Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды лесного участка: правовое регулирование, особенности составления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с ЛК основанием для оформления договора аренды надела в лесу становится победа на аукционе. До введения системы торгов во многих лесхозах допускалось оформление угодий по ценам ниже рыночных, по коррупционным схемам. Введение открытых аукционов и форумов помогло решить эту проблему.
Срок заключения договора аренды
Одной из характеристик соглашения на аренду лесного участка является временный характер. В сравнении с ГК РФ, который предусматривает заключение соглашения без конкретного срока действия (статья 610), ЛК РФ требует наличие определенного срока в договоре. Этот срок устанавливается исходя из лесохозяйственного регламента (72 статья ЛК РФ) и имеет максимальный срок, допустимый к аренде леса.
Актуальный ЛК РФ определяет минимальный (10 лет) и максимальный срок (49 лет) действия арендного соглашения для предпринимательских целей. В этом случае тоже есть свои исключения, предусмотренные частью 3 статьи 72 ЛК РФ; в случае, если договор заключается для возведения и использования водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, для переработки древесины или прочих лесных ресурсов, то минимальным сроком действия является 1 год.
Аналогичный договор может быть заключен на срок действия до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и использовании линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 ЛК РФ.
Оценка права аренды и составление отчета
Чтобы выяснить обоснованность арендной платы, часто приглашают оценщика, который готовит отчет о том, насколько выгодно будет использование лесного надела и во сколько оно должно будет оцениваться. Выгода от использования оценивается с учетом площади участка, его благоустроенности, удобства для использования по назначению, а также множества других факторов.
Пример отчета оценщика:
- описание задания;
- сведения о заказчике;
- применяемые стандарты, методы оценки;
- текущее состояние участка (описание);
- анализ рынка и возможностей для использования лесной земли;
- анализ арендной платы;
- другие сведения.
Для оценки используются доходный, сравнительный методы. Оцениваются такие важные параметры, как длительность аренды, возможность приоритетного права на продление договора, размер установленной арендной платы и многое другое. Получив отчет оценщика арендатор может проверить адекватность установленной арендной платы.
Как подготовиться к аукциону лесных участков?
Необходимо понимать, что получить лес в собственность даже на время не слишком просто. Во-первых, стоимость каждого участка определяется по соответствующим правилам. Сколько стоит взять в аренду лес, зависит от конкретного участка. Определяющим фактором будет цена древесины, но сумма не может быть меньше определённого минимума купли-продажи по договору, если речь идет о продаже и покупке. Когда требуется именно аренда, стоимость определяется ежегодными взносами, исходя из того же законодательно установленного минимума.
Необходимо заранее определиться с будущими целями, с вариантом использования участка. Сам аукцион проходит зачастую электронно, но бывают и исключения. Особенно важно верно подготовить пакет документов, для чего лучше обратиться к специалисту по данным вопросам.
Наш адвокат готов заняться Вашим вопросом, позвоните или напишите нам прямо сегодня, чтобы не откладывать вопрос в долгий ящик!!!
Условия аренды лесного участка
Под условиями понимаются пункты, без согласования которых действие договора не вступит в силу. Все существенные положения договора должны быть оговорены и прописаны, обе стороны должны четко понимать из соглашения в какие отношения они вступают. Наиболее важным условием при аренде является ее стоимость и срок.
Арендовать участок можно на срок от одного года до сорока девяти лет, этот параметр зависит от целей.
- Минимум на 20 лет и максимум до 49 лет арендуем для организации охотничьего хозяйства.
- Минимум на 10 лет и максимум до 49 лет для заготовки любых ресурсов освоения лесов по приоритетным инвестиционным проектам.
- Минимум на один год и максимум до 49 лет для строительства водных объектов или переработка ресурсов.
- Максимум до одного года для проведения научных изысканий.
