Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году: сберегут ли квартиры деньги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
Семье следует определиться, что для нее важнее – купить доступную квартиру или остаться на съемной жилплощади в столице. Ждать, что жилье в Москве подешевеет, бесперспективно. Но всегда возможны варианты срочной продажи, при которой продавец согласен на большую скидку, лишь бы быстрее оформить сделку и получить деньги:
- Для поиска недорого жилья можно использовать различные источники информации – объявления в прессе, на специальных сайтах, на досках объявлений.
- Помогут расспросы родственников, знакомых, коллег. Важно использовать любые способы поиска информации, один из них обязательно даст результат.
- При выборе квартиры важно учесть не только ее стоимость. Жилье выбирается на многие годы, даже десятилетия. Очень важно, чтобы оно было удобным, надежным, безопасным. Критериями выбора квартиры станет и ее площадь, планировка, этажность, состояние, инфраструктура. Возможны и другие требования к новому дому, например, близкое расположение школы или детского садика.
- Когда появится вариант подходящей квартиры, даже если ее стоимость не устраивает, стоит найти возможность поговорить с владельцем, провести торги. Обычно торг подразумевается многими продавцами, но не все покупатели заговаривают о снижении стоимости недвижимости.
- Внимательным нужно быть к таким вариантам, как «срочная реализации». Они могут быть привлекательны по цене, но является ли картина продажи реальной. Часто такой ширмой, как «срочная продажа», пользуются аферисты, которые пытаются продать совершенно чужую недвижимость.
Для многих покупателей имеет большое значение место расположения будущего дома. В таком случае стоит воспользоваться таким простым способом получения информации, как поклейка объявлений. Их следует оставить на досках объявлений возле подъездов, в других разрешенных местах.
В объявлении можно указать, какая именно ценовая категория интересует, возможно продавец захочет снизить цену для реального покупателя.
ВАЖНО! Нужно учесть, что по таким объявлениям будут звонить не только владельцы жилья, но и риэлторы, заинтересованные в получении своего процента за сделку.
Выбранный вариант квартиры следует хорошо изучить, даже полезной будет информация о соседях. Не рекомендуется сильно восхищаться жильем, уверять владельца, что вы обязательно его купите. Пускай собственник считает, что у вас несколько выгодных вариантов, в его недвижимости вы заинтересованы в меньшей степени. Тогда он, возможно, сделает выгодное предложение по скидке.
Но даже если уже решен вопрос с покупкой, не лишним будет повторный осмотр жилья. Эмоции утихнут, появится объективный взгляд, позволяющий выявить недостатки. Серьезное замечание по состоянию жилья может стать поводом для снижения цены. Для того, чтобы получить выгодную скидку и купить квартиру дешевле, придется проявить некоторые актерские способности.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Кaк нaйти выгoднoe пpeдлoжeниe?
Ждaть, чтo цeны peзкo cнизятcя в Mocквe или дpyгиx кpyпныx гopoдax – бecпoлeзнo. Кyпить жильe пo низкoй cтoимocти мoжнo тoлькo пpи cpoчнoй пpoдaжe. B тaкoм cлyчae, coбcтвeнникy нyжнo быcтpo пoлyчить дeньги нa pyки, a знaчит, oн гoтoв cдeлaть вecoмyю cкидкy. Coвeты, кaк нaйти и пpиoбpecти тaкyю выгoднyю нeдвижимocть:
- пoиcк cтoит нaчaть co cпeциaлизиpoвaнныx пopтaлoв, oбъявлeний в гaзeтax и нa cпeциaльныx дocкax нa yлицax;
- пpинocит эффeкт oбщeниe c poдcтвeнникaми, кoллeгaми и дpyзьями. Чeм бoльшe чeлoвeк бyдyт знaть o нaмepeнияx пpиoбpecти жильe, тeм бoльшe шaнcoв нaйти пoдxoдящeгo пpoдaвцa нeдвижимocти;
- пpи выбope вaжнo oбpaщaть внимaниe нe тoлькo нa цeнy, нo и нacкoлькo кoмфopтнo бyдeт жить здecь гoды или, дaжe, дecятилeтия. Имeeт знaчeниe инфpacтpyктypa, близocть caдa или шкoлы, этaж, cocтoяниe дoмa, coceди;
- ecли в квapтиpe вce ycтpaивaeт, тo имeeт cмыcл пoтopгoвaтьcя c пpoдaвцoм. Пpaктичecки вce из ниx пpeдycмaтpивaют тaкyю вoзмoжнocть cнижeния цeны, oднaкo, нe вce пoкyпaтeли peшaютcя пpeдлoжить тopг;
- вaжнo пoмнить, чтo зa cpoчнoй пpoдaжeй, инoгдa, cкpывaютcя мoшeнники. Пoд видoм cвoeй, пoкyпaтeлю мoгyт пpoдaть квapтиpy, пpинaдлeжaщyю дpyгoмy чeлoвeкy. B итoгe, тaкaя cдeлкa oкaжeтcя нeзaкoннoй и бyдeт pacтopгнyтa.
