Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о начале строительства в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
Когда нужно подавать уведомление о начале строительства/реконструкции?
Итак, перед началом строительства МОЖНО подать «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома». Как закончили и готовы зарегистрироваться — «Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Если в течение строительства Ваши планы поменялись — нужно оформить «Уведомление об изменении параметров строительства». В Вашем распоряжении есть 3 варианта Уведомления ( скачать бланки можно наверху), чтобы власти всегда были в курсе о ваших «строительных приключениях».
Что самое смешное- в ответ Вы получите следующее-«уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» (далее «Уведомление о соответствии проекта») и «уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной» (далее «Уведомление о соответствии постройки»). Обменялись уведомлениями с длиннющими названиями. Иногда сразу и не поймешь, о чем там вообще идет речь.
Возвращаясь к вопросу о том, в каких случаях следует готовить и подавать уведомление:
- вне зависимости от разрешенного использования земли, уведомление подается при реконструкции дома. Если меняете изначальную конфигурацию дома или его основные характеристики (этажность, общая площадь) — это считается реконструкцией. И после завершения реконструкции опять же понадобится технический план. Не забывайте — садоводы теперь тоже обязаны все эти процедуры проходить.
- как говорилось выше, если уже подали первое уведомление о начале строительства, нужно идти до конца и подавать об окончании.
- если планируете строительство с привлечением материнского капитала — 100% затребуют уведомление.
- если сомневаетесь в возможности строительства на вашем земельном участке дома в определенном месте с определенными характеристиками — уведомление тоже лучше подготовить. Могут выясниться обстоятельства, которые будут препятствовать зарегистрировать уже построенное здание по амнистии.
- многие продавцы земельных участков подают уведомление о начале строительства и получают одобрение администрации, чтобы убедить будущего покупателя, что проблем со строительством на этом участке нет. Это дает некое конкурентное преимущество при сравнении схожих предложений о продаже земельного участка.
Сначала узнаем, какие нормативно-правовые акты регулируют обязанность подачи уведомления о начале деятельности. Их несколько:
1. Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ (статья 8): «Юридические лица, индивидуальные предприниматели обязаны уведомить о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный или уполномоченные в соответствующей сфере деятельности орган (органы) государственного контроля (надзора)».
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 584, где приводится полный перечень кодов ОКВЭД и ОКПД2, по которым подаётся уведомление о начале осуществления предпринимательской деятельности, а также приводится форма бланка.
3. Кодекс об административных нарушениях РФ (статья 19.7.5-1), который предусматривает специальную санкцию за отсутствие уведомления, если оно должно было быть подано. Штраф для ИП установлен в размере от 3 000 до 5 000 рублей, а для организаций – от 10 000 до 20 000 рублей).
4. Ведомственные регламенты, которые регулируют подачу уведомления в уполномоченные органы в зависимости от вида деятельности:
- Приказ Роспотребнадзора от 08.10.2020 N 714;
- Приказ Минздравсоцразвития России от 27.12.2011 N 1652н;
- Приказ Минтруда России от 10.09.2019 N 614н;
- Приказ Минтранса России от 27.01.2021 N 18;
- Приказ Ростехнадзора от 20.09.2018 N 452;
- Приказ Росздравнадзора от 25.04.2019 N 3239;
- Приказ Росстандарта от 28.05.2019 N 1186.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Нововведения призваны упростить процесс начала строительства и последующего согласования. Теперь будущий владелец возводимого жилого дома должен действовать в следующей последовательности:
- Подготовка и направление бланка уведомления о планируемом строительстве объекта. Используется специальная форма Минстроя РФ.
- В семидневный срок представители уполномоченного госоргана выясняют, будет ли соответствовать будущая постройка требованиям по закону и строительным нормам. При отсутствии нарушений застройщик получает уведомление о соответствии будущего объекта, что дает право приступить к строительству.
- После того, как дом построен или закончены работы по реконструкции, застройщик отправляет в надзорный орган другой бланк уведомления о завершении работ, с приложением техплана, первичного уведомления о начале стройки и уведомления о результатах проверки.
- Далее, на основании переданных документов, завершенный объект проверяется и выносится решение о формировании нового уведомления о том, что новая постройка соответствует нормам градостроительства.
- Когда в администрации находится все 4 вида уведомлений (о строительстве, завершении, соответствии заявленных параметров и фактическом соответствии постройки), государственная структура передает документацию на регистрацию в Росреестре права собственности и постановки на кадастровый учет.
По желанию, собственники построенного объекта вправе обращаться в регистрирующую инстанцию самостоятельно. На завершающей стадии строительства важно проследить, чтобы возведенный объект был учтен по кадастру, и в базу Росреестра внесена запись о новой собственности.
Закон, который изменил порядок
Любые изменения порядка осуществления того или иного действия всегда связаны с принятием нормативного акта. Уведомительный порядок начала/окончания работ был установлен с 3 августа 2018 Федеральным законом №340, который внес изменения к Градостроительному кодексу (ГрК).
Самыми существенными изменениями, коснувшиеся индивидуальных владельцев земельных угодий, на которых разрешено строить жилые постройки, явились:
Появилось закрепленное в ГрК определение понятия объектов, для которых вводится уведомительный порядок для начала/окончания. Их три – «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «объект индивидуального жилищного строительства»;
Вместо разрешений введены уведомления. То есть, если точкой отсчета ранее (до 04.08. 2021г.), была дата выдачи разрешения, то после 4 августа начать строить дом можно в удобное собственнику время, а известить государство или муниципальный орган можно позже, уже по свершившемуся факту.
Как заполнять уведомление о планируемом строительстве
Перед подачей извещения важно грамотно его заполнить. Первым делом вписываются общие данные: указать дату составления документа; вписать название учреждения, в которое подается прошение с собранным пакетом документации.
После этого идет заполнение по разделам, в первом указываются сведения о застройщике, при этом пункты с 1.1.1 по 1.1.3 – предназначены для физических лиц, а остальные для организаций, которые планируют застроить данную территорию. Указываются все личные данные без сокращений – это Ф.И.О, адрес регистрации и фактическое место жительства, данные паспорта с указанием организации выдавшего документ и даты его получения.
В следующий раздел вписываются сведения о ЗУ, на котором будет производиться возведение здания — это:
- кадастровый номер ЗУ при наличии. Если такового нет, то придется поставить участок на кадастровый учет с обязательной процедурой межевания;
- точный адрес или описание местоположения при его отсутствии;
- правоустанавливающая документация;
- если участок находится в долевой собственности, указываются сведения обо всех владельцах и прилагаем документы, но можно воспользоваться генеральной доверенностью, которая заверяется нотариально;
- вид разрешенного использования надела.
Третий раздел содержит сведения о здании, которое планируется построить с указанием:
- вида объекта, будет это дом, коттедж или дачное строение для временного проживания;
- цель подачи извещения – это строительство или перестройка старого здания, либо внесение изменений в уже выстроенный дом;
- параметры (высота, этажи, площадь), которыми будет обладать будущая постройка.
Целью введения закона стала попытка упорядочения индивидуального жилищного строительства. Его поправки устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках:
Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (# 340-ФЗ от 03.08.2018 г.), вступивший в силу с момента его опубликования, обеспечил возможность в очень короткие сроки определить и не допустить строительство при явных и грубых нарушениях законодательства.