Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка – Образец, бланк 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Регистрация договора в Росеестре
В настоящее время договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания его обеими сторонами, за исключением случаев, когда в договоре указана иная информация.
Передача прав на владение участком является обязательной процедурой госрегистрации в Росреестре, поэтому после подписания акта передачи собственности покупатель становится владельцем земли, но прав распоряжаться им пока не имеет.
Стандартный срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней с момента сдачи пакета документов, который должен содержать:
- заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
- договор купли-продажи земли;
- паспорта покупателя и продавца;
- письменное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка (если он был приобретен в браке);
- свидетельство регистрации права собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие законные права собственности продавца на землю, например, договор дарения;
- акт приема-передачи;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины.
Правильно составленный договор будет выступать гарантией отсутствия неоднозначных ситуаций с последующим их разрешением в суде.
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.
Что вписывать в договор нельзя
Существует ряд условий, которые вносить в договор купли-продажи земельного участка категорически запрещено. Сюда входят положения, в соответствии с которыми действие нового владельца объекта будут ограничены. Бывший собственник не может запретить покупателю сдавать территорию в аренду или выполнять с ней иные действия. Нельзя прописать в бумаге и возможность приоритетного выкупа участка обратно, если возникнет подобная необходимость. Зафиксировать не удастся и условия, ограничивающие ответственность продавца. Это происходит в ситуации, когда на землю начинают претендовать третьи лица. Если все вышеуказанные условия соблюдены, сделка считается завершенной. В результате стороны смогут избавиться от лишних проблем.
Что необходимо проверить?
1.Чтобы не получить вместе с землей головную боль, следует внимательно ознакомиться с документами о собственности, это необходимо:
- для выяснения, является ли лицо собственником на самом деле;
- для того, чтобы знать, что участок земли не находится в аресте или обременении.
Для выяснения этих обстоятельств потребуется изучить выписку из ЕГРН на конкретный интересующий надел.
Заказ выписки из ЕГРН в виде электронного документа является самым удобным способом. Рекомендуем сервис на этой странице, присылает готовый документ в течение от нескольких минут до 3 часов. Документ имеет электронную подпись регистратора (ЭЦП), подтверждающую достоверность сведений, полученных из официального источника. Для получения выписки потребуется заплатить госпошлину в размере 250 рублей.
Выписка из ЕГРН, которую недавно заказывали здесь.
2.Дополнительно запросите у собственника межевой план и сверьте их с выпиской из ЕГРН. Межевание необходимо, чтобы точно знать границы участка и согласование их с соседями.
Важно обратить внимание на категорию разрешенного использования земли.
3.Если на ней планируется строительство жилого дома, необходимо иметь ИЖС. В садоводческих товариществах допустимо возводить дачные дома.
4.Помимо разрешения на ИЖС для участка, планируемого для строительства жилого дома, необходимо обратить внимание на инфраструктуру рядом с ним. Это наличие проезда, удаленность от дорог, наличие коммуникаций вблизи надела.
Если право на участок не установлено, лучше воздержаться от сделки, поскольку могут возникнуть проблемы с ее оформлением. Это может быть не только трудности с межеванием, но и наличие обременений, непогашенный долг по налогу и т.д.
Проверку документов можно доверить юристу, тогда вы сможете получить от него:
- полную историческую справку о возникновении прав и отчуждении;
- подтверждение факта межевания участка;
- наличие или отсутствие обременений или ограничений на землю, а также арестов и претензий третьих лиц;
- имеются ли на продаваемой земле объекты ведения хозяйственной деятельности (утилизация отходов, добыча ресурсов и т.д.)
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.
Передача земельного участка должна осуществляться в соответствии с предварительно составленным актом приёма-передачи. Этот документ очень важен и все условия описанные в нем должны быть соблюдены обеими сторонами, так как сразу же после подписания акта земельный участок считается переданным.
Далее происходит государственная регистрация прав на землю в органах Росреестра, для этого необходимо присутствовать обоим участникам сделки. Подаётся заявление о регистрации, предоставляются квитанция об оплате государственной пошлины, договор и все выше указанные документы. Процесс регистрации в Росреестре занимает 30 дней.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Шаблон договора купли-продажи земельного участка (скачать бланк)
Бланк договора купли-продажи земельного участка можно найти на просторах интернета. Обычно такой документ имеет максимально стандартизированную структуру, подходящую лишь для самых простых случаев, и не всегда соответствует последним изменениям законодательства.
Между тем вышеуказанные особенности земли как объекта права и правового регулирования (применение не только гражданского, но и земельного права) требуют:
- включения в типовой договор обязательно цены и детального описания участка;
- соблюдения требований к форме и госрегистрации;
- наличия специальных приложений (акта приема-передачи, плана участка).
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Существенные условия договора купли-продажи земли
Собственник и приобретатель оговаривают и прописывают условия, определенные законом, как существенные. Их нельзя игнорировать. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет за собой аннулирование сделки, документ признается не имеющим юридической силы.