Еще одним перспективным городом для покупки жилья в 2023 году, по мнению экспертов, является Тюмень. По данным «Этажа», более половины всей недвижимости в нем покупают нерезиденты, в основном жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого округов, которые имеют средне-высокий для России уровень зарплат.
«Кроме того, в ближайшее время он планирует стать миллионером, поэтому спрос на аренду и покупку жилья стабилен. В 2021 году средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек здесь увеличилась на 13,2%, вторичного — на 11,7%, а арендная плата за студии — на 22%», — рассказал директор департамента управления сети федерального Компания Этажи».
Я согласен с моим коллегой Алексеем Поповым. «Среди городов-миллионников можно считать Тюмень. Население города увеличивается, спрос на жилье остается на высоком уровне даже за счет состоятельных северных мигрантов (ХМАО и ЯНАО)», — подтвердил он.
По оценке ЦИАН, объем предложения в Тюмени за год сократился в 2,5 раза, в том числе на фоне продажи инвестиционных участков и квартир, полученных в наследство, что свидетельствует о повышенной активности покупателей. «Рынок аренды тоже достаточно хорошо развит, по крайней мере, за счет студентов, поэтому стоит рассматривать студии», — отмечает главный аналитик ЦИАН. «За последний месяц рост цен на вторичное жилье составил более 2%, при этом цены выросли меньше, чем в среднем по городам с населением более 500 000 человек (+25%). Есть стимулы для дальнейшего роста», — добавил он.
Махачкала или Дербент
Дагестан набирает популярность у российских туристов, в регионе развивается жилищное строительство, наблюдается устойчивый спрос на посуточную аренду и покупку жилья. «В 2020 году Дагестан получил серебряную медаль в номинации «Российский гастрономический туризм» на премии National Geographic Traveler Awards. Туристические сезоны 2020 и 2021 годов оказались для Дагестана прибыльными. Регион даже не смог принять всех желающих, так как не так много комфортабельных и современных помещений», — говорит Абдурахман Ашуров, генеральный директор офиса «Миэль» в Махачкале.
Покупку дома здесь можно считать арендой. Дневная аренда здесь очень популярна. «В этом году, в начале лета, забронировать что-то приличное для отдыха на каспийском побережье можно было только в конце сезона. Стоимость аренды дома в частном секторе в пик сезона начиналась от 10 тысяч рублей в сутки», — рассказывает Абдурахман Ашуров.
Если говорить о новостройках, то в 2021 году все застройщики перешли на строительство в ДОУ с эскроу-счетами. Цены на новое жилье в Махачкале в 2021 году показали рост на 40-50%. Средняя стоимость 1 кв м готового жилья в центре города составляет 100–120 тыс руб., в пригороде — 50–70 тыс руб. В новинке такую цену разработчики предлагают уже на этапе раскопок.