- До 49 лет можно арендовать землю для геологических работ или работы с линейными объектами
Комментарий к статье 80 ЛК РФ
1. Положения комментируемой статьи устанавливают в системе аукционов по продаже арендных прав на лесной участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, либо прав на заключение договора купли-продажи лесных насаждений перечень 9 правил проведения аукционов в области регулирования ЛК РФ. Указанный перечень включает:
— правило публичного проведения аукциона путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) на «шаг аукциона» с условием признания аукциона несостоявшимся, если после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене;
— условие объявления победителя аукциона, если после троекратного объявления последнего предложения о цене предмета аукциона ни один из участников аукциона не предложил более высокую цену предмета аукциона;
— порядок оформления результатов аукциона протоколом;
— обязанность организатора аукциона в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола о результатах аукциона передать победителю аукциона один экземпляр протокола;
— обязанность организатора аукциона в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола возвратить задатки участникам аукциона, которые не стали победителями аукциона;
— правило запрета заключать договор аренды лесного участка (купли-продажи лесных насаждений) ранее десяти дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети Интернет;
— правило двух условий признания аукциона несостоявшимся;
— публичные обязанности заключения договора купли-продажи лесных насаждений (аренды лесного участка), если аукцион признан несостоявшимся по причине участия 1 заявителя, по начальной цене предмета аукциона (начальному размеру арендной платы или начальной цене заготавливаемой древесины);
— механизм распространения информации о результатах аукциона.
Таким образом, правила рассматриваемой статьи достаточно четко определяют публичные права и обязанности участников аукциона в сфере лесных отношений, проводимого с целью заключения договора аренды лесного участка (купли-продажи лесных насаждений).
2. Указанные 9 правил проведения аукционов в области лесных отношений конкретизированы в Методических указаниях, утв. приказом Минсельхоза РФ от 24 февраля 2009 года N 75, и Порядке подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утв. приказом Рослесхоза от 26 июля 2011 года N 319 (далее по тексту комментируемой статьи — Порядок).
К примеру, положения п.3 Порядка регламентируют цели договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, согласно которым договор аренды участок заключается для:
— заготовки древесины (живицы);
— заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов;
— заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений;
— осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
— ведения сельского хозяйства;
— осуществления научно-исследовательской и образовательной деятельности;
— осуществления рекреационной деятельности;
— создания лесных плантаций и их эксплуатации;
— выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений;
— выполнения работ по геологическому изучению недр и разработки месторождений полезных ископаемых и пр.
При этом в соответствии с п.4 Порядка указанный договор аренды заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение договора, за исключением 7 случаев:
— осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
— использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр и разработки месторождений полезных ископаемых;
— использования лесов для строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов;
— использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов;
— реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
— заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 ЛК РФ;
— выполнения изыскательских работ.
Таким образом, обозначены 7 критериев инвестиционной привлекательности лесных участков, позволяющих не проводить рассматриваемый аукцион.
Кроме того, согласно п.9 Порядка рассматриваемые договоры аренды заключаются на 5 видов срока:
— от 20 до 49 лет (при осуществлении видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства);
— от 10 до 49 лет при всех видах заготовки и др.;
— от 1 года до 49 лет при строительстве и эксплуатации водохранилищ и пр. искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений и специализированных портов; при переработке древесины и иных лесных ресурсов;
— до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых; при строительстве, реконструкции, эксплуатации линейных объектов;
— до 1 года при выполнении изыскательских работ.
При этом срок договора аренды должен соответствовать сроку разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом, а срок договора аренды лесного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных (муниципальных) нужд, заключается на срок, продолжительность которого не превышает срок резервирования этих земель.
3. Наряду с приведенными сведениями следует указать, что для формирования единообразной правоприменительной практики, а также в целях защиты прав и законных интересов участников аукционной, органам государственной власти субъектов РФ в области лесных отношений при заключении договоров аренды лесных участков, а также при внесении изменений в договор аренды лесного участка Рослесхоз рекомендует учитывать положения письма Рослесхоза от 16 ноября 2012 года N ЮД-10-54/13313, которые разъясняют практические вопросы изменения договора аренды лесного участка:
— согласно ч.2 ст. 74 ЛК РФ при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного ч.7 ст. 53.7 ЛК РФ;
— следовательно, в ЛК РФ содержится запрет на изменение условий аукциона (которыми являются, в том числе, предмет аукциона и цена предмета аукциона) исключительно на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон договора аренды;
— вместе с тем ГК РФ предусматривает и иные основания изменения договора (согласно ст. 451, 612 ГК РФ) и т.д.
