Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Договор купли-продажи автомобиля с рассрочкой платежа.

11 октября 2023 года
Мы:
Киселев Эдгар Альбертович, 07.01.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Блюхера, дом 30, квартира 144, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.01.2020, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
Жданов Вячеслав Александрович, 07.02.2000 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Каримова, дом 76, квартира 245, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 07.02.2020, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле документа фигурирует следующая информация:

• разновидность заключаемой сделки;
• место и дата заключения соглашения;
• имена и роли участников договора;
• адреса проживания и паспортные данные Контрагентов.

Финансовая сторона договора

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Как составить договор купли-продажи с отсрочкой платежа

Для того, чтобы договор с таким условием был не только удобен, но и безопасен для его сторон, нужно правильно прописать следующие условия предоставления отсрочки :

• Прежде всего, в условиях оплаты, следует указать, что оплата будет произведена с применением отсрочки платежа. Например, «Стороны договорились, что оплата Товара производится на условиях отсрочки платежа.» Если заключается долгосрочный договор поставки товара или предоставления услуг, следует предусмотреть возможность изменения стоимости или порядка оплаты путем заключения дополнительных соглашений к договору.
• указать общую сумму платежа (например: «Транспортное средство продается за 300 000 рублей.) ;
• важно правильно и максимально четко прописать «точку отсчета» для оплаты — с момента заключения договора, с момента поступления Товара на склад Покупателя, с момента регистрации права собственности на имущество и т.п. Это позволит избежать разногласий по сроку оплаты и началу начисления штрафных санкций.
• указать количество платежей и сумму каждого платежа (например, «Покупатель вносит оплату 2-мя платежами: по 150 000 руб. каждый»);
• обозначить срок каждого платежа. Можно указать конкретную календарную дату или количество дней (календарных, рабочих или банковских). Важно, чтобы конечный срок платежа легко определялся как Покупателем, так и Продавцом. Например: «1-й платеж Покупатель вносит не позднее 2-го сентября 2021 года, 2- платеж — не позднее 30 октября 2021 г.» Или: «1-й платеж Покупатель вносит в течении 20 календарных дней с момента подписания договора, 2-й платеж — в течении 50 календарных дней с момента подписания договора». Чтобы избежать путаницы и недопонимания, используйте одинаковый критерий: например, только календарные дни. Не смешивайте в одном договоре банковские, календарные и рабочие дни, т.к. порядок расчета срока по ним значительно отличается.

Следует учесть, что в случае заключения договора поставки в отношении продовольственных товаров, отсрочка платежа не может быть произвольной. Необходимо руководствоваться предельными сроками, которые указаны в части 7 статьи 9 Федерального Закона № 381-ФЗ от28.12.2009 г. «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации». Максимальный срок отсрочки оплаты зависит от срока годности продукции:

• если срок годности составляет менее 10 суток- срок оплаты не может превышать 8 рабочих дней с момента получения такого товара;
• для продовольственных товаров со сроком годности от 10 до 30 суток установлен предельный срок — 25 календарных дней со дня получения товара;
• для алкогольной продукции, произведенной на территории РФ и товара со сроком годности свыше 30 суток максимальная отсрочка платежа составляет 40 календарных дней.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа образец бланк

В договоре купли-продажи должны оговариваются особые условия, на которых передается право владеть имуществом за определенную стоимость. Иногда подобная сделка осуществляется путем рассрочки основного платежа.

Договориться об оплате покупки должны обе стороны договора. Для этого необходимо оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа соответствующим образом, чтобы в дальнейшем не возникало споров и разногласий.

Что необходимо указать в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа

Сам договор составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами. Пункты, прописанные в документе, должны неукоснительно выполнять как продавец, так и покупатель.

Заключая такой договор необходимо прописать, что покупка не подразумевает под собой выплату процентов и не осуществляется в кредит. В документе необходимо полностью указать сумму первоначальной выплаты, а также остаточной суммы, которую покупающее лицо обязуется выплатить продавцу.

В договоре должны быть обозначены соответствующие даты, по которым будут производиться платежи, а также устанавливается число, когда покупатель сможет начать распоряжаться своей покупкой.

Очень важно как можно подробнее указать отличительные черты покупки. Их можно оформить дополнительным приложением к договору или же прописать в документе отдельным разделом.

В документе должны обозначаться положения, которые вступают в действие, когда покупатель отказывается платить установленную денежную сумму. Можно указать, что в таком случае, покупатель обязан передать в собственность свое имущество: машину, участок земли или, например, гараж.

Особенности договора купли-продажи с рассрочкой платежа

Основные преимущества такого вида договора:

• Беспроцентная оплата.
• Оплата без комиссий и дополнительных платежей.
• Нет необходимости страховать жизнь.
• Не требуется собирать пакет определенных документов.

