Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление зарубежной недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.
§ 1. Европейские континентальные формы трастов
После Первой мировой войны, следуя тогдашнему духу политической реорганизации Европы, банковские сообщества Швейцарии и Лихтенштейна решили воспользоваться экономически многообещающей и общественно востребованной идеей превращения своих стран в безопасные гавани для безымянных капиталов. В конце 20-х годов прошлого века в законодательство Лихтенштейна была принята норма, разрешившая создавать три новых вида предприятий: анштальт (Anstalt, или Учреждение), штифтунг (Stiftung, или Фамильный фонд) и регулируемый нормами общего права траст.
Из трех вышеназванных предприятий более всего общего у анштальта и штифтунга. Эти два вида предприятий используются и в странах с действующим гражданским кодексом в качестве способа анонимного сохранения собственности. Не раскрывая имени истинного владельца, эти предприятия обеспечивают гибкость управления лицу, являющемуся номинальным владельцем собственности. Анштальт и штифтунг как особые формы траста существуют исключительно на территории Лихтенштейна. Соответственно, соглашение о доверительном управлении собственностью, оформленное в виде анштальта или штифтунга, может не считаться обязательным к исполнению в тех странах, где названные формы предприятий не признаны юридически. Подобное непризнание не раз на практике приводило к тому, что означенные формы предприятий ставились в самые невыгодные в налоговом отношении условия. Кроме всего, поскольку управление анштальтом или штифтунгом возможно только на территории Лихтенштейна, весьма тяжело внести какие-либо изменения в уставные документы этих предприятий после смерти их основателей и, следовательно, трудно управлять операционными издержками таких предприятий после смерти их основателей. Достоинства анштальта и штифтунга в полной мере проявляются тогда, когда их основатели, обычно лица, находящиеся под юрисдикцией, отличной от Лихтенштейна, отходят в мир иной. В большинстве стран с действующим гражданским кодексом после смерти собственника вводится в действие стандартная схема, по которой раз и навсегда решается вопрос о дальнейшей судьбе имущества умершего. Подобный правовой принцип называют еще принудительным наследованием (forced heirship), поскольку государство, а не собственник во многом решает дальнейшую судьбу оставшегося имущества. Действительно, гибкость анштальта и штифтунга проявляется в тот момент, когда собственник назначает друга, а не супруга попечителем своего имущества, помещенного в какое-либо из вышеназванных предприятий. Вопрос, таким образом, сводится к тому, применяет ли страна нахождения собственности (какой может быть и страна, где непосредственно был зарегистрирован анштальт или штифтунг) закон, по которому были созданы названные предприятия, либо она применяет законы страны постоянного пребывания (домицилия) умершего собственника. Например, швейцарские суды обычно применяют к иностранцам законы домицилия, оставляя имущество, помещенное в анштальт или штифтунг, в неопределенном положении, что противоречит принципу принудительного наследования. Подобный подход порождает также неоднозначность принципов управления самими предприятиями, такими как анштальт или штифтунг. Так, например, если в рамках анштальта или штифтунга имущество передается в доверительное пользование племяннику, но не сыну, то для бенефициара, резидента Англии, где действуют нормы общего права, будут применены пункты учредительных документов анштальта или штифтунга, а для бенефициара, резидента Италии, — нормы гражданского права, т.е. принудительного наследования. В соответствии со ст. 931 Закона о компаниях Лихтенштейна (Das Personen und Gesellschaftsrecht, Art. 931) , принятого в 1926 г., лихтенштейнским трастам для разрешения споров между бенефициарами и третьими лицами разрешено привлекать к использованию законы иных стран. Подобные споры решаются в порядке принудительного арбитража и не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции. Для лихтенштейнского траста не будет сверхъестественным разрешать спор между участниками, например, согласно действующим нормам законодательства США. Если учесть, что трасты в США регулируются штатным, а не федеральным законодательством, решение спора может оказаться непростой задачей.
См., например: www.recht.li/sys/1926004.html или комментарии к редакции 1999 г. на www.pgr.li.