Оформление договора аренды лесного участка без проведения лесного аукциона
Без проведения лесного аукциона лесные участки предоставляются в аренду для следующих видов использования лесов:
- осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;
- выполнение работ по геологическому изучению недр для разработки месторождений полезных ископаемых;
- строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, специализированных портов;
- строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов;
- реализация приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
- заготовка древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43 и 46 Лесного кодекса.
Статья 78. Общие положения об аукционах по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений
1. Договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоры купли-продажи лесных насаждений заключаются по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины).
2. В случае, если договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не заключен в соответствии с частью 1 настоящей статьи, допускается проведение аукциона, по результатам которого заключается договор аренды такого лесного участка, предусматривающий начало срока внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока договора аренды лесного участка.
Основания, условия и требования
Основание для аренды – договор между сторонами. Договор заключается по результатам торгов, которые проводятся в форме открытого аукциона или конкурса либо без торгов (посредством подготовки решения госорганом). Сроки и условия этого договора зависят от цели, ради которой арендуется земельный надел в лесу. Например, если это изыскательные работы, то сроки не могут быть более года, а для инвестиционных проектов сроки аренды начинаются от 20 лет.
От арендаторов требуют выполнения ряда условий (следить за состоянием почвы и не загрязнять ее, применять меры пожарной безопасности и пр.). Чем серьезней вмешательство в окружающую среду, тем выше требования. От компаний и физлиц также требуют использовать участок строго по назначению (о том, что можно и нельзя делать на таких землях, читайте тут). Они обязаны будут вносить плату в установленное время, а также соблюдать условия лесорубочного билета, лесного билета, если планируют заготавливать древесину.
Важно! Договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Росреестре.
После государственной регистрации договора аренды может начинать использовать свой участок, но исключительно в рамках условий соглашения.
Арендатор вправе осуществлять лесопользование в объемах, определенных договором аренды, строить пункты хранения, подъезды, дороги, сооружения. Он может также требовать замены участка либо его части, расширение территории с учетом корректировки арендной платы.
Арендатор, как и положено, приобретает преимущественное право аренды на новый срок. От арендатора требуют не нарушать условия соглашения (вовремя оплачивать арендную плату, использовать участок по назначению). В его обязанности также входит ведение работ безвредными для почвы способами, а также с соблюдением требований пожарной безопасности.
Он должен проводить лесовосстановительные мероприятия за свой счет на вырубках, а также в обязательном порядке согласовывать с государством прокладывание лесовозных дорог, постройку пунктов хранения древесины и другие мероприятия по обживанию территории.
Статья 80. Порядок проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений
[Лесной кодекс 2022 РФ] [Глава 8] [Статья 80]
1. Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) на «шаг аукциона». Если после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, аукцион признается несостоявшимся. Организатор аукциона обязан осуществлять аудиозапись аукциона. Любое лицо, присутствующее при проведении аукциона, вправе осуществлять аудио- и видеозапись аукциона.
2. В случае, если после троекратного объявления последнего предложения о цене предмета аукциона ни один из участников аукциона не предложил более высокую цену предмета аукциона, организатор аукциона объявляет победителя аукциона.
3. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона.
4. Организатор аукциона в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола о результатах аукциона передает победителю аукциона один экземпляр протокола.
5. В течение пяти рабочих дней со дня подписания указанного в части 3 настоящей статьи протокола организатор аукциона обязан возвратить задатки участникам аукциона, которые не стали победителями аукциона.
6. Не допускается заключение договора аренды лесного участка или договора купли-продажи лесных насаждений по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в «пункте 1 части 7» настоящей статьи, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном «сайте» торгов. При этом стороны подписывают договор аренды лесного участка или договор купли-продажи лесных насаждений в течение десяти рабочих дней по истечении указанного в настоящей части срока.
7. Аукцион признается несостоявшимся в случае, если:
1) в аукционе участвовали менее чем два участника аукциона;
2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по его начальной цене.
