Договор долевого участия в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
3. Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Участие кредитных организаций в ДДУ

Для участия в долевом строительстве в большинстве случаев недостаточно накоплений и зарплатных доходов гражданина. Как ни странно, это неосновная причина, по которой договор на долевое строительство часто напоминает «бланк ДДУ». В этом бланке от руки заполняются только определённые графы.
Вложения в недвижимость – очень интересная тема для банков и финансовых организаций. Это реально складывающий рынок строящегося жилья в его динамике, то есть до момента, когда возникает недвижимость как таковая.

Отношения по договору ДДУ сопровождаются кредитными отношениями. Не исключены варианты, когда кредиторы сами определяют застройщиков и обязывают граждан инициировать долевое строительство не в том доме или районе, котором дольщику выгодно.

Указание в договоре ДДУ на конкретную кредитную организацию не нарушает права дольщика в контексте законодательства, но ограничивает его свободу выбора и возможность распоряжения собственностью до момента, когда его обязательства по кредитным договорам будут исполнены в полном объёме.

Рекомендуем ознакомиться:

На какие моменты нужно обращать внимание при подписании ДДУ

Фактически кредитные организации превратились в заинтересованных участников рынка строящегося жилья, и манипулируют своими финансовыми возможностями, формируют план своих доходов на длительные периоды времени.

Реального отношения к ДДУ в контексте гражданина, желающего участвовать в долевом строительстве, не имеет.

Но всегда:

• важен застройщик;
• финансовое состояние застройщика;
• рейтинг среди конкурентов, опыт строительства;
• отношения с кредитными учреждениями.

Далеко не каждому дольщику доступна информация за пределами, установленными законом, но при любой возможности, получить дополнительные сведения, следует ею воспользоваться.

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
2. технический ПДДУ;
3. собственно ДДУ.

Основные условия договора долевого участия

В ДДУ в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

• Полная характеристика возводимого объекта (многоквартирного дома);
• Сроки передачи квартиры владельцу;
• Характеристика приобретаемой недвижимости (полный адрес, квадратура, количество комнат, номер квартиры и пр.);
• Стоимость квартиры, сроки и способы оплаты;
• Гарантии и размер неустойки в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств;
• Права и обязанности каждой стороны сделки;
• Условия расторжения договоренностей в одностороннем порядке;
• Способ обеспечения застройщиком своих обязательств (страхование ответственности, банковское поручительство)

Договор долевого участия представляет собой соглашение физического лица – гражданина РФ со строительной компанией, по которому дольщик вносит денежные средства и становится участником сооружения жилого многоквартирного жилья.

Вознаграждением за это является приобретение собственной жилплощади. Поэтому оплатив участие в долевом строительстве, гражданин покупает для себя небольшую часть большого объекта недвижимости, который будет возведен на земельном участке впоследствии.

Указанная операция по внесению финансов должна обязательно оформляться в документальной форме. Для этой цели заключается соглашение долевого участия, которое подписывается двумя сторонами – застройщиком и дольщиком.

Застройщик – это строительная фирма, обеспечивающая постройку в установленные сроки многоквартирного жилого дома с определенными техническими параметрами согласно проектной документации.

Дольщиком является физическое лицо, который намерен приобрести долю в объекте недвижимого имущества, воздвигаемом строительной компанией.

Участвовать в долевом строительстве в России имеют право как граждане, так и юридические лица.

Распространены случаи, при которых юридические лица во время составления проекта здания приобретали полностью все помещения на этаже для офисного или торгового назначения.

Согласно российским законодательным актам в рамках долевого участия возможно размещение на 1-м этаже многоквартирного дома торговых или офисных помещений.

Следует осознавать, что оформить ДДУ можно только с застройщиком, имеющим разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке у местной администрации.

Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, которые установлены градостроительным регламентом.

Без разрешительной документации получения собственной квартиры дольщику придется дожидаться долгие годы, либо вовсе не получить.