Касаясь европейских континентальных форм доверительного управления имуществом, следует также упомянуть о таком важном документе, как швейцарская доверенность. В Швейцарии действие доверенности часто длится и после смерти доверителя, поэтому многие собственники рассматривают такие доверенности как средства недорогого и удобного управления активами, в том числе после своего ухода из жизни. К сожалению, швейцарские доверенности имеют один существенный недостаток: они содержат инструкции банку по переводу собственности, но не могут присвоить титул собственности новому владельцу. Как следствие — швейцарская доверенность не в состоянии уберечь собственность от принудительного наследования по требованию истца и в соответствии с законами домицилия усопшего. Известны случаи, когда швейцарские банки были принуждены заплатить как лицу, указанному в доверенности, так и истцу в соответствии с процедурой принудительного наследования. В результате на практике большинство банков, поставленных перед необходимостью удовлетворять требованиям принудительного наследования, нарушая тем самым инструкции, записанные в доверенности, предпочитают удерживать собственность у себя до окончательного решения спора в суде.
Доверительное управление капиталом в Швейцарии
Швейцария является финансовым центром для ведущих компаний по управлению активами и международных инвесторов, интернет-миллиардеров и семейных офисов. Эта страна, где практически каждый швейцарский банк готов предложить качественные услуги по управлению капиталом. Стоимость услуги по доверительному управлению в Швейцарии составляет 1%-1,5% от общей суммы управления активов.
Для получения прибыли швейцарские банки предлагают инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Индивидуальный инвестиционный счет в Швейцарии предусматривает персональное управление денежными средствами на основании предварительно подписанного договора о сотрудничестве.
Согласно договору ДУ управляющий по финансам имеет право проводить операции по покупке/продаже ценных бумаг без получения предварительного согласия инвестора, если такие операции соответствуют целям клиента. Приобретенные активы в виде ценных бумаг являются 100% собственностью клиента.
Используя персональную стратегию по высокоточным облигациям, инвестор может получить прибыль в 10% годовых. Контроль по Договору доверительного управления выполняется при помощи банковской выписки, с четкой разбивкой дебетовых и кредитовых операций.
Управление богатством может оказаться чрезвычайно сложным для состоятельных лиц, ведь ежедневно, им приходится уделять особое внимание бизнесу, управлению недвижимостью, активам, поддержанию партнерских отношений, встречам и т.п.
Поэтому многие инвесторы используют услугу доверительного управления капиталом, которая способна предложить:
- комплексное планирование
- стратегические инвестиции
- частный банкинг
- контроль активов
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Что можно передавать в доверительное управление
По желанию клиента, собственника недвижимого имущества, управляющая организация может взять на себя несколько оговорённых обязательств, или выполнять целый комплекс мероприятий.
Вы покупаете паи ПИФа, а специалисты на ваши средства уже приобретают акции и облигации, которые будут (или не будут — как повезёт) приносить прибыль.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Управлением имуществом включает в себя выполнение всех операций с объектами недвижимости в интересах владельца.
Какие виды доверительного управления бывают на финансовом рынке?
Их несколько, разберем основные:
- Коллективное управление через ПИФы (паевые инвестиционные фонды). Деньги сразу нескольких инвесторов объединяют в крупные пулы, а затем вкладывают в облигации, акции или другие активы. Средствами распоряжается УК. Это самый доступный вид доверительного управления для начинающих инвесторов, так как купить пай можно хоть за 100 рублей. При этом доходность от ПИФов нередко бывает больше, чем выплаты процентов по депозитам.
- Стандартные стратегии — в этом случае УК предлагает инвестору на выбор типовые портфели с разнообразным набором активов, порогом входа и риском. У таких стратегий доходность больше, чем у ПИФов, зато порог входа намного выше — от нескольких десятков тысяч рублей.
- Индивидуальные стратегии — эта форма сотрудничества выглядит так: УК разрабатывает для каждого клиента персональную стратегию и не ограничивает его в перечне и структуре активов. Как правило, индивидуальные стратегии подходят только очень состоятельным клиентам, готовым инвестировать сотни тысяч и даже миллионы рублей.
- Консультационное доверительное управление — это особенный вид управления, при котором управляющий не распоряжается активами инвестора, а дает ему советы, как лучше ими распорядиться. Комиссия за услугу фиксированная, никаких гарантий нет.
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
Сравнительный анализ доверительного управления инвестиционными фондами и кредитными организациями
В России существует два вида коллективного инвестирования:
- паевые фонды (ПИФы);
- общие фоны банковского управления (ОФБУ).
Чем они отличаются?
