.
В случае передачи за плату такое имущество, по нашему мнению, должно быть отражено в учете плательщика ренты в зависимости от качественной характеристики имущества либо в составе амортизируемого имущества на основании п. 1 ст. 256 НК РФ (если получен объект основных средств), либо в составе расходов, не уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, если в собственность получен земельный участок, стоимость которого не теряет с течением времени своих потребительских свойств и не переносится на стоимость производимой продукции (см. по данному вопросу Постановления Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, ФАС Поволжского округа от 10.08.2006 N А65-11934/2005-СА2-11, Письмо Минфина России от 25.05.2007 N 03-03-06/1/313). При этом в случае получения амортизируемого имущества первоначальную стоимость такого объекта должны составлять фактические расходы на его получение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то есть сумма, уплаченная плательщиком ренты за переход права собственности, плюс общая сумма ежемесячных рентных платежей, выплаченных получателю ренты. В этой связи читателям журнала необходимо обратить внимание на еще один существенный для плательщика ренты вопрос: в какой момент у него возникает право принять к налоговому учету амортизируемое имущество, полученное от получателя ренты?
По нашему мнению, таким моментом должен выступать момент фактического перехода объекта имущества в пользование плательщика ренты, а не момент перехода права собственности на него, подтверждаемый полученным свидетельством о государственной регистрации. Данный вывод объясняется тем, что согласно п. 1 ст. 257 НК РФ одним из критериев признания имущества амортизируемым в целях гл. 25 настоящего Кодекса является использование организацией этого имущества для производственных нужд с целью извлечения дохода. Но по договору ренты получатель ренты, как правило, продолжает использовать имущество, право собственности на которое уже перешло к плательщику ренты, в течение длительного времени или же вообще до конца жизни (пожизненная рента), следовательно, в этой ситуации плательщик ренты не может в течение этого времени использовать принадлежащее ему имущество в производственных целях, а следовательно, не может включить его в состав собственных основных средств. Таким образом, до момента начала использования плательщиком ренты объекта имущества, переданного ему по договору, в производственных целях плательщик ренты несет капитальные затраты по приобретению амортизируемого имущества (в размере общей суммы выплат, произведенных по договору ренты), которые на основании п. 5 ст. 270 НК РФ не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль.
В случае получения объекта имущества без дополнительной, помимо рентных платежей, платы в пользу получателя ренты вне зависимости от качественных характеристик полученного объекта у плательщика ренты в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ возникает внереализационный доход, размер которого устанавливается исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ (подробнее см. Письма Минфина России от 04.02.2008 N 03-03-06/1/77, от 08.08.2007 N 03-03-06/1/545; УФНС России по г. Москве от 20.08.2007 N 20-05/078880.1).
С момента перехода права собственности на имущество от получателя к плательщику ренты последний на основании п. 1 ст. 388 НК РФ становится плательщиком земельного налога (разумеется, если передаваемое имущество представляет собой земельный участок, отвечающий критериям объекта обложения данным налогом, приведенным в ст. 389 НК РФ). Что же касается обязанности по уплате налога на имущество организаций в отношении полученного по договору ренты имущества, то она возникает у плательщика ренты только после принятия такого имущества в состав собственных основных средств в соответствии с правилами бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ). Критерии принятия активов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств установлены в п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. Отметим, что одним из критериев является условие о том, что организация не предполагает последующую перепродажу данных активов. Для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи, предназначен счет 41 «Товары». Следовательно, объекты, приобретенные организацией для последующей перепродажи (например, квартиры), должны отражаться на счете 41, не формируя при этом налоговую базу по налогу на имущество организаций.
Общие основания для расторжения договора ренты
К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.
Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:
- сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Как купить квартиру по данному виду соглашения
Фактически с момента прохождения государственной регистрации договора ренты плательщик становится полноценным владельцем жилья, которое все же находится под обременением в виде бывшего собственника с правом пожизненного проживания. Поэтому все-таки теоретически квартиру продать можно, но под условием.
То есть плательщик может реализовать жилое помещение, но с предоставлением рентополучателю аналогичного жилья в соответствующем состоянии и только с его согласия на переезд. Также жилая недвижимость может быть продана и с переходом обязанностей по уплате ренты уже новыми покупателями, что опять же, подразумевает согласие того же пожилого человека и следующих владельцев, не говоря уже о повторной процедуре перерегистрации соглашения.