Поскольку оформить права на земельный участок и согласовать проект может только солидная строительная компания, имеющая хорошую деловую репутацию на рынке строительства населенного пункта или в рамках субъекта РФ.

Зачем нужно страхование договора долевого участия?

Неправильно составленные договора долевого участия в России стали причиной тысяч несостоявшихся сделок и удавшихся на этом афер.

Во избежание такого рецидива появился новый закон, по которому обязательства застройщика перед дольщиком подлежат неотложному страхованию. Он стал исполняться с 1 января 2014 года. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – № 294 – ФЗ гарантирует дольщикам безопасность от мошеннических действий.

Существует 3 возможных варианта страхования договора долевого участия:

• Застрахованная ответственность застройщика страховой компанией.
• Выданная банком гарантия на инвестированную сумму.
• Возможное соучредительство в новом Обществе взаимного страхования ответственности.

В чем особенности договора долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.

Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.

Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.

Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.

Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.

Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

5.1. Застройщик вправе:

5.1.1. На основании отдельно заключаемого договора на оказание услуг оказать Участнику долевого строительства содействие в регистрации права собственности на Объект долевого строительства.

5.1.2. Внести изменения и дополнения в проект Объекта долевого строительства.

5.1.3. При отсутствии выявленных Участником долевого строительства недостатков Объекта долевого строительства реализовать Объект долевого строительства в случае его не приемки или уклонения от его приемки Участником долевого строительства более двух месяцев с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику долевого строительства за вычетом расходов Застройщика на реализацию Объекта долевого строительства.

5.2. Участник долевого строительства вправе:

5.2.1. Обратиться в органы, осуществляющие кадастровый (технический) учет объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» для определения фактической общей площади Объекта долевого строительства.

5.2.2. Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства после подписания Застройщиком и им самим передаточного акта.

5.2.3. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения в случае нарушения Застройщиком установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ требований к проектной декларации.

5.2.4. Назначить Застройщику новый срок, если он нарушил сроки выполнения работы.

Договор Долевого Участия Образец 2020

На главную › Без рубрики

05.04.2019

В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.

Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.

Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются.

Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

Возможные проблемы, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве

Несмотря на наличие нормативной базы, определяющей порядок долевого участия в строительстве, оно сопряжено с
определенными рисками, так как застройщик может оказаться банкротом или находиться в процессе банкротства.

В ожидании окончания строительства дольщик может столкнуться со следующими проблемами:

• задержка ввода дома в эксплуатацию – она может произойти вследствие нецелевого расходования средств
  дольщиков, которые направляются на другой объект, не предусмотренный договором. Невыполнение договорных
  обязательств субподрядными или подрядными организациями, что ведет к их прекращению и поиску новых
  исполнителей. Недостаточное финансирование стройки или расчет застройщика и подрядчика не деньгами, а
  квартирами, для реализации которых нужно время;
• дополнительное взимание средств – может произойти вследствие резкого удорожания строительных материалов или
  увеличения площади квартиры, не предусмотренной проектной документацией;
• невозможность расторжения договора – нечетко прописан пункт его условий;
• невозможность регистрация прав собственности – застройщик по каким-либо причинам не может представить
  документы на учет в регистрационную палату;
• многократная продажа квартиры – может произойти вследствие юридической неграмотности дольщика при подписании
  договора или мошеннические действия фирмы, заключающей договор с несколькими дольщиками;
• приобретение жилья через подрядную организацию, а не у застройщика;
• использование различных схем, не предусмотренных законодательством – приобретение векселей, оформление
  беспроцентного займа застройщику, передача денежных средств на счет в банке, не связанный со строительством
  конкретного дома.

Участвовать в долевом строительстве и избежать этих проблем можно, выбирая тщательно застройщика
и внимательно изучая все нюансы договора перед его подписанием.

Похожие записи:

• Вступление в наследство на квартиру
• Налог с продажи недвижимости в 2022 году: когда платить и как рассчитать
• Как рассчитать и удержать алименты