Побережье активно застраивается коттеджными поселками. Например, красивый современный дом площадью 80–100 кв м у побережья можно купить за 5–6 млн рублей. По данным «Миэль», срок окупаемости такой недвижимости составит всего три-четыре года, даже если ее сдавать только в высокий сезон (пять месяцев).
Кроме того, эксперт называет Дербент: «Уникальный город с архитектурно-исторической и культурной точек зрения». Сейчас в Дербенте идет глобальная реконструкция, приглашены именитые архитекторы и дизайнеры со всего мира. Идет активное строительство отелей, где можно будет приобрести апартаменты для последующей сдачи. Такие участки сдаются по цене 10-15 тысяч рублей в сутки. «Город быстро развивается и может иметь инвестиционный потенциал для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость. Мы считаем, что инвестиционный потенциал рассматриваемых локаций еще не исчерпан, в следующем году цены могут вырасти еще на 20-25%», — сказал Абдурахман Ашуров.
По данным «Миэль», в Дербенте средние цены на вторичку составляют около 40–50 тысяч рублей за 1 кв м. В самом дорогом строящемся ЖК к концу строительства цены вырастают до 90–100 тысяч за 1 кв м м. «Пока цены ниже, чем в Махачкале. Если Дербент будет развиваться такими же темпами и направлением (идет капитальная реконструкция всего города), то, возможно, он приблизится или даже превзойдет столицу республики по ценам на недвижимость», — признал эксперт.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
В Багдаде все спокойно
Самый актуальный вопрос последних дней – что будет с ценами на недвижимость? Они вроде бы и падают. Но не везде. А кое-где даже растут. Но не на все. Так все-таки есть или нет ценовой пузырь на рынке?
Скорее всего, разнонаправленные движения стоимости сохранятся и в следующем году. Частные дома будут продолжать расти в цене, потому что спрос в этом сегменте сохраняется достаточно высокий и регулируется более гибко в силу того, что он не массовый. Кроме того, строительные материалы дешевле не становятся.
Вторичная недвижимость почти наверняка продолжит падение. Благодаря продлению льготной ипотеки спрос задержится на новостройках и, вопреки прогнозам, «вторичку» не поддержит. Тем более что государство для поддержки этого сегмента ничего не делает.
А вот со строящимся жильем ситуация немного сложнее. В регионах продажи словно затухли. Москва же летит по инерции вперед, как паровоз, который не замечает потери сгорающих вагонов. Поэтому у столичных девелоперов все прекрасно.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции», уверен: «Скорее всего, уровень цен останется примерно таким, каким мы его наблюдаем в декабре 2022 года, и это даже не будет зависеть от спроса. В условиях низкой маржинальности девелоперского бизнеса квартиры не могут дешеветь, но и предпосылок для их удорожания нет: покупательская способность населения снижается».
Его поддерживает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина: «Пока что цены на новостройки вышли на своеобразное плато, то есть они с начала года выросли, но в последние месяцы темпы их прироста замедляются. Застройщики предлагают скидки. Спрос сократился. В таких условиях цены вряд ли будут расти столь же быстро, как в 2020-2021 гг. Однако и резкого снижения ждать не стоит. Девелоперы строят на деньги банков и не зависят от краткосрочных колебаний активности клиентов, поэтому цены могут заморозить вместо снижения».
При покупке жилья обязательно нужно обратить внимание на важные факторы
Современные специалисты в области недвижимости настоятельно рекомендуют обращать свое внимание на город и район, в котором приобретается жилье. Обязательно следует анализировать населенный пункт на предмет численности населения и динамики его развития. Так, если городок постепенно остановится меньше, то и цена недвижимости в нем будет снижаться с большими темпами. Как результат, сделанное вложение окажется невыгодным.
В то же время стоит понимать, что недорогая квартира в пусть и увядающем провинциальном городке — прекрасная находка для любого пенсионера. Обусловлено это не только низкой стоимостью жилья, но еще и возможность уплаты минимальных сумм за коммунальные услуги. Кроме этого, жизнь в некрупных населенных пунктах всегда обходится гораздо дешевле, что также является существенным преимуществом для представителей данного слоя населения.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.