Проведем небольшой анализ в таблице.
| Критерий | ПИФы | ОФБУ |
|---|---|---|
| Минимальный порог вложений | От 100 руб. | От нескольких тысяч рублей |
| Набор инструментов | Индивидуальная инвестиционная декларация | Стандартные и индивидуальные инвестиционные стратегии |
| Способ вложений | Покупка пая у УК или на бирже | Внесение средств на счет |
| Комиссии | От 1% (в зависимости от набора активов) | От 1% (в зависимости от стратегии и набора активов) |
| Подходит для начинающего инвестора | Да | Да, при условии применения стандартной стратегии |
| Охват рынка | Отечественный фондовый рынок | Российские и зарубежные активы |
Как оценить работу доверительного управляющего
Для оценки работы УК требуются некоторые знания об инструментах, в которые вы вкладываете свои деньги.
Так, если в портфель включены ETF, можно периодически проверять их доходность на сайтах фондовых бирж и сравнивать с доходностью вашего капитала. Разница не должна быть больше, чем размер комиссии.
Что касается активного управления – опять же, в качестве эталона выберите несколько ведущих индексов. Если вы инвестируете в отечественный рынок – можно ориентироваться на индекс МосБиржи. Индикаторами американского рынка являются S&P 500, NASDAQ, Dow Jones.
Другим важным показателем является состояние имущества УК – размере собственных средств, финансовых результатах в динамике. Эту информацию можно найти на официальном сайте УК, в разделе «Раскрытие информации».
Немаловажен и ваш личный опыт. Для комплексной оценки обращайте внимание на работу специалистов, а именно:
- регулярное и своевременное представление отчетов;
- оперативность и доступность обратной связи;
- частота технических сбоев и др.
Чем опасно доверительное управление недвижимостью?
Индивидуальный инвестиционный счет – это, по сути, покупка ценных бумаг. Вложить деньги таким образом можно самостоятельно, но велик риск оказаться в проигрыше. Профессиональная УК не только контролирует весь процесс инвестирования, но и разрабатывает выгодную стратегию, которая позволит получить максимум прибыли.
Договор доверительного управления представляет собой документ, передающий право на совершение сделок с имуществом в интересах владельца, право собственности при этом не передается. Все сделки производятся от имени управляющего, но в интересах доверителя.
Необходимость такого вида услуг может возникнуть, например, в случаях, когда наследники по завещанию в силу возраста или иных обстоятельств не имеют возможности самостоятельно управлять наследуемым имуществом.
Такие договора можно подразделять на виды по нескольким основаниям:
- В зависимости от наличия вознаграждения управляющему могут быть возмездные и безвозмездные;
- В зависимости от объекта управления делятся на договора по управлению недвижимостью, ценными бумагами, предприятием, нематериальными правами, прочим имуществом;
- В зависимости от того, кто является выгодоприобретателем, выделяют договора в пользу учредителя или в пользу третьего лица.
О данных договорах по управлению ценными бумагами рассказано в следующем видеоуроке:
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
- для регистрации ИП
- регистрации ООО
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
- Ведение бухгалтерии для ИП
- Ведение бухгалтерии для ООО
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!
Максимальный срок действия договора – 5 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, он считается пролонгированным на аналогичных условиях и на тот же срок. Максимальное количество пролонгаций законодательством не установлено.
Если же по окончании срока одна из сторон заявила о его расторжении, действие договора прекращается.
В случае ненадлежащего исполнения управляющим обязательств по ведению дел собственника, в результате чего имели место убытки либо уменьшение размера прибыли по сравнению с возможной, он обязан возместить выгодоприобретателю убытки и упущенную выгоду.
Договор составляется письменно с соблюдением требований оформления, соответствующих объекту договора.
Для передачи прав на управление недвижимостью необходима государственная регистрация, для движимого имущества и ценных бумаг достаточно простой письменной формы.
Первый лист договора доверительного управления имуществом
В отличие от многих иных категорий гражданско-правовых сделок, договор доверительного управления характеризуется несколькими существенными условиями, прямо регламентированными гражданским законодательством. Перечень таких условий сформирован в статье 1016 ГК РФ:
- Состав имущественных объектов, в отношении которых заключается договор управления;
- Данные физического лица или организации, в чьих интересах осуществляется управление;
- Порядок определения суммы вознаграждения, а также его форма, если решение о выплате такого вознаграждения включено сторонами в текст соглашения;
- Срок контракта.