Наиболее важная часть – подробное описание продаваемого участка. Указание в договоре существенных признаков позволяет однозначно идентифицировать его. Купчая содержит:
- географический адрес – независимо от того, участок в черте города или в сельской местности за пределами населенного пункта;
- кадастровый номер – присваивается каждому объекту после осмотра и обследования специалистами, на его основании объект вносится в Росреестр;
- определение границ и площади участка – вносятся после процедуры межевания;
- вид разрешенного использования – сельскохозяйственное, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ);
- данные паспортов участников – без них купчая признается недействительной;
- копии документов, подтверждающих право обладания;
- стоимость объекта недвижимости.
Цена на землю является одним из существенных условий оформления купчей земельного участка. Продавец и покупатель обговаривают и утверждают ее самостоятельно. Цена также может определяться на торгах, либо могут быть привлечены профессиональные оценщики.
Документы для регистрации
На самом деле они нужны не только для регистрации, но и для того, чтобы покупатель смог убедиться в чистоте и законности сделки. Поэтому я рекомендую вам проверить следующий комплект документов у продавца:
- паспорт владельца участка;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности на землю, а также отсутствие ограничений;
- правоустанавливающие документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности (соглашение о купле-продаже, свидетельство, подтверждающее получение наследства и другие документы);
- кадастровый паспорт земельного надела вместе с его размежеванным планом.
Эти же документы потребуются для регистрации новой сделки. Только дополнительно вы должны будете предоставить паспорт покупателя, составленный договор и передаточный акт (если его обязательное наличие прописано в соглашении).
Оформление договора купли продажи земельного участка в соответствии с нормами закона 2022
Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка регламентированы ГК РФ (ст. 549-558). Договор подлежит регистрации в Росреестре в законном порядке (ст. 9 закона 218-ФЗ от 13.07.2015 (с изменениями от 16.09.2019) «О регистрации прав на недвижимость»), поэтому имеет свои особенности и отличительные признаки.
Помимо того, что договор на земельный участок заключается только в письменной форме, он еще составляется в трех экземплярах (один экземпляр хранится в Росреестре). Неотъемлемой частью договора будет передаточный акт. Существенные условия договора — предмет (земельный участок), цена и отсутствие или наличие обременений.
Обратите внимание! Договор купли – продажи земельного участка подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после факта регистрации покупатель приобретает право собственности.
Что нельзя предусмотреть в документе
Гражданский кодекс четко определяется условия, которые не могут присутствовать в договоре:
• невозможно установить право продавца на обратный выкуп земельного участка;
• ограничить покупателя по возможным будущим сделкам с предметом договора;
• ограничивать ответственность и обязанности, лица, которое отчуждает землю, в случаях, если третьи лица заявят на него свои законные права.
Как правильно заполнить договор купли-продажи гаража в 2023 году?
При составлении соглашения в отношении продажи гаража необходимо учитывать следующие моменты:
- Обязательно указываются место заключения договора и дата. Заполняются реквизиты сторон сделки: для физических лиц прописываются полностью ФИО, паспортные реквизиты и адреса регистрации. Если от имени покупателя или продавца выступают доверенные лица, то необходимо указать их данные и сведения о нотариальной доверенности на осуществление действий от имени доверителя.
- К существенным условиям договора относятся его предмет и цена. Предварительно стороны должны согласовать стоимость продаваемого имущества, а также способ оплаты. Подписание договора является согласием сторон продать по установленной цене имущество и оплатить указанную сумму за него.
- Предметом договора является гараж и участок земли под ним (эти объекты неделимы). В этом пункте необходимо прописать его адрес, номер и площадь. Дополнительно можно указать иные характеристики, идентификационные признаки в соответствии с техническим паспортом и выпиской из ЕГРН: материал изготовления, цвет, наличие или отсутствие погреба, смотровой ямы, отопления и т.д.
- Существенным условием договора является его цена, определенная по обоюдной договоренности сторон. Указывается также порядок оплаты, сроки и размер платежей (если оплата будет производиться частями).
- Все остальные параметры относятся к иным условиям сделки. Это:
- сведения о правоустанавливающих документах на гараж и землю под ним;
- срок освобождения гаража продавцом и передачи его покупателю;
- ответственность сторон;
- условие об отсутствии залога, ограничений и ареста в отношении предмета договора.
Договор купли-продажи гаража составляется в трех экземплярах: по одному покупателю, продавцу и один передается в Росреестр в момент передачи документов на регистрацию перехода права собственности.
Приложением к договору рекомендуется составить акт приема-передачи. В нем следует описать передаваемое имущество, его характеристики и состояние на момент передачи. Дополнительно прописать пункт об отсутствии взаимных претензий сторон. Подписание передаточного акта завершает фактический переход имущества от продавца к покупателю.