8. В случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в пункте 1 части 7 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона обязан заключить договор купли-продажи лесных насаждений или договор аренды лесного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, не вправе отказаться от заключения с единственным участником аукциона соответствующего договора по начальной цене предмета аукциона (начальному размеру арендной платы или начальной цене заготавливаемой древесины).
9. Информация о результатах аукциона подлежит размещению организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона на официальном сайте торгов.
Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.
Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.
Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.
Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.
Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.
Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».
По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:
- инвалидами I и II групп,
- детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),
имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.
Как видите, на земельном участке, арендованном по данному закону, дом не построишь.
- Ознакомиться со статьями ЛК РФ и ЗК РФ. Также можно со статьями ГК РФ. Составить примерный план действий и нужной документации. Написать обоснование – нужно обязательно или можно обойтись без них.
- Обратиться за бесплатной консультацией к сотрудникам местного органа самоуправления. Сверить список и добавить новые позиции, изменить или удалить их.
- Составить заявление со ссылками на нормативные правовые источники Российской Федерации. Обозначить цель обращения, в качестве приложений указать необходимые бумаги (прикладывать нужно оригиналы и копии – их заверяет сам работник уполномоченного органа).
- При необходимости заплатить государственную пошлину посредством безналичного перевода (точная денежная сумма зависит от регионального законодательства).
- Собрать весь полный пакет документов по списку, при необходимости заверить через нотариуса справки или выписки, копии.
- В указанные органом местного самоуправления сроки принести документацию на регистрацию и визирование.
- Заключить с органом местного самоуправления договор в письменной форме (в собственность землю лесного фонда получить весьма проблематично – обычно дело заканчивается арендой или бессрочным пользованием). При наличии же положительного решения нужно нести бумаги в Росреестр для регистрации в собственность.
- Взять экземпляры договора и иных бумаг (на них обязательно должны стоят соответствующие реквизиты – хотя бы подпись и печать государственного органа).
Условия аренды лесного участка
Под условиями понимаются пункты, без согласования которых действие договора не вступит в силу. Все существенные положения договора должны быть оговорены и прописаны, обе стороны должны четко понимать из соглашения в какие отношения они вступают. Наиболее важным условием при аренде является ее стоимость и срок.
Арендовать участок можно на срок от одного года до сорока девяти лет, этот параметр зависит от целей.
- Минимум на 20 лет и максимум до 49 лет арендуем для организации охотничьего хозяйства.
- Минимум на 10 лет и максимум до 49 лет для заготовки любых ресурсов освоения лесов по приоритетным инвестиционным проектам.
- Минимум на один год и максимум до 49 лет для строительства водных объектов или переработка ресурсов.
- Максимум до одного года для проведения научных изысканий.
- До 49 лет можно арендовать землю для геологических работ или работы с линейными объектами
Стоимость использования лесного участка определяется путем проведения аукциона, если его проведение предусмотрено в конкретной ситуации. Также она зависит от целей, для которых предполагается использовать участок. Окончательная сумма рассчитывается с учетом площади лесного участка. В зависимости от целей аренды устанавливается ставка платежа за гектар земли и за единицу ресурсов. Дороже всего арендовать землю для рекреационных целей.
Основания, условия и требования
Основание для аренды – договор между сторонами. Договор заключается по результатам торгов, которые проводятся в форме открытого аукциона или конкурса либо без торгов (посредством подготовки решения госорганом). Сроки и условия этого договора зависят от цели, ради которой арендуется земельный надел в лесу. Например, если это изыскательные работы, то сроки не могут быть более года, а для инвестиционных проектов сроки аренды начинаются от 20 лет.
От арендаторов требуют выполнения ряда условий (следить за состоянием почвы и не загрязнять ее, применять меры пожарной безопасности и пр.). Чем серьезней вмешательство в окружающую среду, тем выше требования. От компаний и физлиц также требуют использовать участок строго по назначению (о том, что можно и нельзя делать на таких землях, читайте тут). Они обязаны будут вносить плату в установленное время, а также соблюдать условия лесорубочного билета, лесного билета, если планируют заготавливать древесину.
Важно! Договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Росреестре.