Тем не менее, окончание срока договора не всегда означает прекращение правоотношения доверительного управления. Если никто из сторон не заявит о прекращении контракта, он будет считаться продленным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и первоначальное соглашение.
Включение указанных существенных положений является не правом, а обязанностью сторон. Исключение допускается только в отношении вознаграждения управляющего – если стороны не предусмотрели подобное условие в договоре, нет необходимости указывать на сумму и форму вознаграждения.
Все существенные условия данного вида договоров должны быть согласованы сторонами до его подписания. При отсутствии соглашения сторон по все существенных условиям, договор не может быть заключен.
Статья 1016 ГК РФ регламентирует, что передача имущественных ценностей в доверительное управление может осуществляться на срок, не превышающий пять лет. Течение указанного срока начинается с момента заключения договора.
Так как в правоотношениях, связанных с передачей имущества, действие договора начинается с момента фактической передачи определенных в соглашении объектов, в случае возникновения спора между сторонами суду предстоит установить взаимосвязь даты заключения договора и фактического момента передачи имущества в управление.
Для отдельных видов имущества и денежных средств предельные сроки управления устанавливаются профильными нормативными правовыми актами:
- Управление средствами пенсионных накоплений по итогам проведения конкурса – не более 15 лет;
- Управление аналогичными активами без проведения конкурса – не более 5 лет.
Срок действия договора относится к существенным условиям данной сделки, поэтому без его указания соглашение не может быть заключено.
Сторонами договора управления имущественными ценностями являются:
- Учредитель управления – собственник или законный владелец передаваемых объектов;
- Доверительный управляющий – лицо, которому переданы имущественные объекты и обязанности по управлению;
- Выгодоприобретатель – дополнительный участник договора, который может быть указан учредителем управления.
Управление осуществляется в интересах учредителя или иного выгодоприобретателя, однако все юридически значимые действия совершаются от имени управляющего со ссылкой на указанный правовой статус.
/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).
По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).
Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:
- арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
- возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).
По учетной политике учредителя:
- амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
- доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.
Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.
/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.
Учебные программы в университетах этого направления разработаны таким образом, чтобы удовлетворять потребность современной экономики в специалистах по управлению проектами, связанными с недвижимостью. На курсах преподают педагоги, которые являются профессионалами своего дела, имеющими практический опыт в вопросах менеджмента недвижимости.
Получение образования в сфере управления недвижимостью включает в себе изучение таких направлений, как:
- Основы бухгалтерского учета
- Экономика и бизнес
- Экономическая статистика
- Стратегия и планирование карьеры
- Управление персоналом
- Управление коллективом и предприятием
- Принципы маркетинга
- Управление в сфере услуг и инновации
- Стратегический менеджмент
- Прикладные аспекты лидерства.
Помимо этих дисциплин, которые составляют основу профессии по управлению недвижимостью, студенты изучают и предметы, связанные с более узкой деятельностью:
- Собственность как сфера экономики
- Принципы оценки недвижимости
- Коммерческая оценка
- Коммерческая собственность
- Застроечная деятельность
- Электронная коммерция и реклама
- Земельное и имущественное право
- Инвестирование в недвижимость и финансы
- Управление объектами недвижимости
- Концепции дизайна.
Период обучения на программе бакалавриата составит 3-4 года, в магистратуре – 2-2,5 года. Особой популярностью среди иностранных и русских учащихся также пользуются программы MBA (Master of Business Administration) по специализации «Управление недвижимостью» либо непосредственно с ней связанные.
ДУ широко распространено, поскольку это эффективный инструмент сохранения и приумножения капитала. Учредители прибегают к этому формату в следующих ситуациях:
-
Нужно сберечь деньги, исключив несвоевременные и нерациональные траты. Поэтому люди инвестируют в доверительное управление, чтобы оградить себя от собственного расточительства: все мы знаем, как порой тянет купить ненужную вещь под властью эмоций или яркой рекламы, а потом возникают муки совести из-за пустых трат. Если вы отдаёте свои финансы в ДУ, покупательских соблазнов сразу становится меньше.
-
Нужно увеличить капитал. Для инвестора главным мотиватором заключения сделок на доверительное управление является перспектива приумножить свои активы. ДУ может приносить невероятно высокую прибыль при условии успешного управления, поэтому учредители ориентируются на показатель доходности 30–100 %.
