Курсовая работа на тему «Рынок недвижимости»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Курсовая работа на тему «Рынок недвижимости»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Тренды на рынке коммерческой недвижимости

2. Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году

3. Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов

4. Пошаговый план открытия агентства недвижимости

5. Оформление документов

6. Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.

7. Тенденция цен на рынке

8. Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)

9. Параметры сегментации рынка недвижимости

10. Между девальвацией и вирусом: что будет с рынком недвижимости

11. Стоимость помещений под магазины

12. Кaкoй пpoгнoз цeн нa нeдвижимocть в Mocквe и Caнкт-Пeтepбypгa в 2019 гoдy?

По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:

в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.

Работа мастера	115 000 Р
Стройматериалы	44 400 Р
Входные и межкомнатные двери	41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы	34 600 Р
Керамогранит на пол	31 000 Р
Кондиционер б/у	18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт	16 500 Р
Обои	8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки	7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»	7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина	5400 Р

В основном покупатели площадей на первых этажах в новостройках Москвы — это частные инвесторы. Под свои нужды помещения также покупают супермаркеты, фитнесы, ДОУ, салоны, клиники, но они все равно расценивают покупку как инвестицию и прикидывают, за сколько можно сдать в аренду или перепродать помещение, если бизнес не пойдет, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова. С этим мнением согласен Антон Белых. По его оценке, более 80% помещений в новостройках покупается для сдачи в аренду, так как ведение бизнеса на собственных площадях актуально и экономически обоснованно лишь для небольшого числа бизнесов. Помещения для собственных нужд часто покупают стоматологии, медицинские центры, фитнес-центры, у которых очень большие сроки окупаемости и вложения в открытие, поэтому им очень опасно зависеть от договора аренды и прихотей арендодателя, поясняет гендиректор DNA Realty.

«Покупка помещений для собственного бизнеса актуальна лишь для тех, кто не планирует масштабировать сеть, а таких очень мало, так как на стоимость одного помещения в собственность можно открыть пять — десять точек по аренде и снизить сроки окупаемости вложений с семи — десяти до пары лет», — считает Антон Белых.

Инвесторам стоит обратить внимание на помещения в видовых, легко доступных зонах с красивой входной группой, рекомендует Светлана Ярова. Также, по ее словам, желательно, чтобы у помещения была удобная зона загрузки товара, достаточное количество кВт, которое позволит подключать различное электрооборудование, необходимое для бизнеса, высокие потолки, возможность выдержать достаточную нагрузку на пол (от 400 кг/кв. м) — такие помещение подойдут для широкого круга арендаторов, в том числе для размещения магазина. Важно также обратить внимание на перспективы развития района в целом, конкуренцию, сроки реализации, удобство планировки и возможность размещения востребованных бизнесов — магазина, кафе, клиники, аптеки и др., добавляет эксперт.

Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов

Наиболее подходящим и точным методом оценки эффективности вложений в недвижимость в текущей нестабильной ситуации является метод дисконтирования денежных потоков. Используя данный метод можно рассчитать стоимость:

свободного от построек земельного участка;
объекта незавершённого строительства;
объекта, который необходимо реконструировать;
объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.

Основная сложность используемого метода — это умение обосновать сценарий, по которому объект будет развиваться и сопутствующие экономические показатели объекта в будущем.

Ниже приведено описание расчёта эффективности инвестиций в объекты недвижимости с помощью метода дисконтированных потоков для:

объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).

Предполагается, что на сегодняшний день объекты используются не самым «доходным» способом, поэтому необходимо изменить их функциональное назначение.

1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности

Расчет производится в следующей последовательности:

определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
определение потенциальных доходов;
определение операционных расходов;
определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
расчет стоимости объекта оценки.

Определение затрат на проведение работ по реконструкции

Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:

разработка дизайн проекта;
работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
прокладка коммуникаций;
материалы для черновой и чистовой отделки.

Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.

Определение площадей пригодных для аренды

В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:

помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.

Определение арендной платы

Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.

Определение площади недозагрузки

Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов.

Операционные расходы

Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные;
расходы на замещение, или резервы.

Постоянные расходы:

налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.

Переменные расходы:

К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов.

Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:

контроль технического состояния;
техническое обслуживание;
санитарно-гигиеническое обслуживание;
обеспечение ресурсами;
планирование и бюджетирование;
зарплата сотрудников.

Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.

Расходы на оплату коммунальных услуг

Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.

Расходы на охрану

Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.