Как правило, наряду с достоинствами, присутствуют и характерные недостатки такого оформления сделки. Не все готовы предоставить продажу имущества в рассрочку. Люди боятся обмана со стороны покупателя.

Так как иногда лица, осуществляющие покупку, не всегда правильно оценивают свои возможности по выплатам. Особенно это касается дорогостоящих покупок, таких как машина или квартира.

Чтобы обезопасить себя, продавцы часто прописывают конкретные условия в договоре, которые запрещают покупателю полноправно пользоваться имуществом до окончания сделки. Кроме того, не лишним будет указать штрафные санкции, применимые к недобросовестному плательщику.

✅ Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку

Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:

• паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
• свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
• кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
• справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.

Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.

Отсрочка платежа с залогом

ДКПТ в кредит — основание для установления залоговых правоотношений. Это правило действует, если другое не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это положение распространено и на договор продажи товара в рассрочку (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Продавец-залогодатель получает ряд преимуществ:

• преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного товара (п. 1 ст. 334 ГК РФ);
• возможность контролировать распоряжение залогодателя этим товаром, т.к. последний может продавать товар (другим образом его отчуждать) только с согласия залогодателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка! По всем параметрам в экономическом смысле рассрочка получается выгодней ипотеки, однако ее предлагают в основном застройщики, да и то на начальном этапе строительства дома.

Продажа квартиры с рассрочкой платежа: риски продавца

Для приобретателей недвижимости риски сделок с рассрочкой платежа в договоре купли-продажи минимальны, он лишь связан обязательством выплатить в срок необходимую сумму. Для владельца квадратных метров ситуация более серьезная, поскольку влечет массу проблем из-за задержки окончательного расчета. Вместо запланированного распоряжения вырученными средствами, бывший собственник будет напрямую зависеть от внешних обстоятельств:

• кредитор отказался выдать необходимую сумму по запросу покупателя;
• возникли проблемы с согласованием сделки в ПФР при реализации материнского капитала;
• непредвиденные обстоятельства заставили отказаться от сделки, сделав невозможным получение дополнительного финансирования.

Почему необходим юрист?

Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.

Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Договор состоит из ряда обязательных и дополнительных условий, регламентирующих взаимоотношения сторон и порядок перехода права собственности на квартиру. Документ содержит следующие пункты:

1. Преамбула. Здесь указывается название договора, его номер, ниже — дата и место подписания. В первом абзаце пишется полное ФИО собственника квартиры и приводится расшифровка, что данное лицо — Продавец; далее указывается ФИО Покупателя. Приводятся паспортные данные обеих сторон.
2. Предмет договора. Квартиру следует описать максимально точно, указав, сколько в ней жилых комнат, каков их размер; привести данные об общей площади жилья, об этажности дома и месте расположения квартиры относительно иных строений. Покупателю необходимо проверить, соответствует ли адрес, указанный в договоре, зафиксированному в выписке ЕГРН. Грубые ошибки влекут признание договора недействительным.
3. Сведения о правах собственника. Продавец должен предоставить документ, на основании которого у него возникло право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Следует внимательно изучить документ для выявления скрытых или потенциальных собственников.
4. Цена. Без ее указания документ не имеет силы.
5. Условия внесения платежей. При покупке в рассрочку необходимо конкретно установить дату внесения каждого из платежей, а также их величину. Следует акцентировать внимание, что датой платежа является именно дата отправки средств со счета плательщика. В противном случае, если просрочка произойдет по вине банка, продавец может предъявить претензии, сочтя несвоевременное зачисление средств за невыполнение обязательств.
6. Информация о передаче недвижимости. При оформлении договора указывается, что был произведен осмотр недвижимости, недостатков не выявлено, а если выявлены — указать, какие именно. Если впоследствии Покупатель обнаружит скрытые Продавцом изъяны, которые не были обнаружены, он сможет потребовать отменить договор или возместить стоимость затрат на устранение поломок.
7. Данные о госрегистрации. Сам договор не регистрируется, однако право собственника на квартиру должно быть зафиксировано. При обращении в Росреестр и указании нового собственника квартира будет находиться в залоге у Продавца до выплаты Покупателем полной ее стоимости. Покупатель не сможет распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять, но до тех пор, пока залог не будет снят по письменному требованию прежнего собственника.
8. Сведения о гражданах, имеющих право пользования квартирой. Зарегистрированные лица должны быть сняты с учета в срок, установленный договором. Покупателю следует внимательно изучить расширенную выписку, где отражены все зарегистрированные в квартире лица, ведь есть категории граждан, которые даже после продажи квартиры имеют право пользоваться имуществом. Это лица, длительно отсутствующие по объективным причинам: отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на срочной военной службе, пребывающие на лечении в стационаре или по иным обстоятельствам. Свое право на жилье они могут восстановить в суде.
9. Сведения о том, что квартира ранее не была подарена, что отсутствуют соглашения, которые служат поводом для признания договора недействительным. Также указывается, что в отношении предмета договора отсутствуют споры, квартира не находится под обременением, арестом.
10. Условия расторжения договора.
11. Указание количества экземпляров соглашения, подписи сторон.

Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку

Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:

• паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
• свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
• кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
• справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.

Кроме перечисленных документов, может понадобиться:

• Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Разрешение необходимо, если собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин.
• Разрешение банка на продажу. Если жилье является объектом ипотечного кредитования, банк-залогодержатель должен выдать согласие на продажу объекта.
• Согласие супруга на продажу квартиры. Документ подается в обязательном порядке, если имущество относится к совместно нажитому. В целях предотвращения оспоримости сделки рекомендуется заручаться согласием супруга, даже если квартира была подарена, получена по завещанию или куплена до брака.
• Отказы всех собственников квартиры от покупки доли, если недвижимость находится в долевой собственности и продается по разным ДКП.

Иногда у Покупателя возникают сложности с получением госсубсидий, кредитов. Продавцу рекомендуется «подстраховаться» и внести в договор пункт о самостоятельной уплате Покупателем стоимости квартиры в случае отказа от субсидирования.

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2021 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

• запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
• тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
• выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
• решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
• готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
• получаем согласие банка;
• готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа

Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом личных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таким, в том числе относятся следующие характеристики:

1. помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных типов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 Гражданского кодекса России;
2. в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 Гражданского кодекса России;
3. продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 Гражданский кодекс России.

В остальной части договор купли-продажи с отсрочкой платежа обязан отвечать общим требованиям о купле-продаже.

Основные преимущества такого типа договора:

1. Беспроцентная оплата.
2. Оплата без комиссий и дополнительных платежей.
3. Нет необходимости страховать жизнь.
4. Не требуется собирать пакет определенных документов.

Как правило, наряду с достоинствами, присутствуют и характерные недостатки такого оформления сделки. Не все готовы предоставить продажу имущества в рассрочку. Люди опасаются обмана со стороны покупателя.

Так как иногда лица, осуществляющие покупку, не всегда правильно оценивают свои возможности по выплатам. Особенно это касается дорогостоящих покупок, таких как машина или квартира.

Чтобы обезопасить себя, продавцы часто прописывают конкретные условия в договоре, которые запрещают покупателю полноправно пользоваться имуществом до окончания сделки. Кроме того, не лишним будет указать штрафные санкции, применимые к недобросовестному плательщику.

Что необходимо указать в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа

Сам договор составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

В документе необходимо полностью указать сумму первоначальной выплаты, а также остаточной суммы, которую покупающее лицо обязуется выплатить продавцу.

В договоре обязаны быть обозначены соответствующие даты, по которым будут производиться платежи, а также устанавливается число, когда покупатель сможет начать распоряжаться своей покупкой.

Очень важно как можно подробнее указать отличительные черты покупки. В документе обязаны обозначаться положения, которые вступают в действие, когда покупатель отказывается платить установленную сумму.

Подведем итог

В заключение отметим, что рассрочка платежа — лишь одно из условий договора купли-продажи, подчиняющегося общим нормам о продаже товара. При этом сделки с рассрочкой имеют некоторые отличительные особенности, связанные с особым порядком оплаты покупателем полученного имущества, а также нахождением данного имущества в залоге у предыдущего собственника.

Образец договора купли продажи дома с земельным участком с обременением

ВАЖНО! Обратите внимание на то, что такие отношения, как аренда или заключение соглашения о ренте должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Россреестре.

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

• В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.
• Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.
• Договор купли—продажи с земельным участком заключается с целью передачи дома с прилегающим участком в собственность третьему лицу.
• Заключая данное соглашение, следует заострить внимание на ряде нюансов, касающихся оформления земельного участка:

• Если продажа дома и участка происходит в рамках одного соглашения, в документе следует указать два отдельных подробных описания по участку и по дому (с указание идентификационных данных);
• К списку сведений о земельном участке относятся:
  • Местоположение;
  • Кадастровый номер;
  • Категория земли;
• Перечень сведений о доме включает в себя:
  • Адрес;
  • Площадь;
  • Назначение;
  • Правоустанавливающий документ на владение;
  • Стоимость объектов должна быть указана отдельно для дома, отдельно для участка. Подлежащая уплате сумма прописывается как общая, так и отдельно по дому и участку.
  
  

  Похожие записи:

  • Как правильно вступить в наследство? Инфографика
  • Соглашение о разделе наследственного имущества
  • Обзор штрафов ГИБДД на железнодорожном переезде по ПДД РФ