-
Финансовые сделки совершаются анонимно для доверителя: управляющий всё делает от собственного имени. Разглашать информацию об инвесторе можно лишь в крайних случаях, она охраняется законом.
-
Нужно обезопасить своё имущество или финансы от претензий кредиторов. Поэтому к доверительному управлению так охотно прибегают в случае банкротства. Согласно законам РФ, с имущества, переданного под ДУ, не могут быть взысканы никакие долги его владельца. Эта защита от кредиторов юридически обоснована.
-
Если собственник по каким-либо причинам сам не может следить за своей недвижимостью, ценными бумагами, движимым имуществом (потому что сильно занят или постоянно живёт в другой стране).
Доверительное управление финансами
Если клиент передал свои финансовые средства управляющему, это ещё не значит, что ему достанется какая-либо прибыль с них. В худшем случае он вообще потеряет всю сумму. Обычно в договорах доверительного управления отражены все условия, касающиеся возврата инвестированных средств и получения дохода. Эти условия бывают следующими:
-
Положение о возврате учредителю суммы, зафиксированной в договоре, которая является процентом от изначально вложенных денег, и положение о получении дохода. Например, если исход сделки с имуществом неблагоприятен, клиенту будет возвращено только 75 % инвестированных им средств, а если управление будет успешным, то он получит свои деньги обратно целиком плюс ещё 20 % прибыли.
-
Положение о возврате клиенту всех его средств целиком, а также процентов, накопившихся за период доверительного управления. По таким условиям функционируют, например, застрахованные вклады в финансовых организациях. Из-за этого нежелательно хранить на депозите в одном банке свыше 1,4 млн руб.
Как отдать недвижимость в доверительное управление?
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а в частности 53 главе данного документа, подобная услуга нормируется 1012 статьей ГК, в которой идет речь о том, что:
-
Договор доверительного управления жилым или не жилым объектом недвижимости определяет право одной стороной (в дальнейшем называемой учредителем управления) передать в распоряжение другой стороне (в дальнейшем называемой доверительным управляющим) в рамках строго ограниченного срока имущество. Сторона, получившая городскую квартиру или коммерческую недвижимость, обязуется взять на себя решение вопросов, связанных с управлением и контролем переданного имущества, действуя исключительно в интересах либо самого учредителя управления, либо другого иного лица, которое будет им указано.
-
В течение действия договора, предусматривающего доверительное управление имуществом, доверительный управляющий имеет полное право совершать в отношении переданного ему объекта недвижимости практически любые юридические и фактические действия, которые могут представлять интерес для выгодоприобретателя. Закон или договор могут ограничивать его в отношении отдельных действий.
Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?
Обычный договор аренды позволяет риэлтерскому агентству выступать только в роли посредника, занимаясь лишь поиском нанимателя. Доверительное управление заметно расширяет обязанности сотрудников фирмы, позволяя им предоставлять определенный перечень услуг, полностью определяющийся потребностями и пожеланиями владельца недвижимости. Агентство занимается поиском арендатора, создает и заключает с ним договор, получает плату за аренду, а также перечисляет ее доверителю. В обязанности его сотрудников также входит контроль выполнения договорных обязательств со стороны квартиросъемщика и предоставление других услуг.
Хотите избежать проблем? Обратитесь к профессионалам!
Наше риэлтерское агентство возьмет на себя все проблемы, хлопоты и риски, которые связаны с доверительным управлением объекта недвижимости, полученного по договору. После подписания договора с вами, Мы будем представлять ваши интересы, занимаясь в дальнейшем:
- подбором клиентов, полностью отвечающих требованиям учредителя;
- составлением и подписанием бумаг или документов, предварительно составленных вместе с Вами;
- оценкой стоимости аренды;
- рекламой объекта недвижимости, предлагаемого для сдачи в аренду;
- поиском арендатора и демонстрацией ему имущества;
- приёмом и передачей квартиры нанимателю;
- контролем внесения нанимателем установленной арендной платы;
- контролем своевременной оплаты всех коммунальных услуг;
- передачей любым удобным способом денежных средств, полученных от сдачи квартиры, ее собственнику;
- ведением и предоставлением отчётов о проделанной работе;
- периодической проверкой сдаваемого объекта недвижимости с целью предотвращения ущерба;
- контролем сохранности имущества, присутствующего в квартире;
- юридическим сопровождением сделки.
Каталог компаний Москвы
Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Москвы публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.
В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».