Расходы на замещение

Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений).

Расчет стоимости производится в следующей последовательности:

Определяется чистый операционный доход: ЧОД = ДВД – (постоянные расходы + переменные расходы);
Денежный доход, получаемый от использования недвижимости, приводится к текущей стоимости путем дисконтирования: Ставка дисконтирования = 1 / *(1 + ставка)^^период ;
Определение текущей стоимости денежных потоков: PV = ЧОД * (1 – ставка дисконтирования для периода);
После стабилизации денежных потоков, определение стоимость объекта недвижимости путем капитализации и приведении результатов к текущей стоимости: Стоимость реверсии = ЧОД / ставка капитализации * (1 – ставка дисконтирования для периода);
На последнем этапе определяется текущая стоимость объекта, с учётом полученных денежных потоков: Стоимость объекта = Стоимость реверсии + сумма PV.

По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².

Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.

Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Пошаговый план открытия агентства недвижимости

Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.

Оформление документов

Открытие ИП подойдёт небольшому агентству. ООО, в случае привлечения партнера или масштабирования бизнеса.
Открытие расчетного счета в Банке.
Выбор налоговой системы УСН (6%,15%).
Членство в Российской Гильдии Риэлторов, дает признание профессиональным сообществом, повышает лояльность клиентов.
Обязательное вступление в СРО и получение лицензии на ведение деятельности не требуется.

Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.

Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России — финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11-15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах — в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5-6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5-6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них — продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление — строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них — торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта — на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет — это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.

Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом — частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития [8, 31].

И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос — какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества — зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости — в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы? Перспективы развития российского рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

«Пузыри» на жилищном рынке были одним из спусковых крючков мирового финансового кризиса, при этом, в большом количестве стран мира сектор строительства жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса. Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация на��нет очень медленно выправляться.

Тенденция цен на рынке

В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2020 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.

Глава 3. Анализ подходов к управлению нежилой недвижимости в Москве (по данным результатов конкурсных продаж и сдачи в аренду)

Основным направлением деятельности московского правительства, как главного участника столичного рынка недвижимости, является продажа в собственность на конкурсной основе нежилых помещений, а также сдача их в аренду с последующим возможным выкупом арендаторами в собственность. Конкретно подсчитать доходы города от использования принадлежащих ему нежилых помещений за последние годы достаточно сложно, т. к. эти доходы входят составной частью в общие показатели деятельности МКИ и МФИ.

В соответствие с действующим законодательством объекты нежилого фонда города (нежилые помещения: здания, сооружения) могут быть переданы в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, в аренду и проданы. В круг вопросов, рассматриваемых в данной работе, входит рассмотрение того, как городские власти на практике реализуют свое право сдачи нежилых помещений в аренду.

Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу. В данной работе предпринята попытка проанализировать деятельность Правительства города всего лишь по двум направлениям: по практике организации и итогам проведения конкурсных торгов по продаже нежилых помещений по округам и районам города.

Параметры сегментации рынка недвижимости

К каждому виду коммерческой недвижимости предъявляются как универсальные, так и специфические требования, состав которых во многом зависит от деятельности ее будущих владельцев и арендаторов.

При оценке торговых помещений в первую очередь обращается внимание на торговые возможности оцениваемой недвижимости: насколько она соответствует ассортименту, как ее местоположение (доступность, конкурентная среда, плотность и платежеспособность населения в соответствующем районе) повлияют на товарооборот и ожидаемую прибыль.

В ближайшие годы прогнозируется кризис ипотечной системы кредитования. Все дело в ужесточении требований ЦБ по отношению к кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На практике эта инициатива лишит покупателей со средним и низким доходом шанса на приобретение собственного жилья.

Помимо распоряжений о минимальных процентах первоначальной выплаты, более серьезные требования теперь будут выдвигаться и к подтверждению платежеспособности граждан. Фактически, пропадет возможность взять ипотеку, имея на руках лишь паспорт.

Что касается ипотечной ставки, которая в прошлом году достигла исторического минимума, в этом году она постепенно поднимается, перешагнув десятипроцентный рубеж.

Прогнозируется, что итогом распространения эскроу-счетов станет стабилизация цен на рынке новостроек, а значит и сокращение разрыва между новым жильем и вторичками.

Покупатели потеряют заинтересованность в квартирах, предлагаемых на этапе котлована, ведь разницы в цене с готовым жильем не будет. Поэтому эксперты считают, что спрос на вторичную недвижимость вырастет. Поспособствуют этому и плюсы, присущие таким квартирам: близкое расположение к местам активностей, магазинам и историческим центрам, капитальная застройка, “прозрачность” квартиры (на лицо достоинства, недостатки, история жильцов, соседи и т.д.).

На конечную стоимость недвижимости влияет в первую очередь ее расположение и уровень жизни людей, населяющих выбранный город. Так, например, наличие крупных промышленных, экономических и культурных центров рядом повышает цену за квадратный метр.

На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:

расположение квартиры;
состояние дома, в котором она расположена;
состояние самой квартиры.

Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, библиотек и т.д.), транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.

Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения (лифты, мусоропровод и т.д.). Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость апартаментов в старом секторе.

На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.

Таким образом, наивысшая цена за квадратный метр обычно наблюдается в новостройках, расположенных недалеко от исторического центра, рядом с парком или сквером, а также близко к крупным торговым объектам.

Надо сказать, что даже в пределах одного населенного пункта стоимость жилья колеблется в зависимости от соотношения спроса и предложения. При низком спросе цена неизменно падает даже на самые удачные с точки зрения расположения и технического состояния апартаменты.

свободного от построек земельного участка;
объекта незавершённого строительства;
объекта, который необходимо реконструировать;
объекта в условиях, когда прогноз будущих доходов должен учитывать динамику и изменение доходов / расходов, связанных со строительством и эксплуатацией объекта.

объекта, площадью 500 кв. м, находящегося в собственности и требующего реконструкцию (расчет приведён на примере 1 -этажного офисного здания со «старой отделкой», которое будет реконструировано под торговую функцию);
объекта, общей площадью 1 000 кв. м, планируемого к приобретению (расчет приведён на примере покупки условного 1 этажного здания под коворкинг).

1. Оценка эффективности реконструкции объекта, находящегося в собственности

Расчет производится в следующей последовательности:

определение затрат на реконструкцию (инвестиций);
определение потенциальных доходов;
определение операционных расходов;
определение ставки капитализации и ставки дисконтирования;
расчет стоимости объекта оценки.

Определение затрат на проведение работ по реконструкции

разработка дизайн проекта;
работы, связанные с отделкой (включая демонтаж);
прокладка коммуникаций;
материалы для черновой и чистовой отделки.

Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей.

Определение площадей пригодных для аренды

В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:

помещения первого этажа под торговую функцию, за исключением общих помещений согласно плану объекта составляет 420 кв. м.

Определение арендной платы

Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг.

Определение площади недозагрузки

Операционные расходы

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные;
расходы на замещение, или резервы.

Постоянные расходы:

налог на имущество для здания определен на уровне 1,25% от кадастровой стоимости в год, для земельного участка определен на уровне 1,5% от кадастровой стоимости;
страховой сбор составляет округленно 0,1% в год от страховой суммы и включает комплексное страхование конструктивных элементов и элементов отделки.

Переменные расходы:

Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:

контроль технического состояния;
техническое обслуживание;
санитарно-гигиеническое обслуживание;
обеспечение ресурсами;
планирование и бюджетирование;
зарплата сотрудников.

Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода.

Расходы на оплату коммунальных услуг

Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода.

Расходы на охрану

Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода.

Расходы на замещение

Чистый операционный доход

Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли.

Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:

экономические;
правовые;
управленческие;
строительные.

Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%.

Между девальвацией и вирусом: что будет с рынком недвижимости

Несколько лет была редактором в крупном федеральном медиахолдинге: специализировалась на финансовой и деловой тематиках. Стремлюсь к профессиональному развитию и работе с более разнообразными тематиками.

Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим. Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Кaкoй пpoгнoз цeн нa нeдвижимocть в Mocквe и Caнкт-Пeтepбypгa в 2019 гoдy?

К мocкoвcким ocoбeннocтям, кpoмe тpaдициoннo выcoкиx цeн, cлeдyeт oтнecти peнoвaцию: цeны нa cнocимoe жильe yжe пoднялиcь нa 17-22%. Пpи этoм, экcпepты нe пpeдвидят нexвaтки мeтpoв, пoэтoмy тaкиe cкaчки — кoнъюнктypнoe и oчeнь лoкaльнoe явлeниe. A paз дeфицитa нe бyдeт, цeнy и cпpoc oпpeдeлит иcключитeльнo ypoвeнь дoxoдa пoтeнциaльныx пoтpeбитeлeй.

Aлeкceй Бoлдин, вицe-пpeзидeнт, pyкoвoдитeль Кoмплeкca пpoдaж и мapкeтингa «Лидep-Инвecт» yвepeн в xopoшeй пoдгoтoвкe cтoличныx зacтpoйщикoв: «Нa тeкyщий мoмeнт в Mocквe oфopмлeнo paзpeшeний нa cтpoитeльcтвo 18,75 млн кв. м., из ниx в экcпoзиции тoлькo 3,21 млн. Пpи eжeгoднoм ypoвнe пpoдaж пpимepнo 2,5 млн кв. м. зaпaca oдoбpeнныx пpoeктoв xвaтит нa 7 лeт».

B Пeтepбypгe пo cpaвнeнию co cpeднepoccийcкими пoкaзaтeлями coxpaняeтcя выcoкий cпpoc нa жильe, пoтpeбнocть oтличaeтcя в paзы, и гpoмaднyю дoлю cocтaвляют нoвocтpoйки: пoлoвинa cдeлoк в гopoдe пpoвoдитcя пo пepвичкe, тoгдa кaк в цeлoм пo Poccии oнa зaнимaeт 17-20%. B oтличиe oт дpyгиx peгиoнoв, бoльшoe кoличecтвo oбъeктoв нa пepвичнoм pынкe гopoдa cдaют c чиcтoвoй oтдeлкoй.

Pocт цeн нa нeдвижимocть в Пeтepбypгe и oблacти cтaбильный, a в yxoдящeм гoдy yвeличeниe былo peкopдным зa пять лeт, oбгoняя oбщepoccийcкий ypoвeнь. Cpeдняя cтoимocть квaдpaтнoгo мeтpa в нoвocтpoйкax ceгoдня cocтaвляeт 105 тыc. pyблeй, для втopичнoгo жилья — 112,7. Пo пpoгнoзaм экcпepтoв в 2019 гoдy квaдpaтный мeтp в нoвыx дoмax мoжeт cтoить 113,7 тыc. pyблeй, a oжидaeмaя цeнa мeтpa нa втopичнoм pынкe дoйдeт пoчти дo 120 тыc.

Bячecлaв Лeбeдeв, диpeктop yпpaвлeния Ceвepo-зaпaднoгo oтдeлeния ПAO «Cбepбaнк» paccкaзывaeт: «Пo нaшим дaнным oбъeм ипoтeчнoгo pынкa в peгиoнe yвeличилcя нa 17%, нo виднa cильнaя тeндeнция к yвeличeнию cpeднeгo чeкa пo кpeдитy. Этo yкaзывaeт нa пoвышeниe cтoимocти, oднaкo, нe cтoит пoлaгaть, чтo люди из-зa цeны пepecтaнyт пoкyпaть квapтиpы».

Пpoгнoз paзвития pынкa нeжилoй нeдвижимocти в Caнкт-Пeтepбypгe нe oчeнь oптимиcтичный: экcпepты гoвopят o тoм, чтo oкoлo 16% кoммepчecкиx пoмeщeний в гopoдe пycтyeт и тeндeнций к yвeличeнию нeт.

Рынок аренды жилого лихорадит, как и другие сегменты. Риэлторское сообщество отслеживает эти процессы и его представители, например, управляющий партнёр АН «Spenser estate» Вадим Ламин, говорит о том, что проблемы сказались, в первую очередь, на рынке дорогой аренды, ориентируемом на иностранных граждан и спрос здесь уменьшился на 60%. Представительства иностранных компаний и крупных российских компаний сократили своих сотрудников, а некоторые просто закрылись. Такие же процессы идут в банковском секторе. Даже постоянные корпоративные клиенты перестали заказывать дорогую недвижимость для своих сотрудников. Это касается и столицы, и регионов.

В какой-то степени свободные площади заняли представители бизнеса и власти, перемещающиеся по городам с разными целями, а также граждане, проживающие в пригородах и районах, переехавшие ближе к местам работы или школам.

Как и в сфере продаж, клиенты из дорогих классов рынка аренды жилых объектов переселяются в более экономичные. Цены на элитные квартиры упали на 10-50%, в других сегментах удешевление тоже прослеживается, но всё зависит от района и качества квартир. Более всего пострадали владельцы квартир в старых домах центра. Новостройки востребованы больше, хотя многокомнатные квартиры уровня «элит» тоже сдаются с трудом и сейчас есть возможность «выторговать» у собственника существенную скидку.

Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.

Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.

Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.

В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.

Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.