Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав
В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.
А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.
Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.
Срок решения об изъятии земли действует в течение трех лет
Со дня принятия и в течение 3 лет действует решение об изъятии, которое возможно обжаловать в суде по закону. Есть у собственника право обжаловать возможность построения в другом месте гособъектов, обоснованность и сам факт решения, ну и конечно условия выкупа (пп. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
За изымаемое имущество, государство обязуется компенсировать в виде другой недвижимости или же в денежном эквиваленте. Собственник сам решает какой выбрать вариант компенсации. Ввиду того, что происходит выкуп земли государством у вас, то вам определяют цену выкупа и сумму, какая будет уплачена вам.
Оценивается рыночная стоимость и несмотря на то, что собственник готов договориться с госорганом о цене, но оценщика хоть как придется привлекать.
Для оценки убытков собственника берутся такие данные и включаются в выкупную цену, как: скважина, хозяйственные постройки, наличие многолетних насаждений, расходы связанные с переездом собственника.
Государство вправе не компенсировать цену недвижимости, если она не соответствует целевому назначению земельного участка. Смотреть в пп. 2, 8 ст. 56.8 ЗК РФ. Не входят для компенсации и постройки, какие были построены уже после уведомления об изъятии земельного участка.
Вам обязаны прислать проект соглашения на изъятие недвижимости для подписания вами (п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ). В нем должны быть указаны сроки и порядок расчетов компенсации. А вы можете предложить свой вариант, либо согласиться с представленным (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).
Комментарии к ст. 49 ЗК РФ
1. Комментируемая статья посвящена основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; порядок же такого изъятия регламентирован ст. 55 ЗК РФ. Эти основания едины для случаев изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд как у юридических лиц, так и у граждан независимо от того, на каком праве используется земельный участок — собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. При этом у собственника земельный участок может быть изъят только путем выкупа (ст. 279 ГК РФ).
Приводимый в данной статье перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не является закрытым: федеральными законами, а также законами субъектов РФ в отношении изъятия участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, могут быть установлены иные случаи, когда такое изъятие допускается. Однако основной критерий, который должен применяться при осуществлении изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, приведен в абзаце первом комментируемой статьи: случаи, когда допускается такое изъятие, являются исключительными, т.е. по общему правилу изъятия земельных участков следует избегать. В подпункте 2 п. 1 также подчеркивается, что размещение приведенных в списке объектов государственного или муниципального значения (и соответственно изъятие земельных участков) производится только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. В конечном счете законом невозможно предусмотреть все варианты и случаи, которые могут возникнуть на практике, и потому большая ответственность лежит на органах, принимающих решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: в каждом конкретном случае необходимо тщательно выяснять необходимость и целесообразность этого изъятия.
2. Последний абзац подп. 2 п. 1 комментируемой статьи введен Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ним (ст. 5) автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на автомобильные дороги федерального значения; автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; автомобильные дороги местного значения; частные автомобильные дороги, а в зависимости от вида разрешенного использования — на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования.
К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, а к автомобильным дорогам необщего пользования — автомобильные дороги, находящиеся в собственности, во владении или в пользовании исполнительных органов государственной власти, местных администраций (исполнительно-распорядительных органов муниципальных образований), физических или юридических лиц и используемые ими исключительно для обеспечения собственных нужд либо для государственных или муниципальных нужд.
Перечни автомобильных дорог необщего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения утверждаются соответственно уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, перечень автомобильных дорог необщего пользования местного значения может утверждаться органом местного самоуправления.
Перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения утверждается Правительством Российской Федерации. К таким дорогам в любом случае относятся автомобильные дороги, соединяющие город Москву со столицами сопредельных государств, с административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, и дороги, включенные в перечень международных автомобильных дорог в соответствии с международными соглашениями Российской Федерации, а также к ним могут быть отнесены автомобильные дороги:
соединяющие между собой административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации;
являющиеся подъездными дорогами, соединяющими автомобильные дороги общего пользования федерального значения, и имеющие международное значение крупнейшие транспортные узлы (морские порты, речные порты, аэропорты, железнодорожные станции), а также специальные объекты федерального значения;
являющиеся подъездными дорогами, соединяющими административные центры субъектов Российской Федерации, не имеющие автомобильных дорог общего пользования, соединяющих соответствующий административный центр субъекта Российской Федерации со столицей Российской Федерации — городом Москвой, и ближайшие морские порты, речные порты, аэропорты, железнодорожные станции.
Критерии отнесения автомобильных дорог общего пользования к автомобильным дорогам общего пользования регионального или межмуниципального значения и перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения утверждаются высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения поселения может утверждаться органом местного самоуправления поселения, перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения муниципального района — органом местного самоуправления муниципального района, а перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа — органом местного самоуправления городского округа.
При этом в соответствии со ст. 24 названного Федерального закона предоставление земельных участков, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. Предоставление земельных участков, которые находятся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
3. Законами субъектов РФ могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов РФ либо в муниципальной собственности, т.е. участков, предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение либо аренду гражданам, юридическим лицам. Следовательно, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников могут быть установлены только федеральным законодательством.
В настоящее время семь субъектов Российской Федерации (Амурская, Белгородская, Владимирская, Калужская, Оренбургская области, Республика Хакасия, Хабаровский край) имеют специальные законы, регулирующие вопросы изъятия земельных участков, в Томской и Кемеровской областях имеются законы, регулирующие одновременно предоставление и изъятие земельных участков; некоторые региональные земельные законы имеют отдельные статьи, посвященные вопросам изъятия земельных участков . Большинство из названных законов регулирует вопросы изъятия земель как для нужд субъекта Федерации, так и для муниципальных нужд . В то же время, например, в Белгородской области имеется только закон об изъятии земельных участков для муниципальных нужд (Закон от 27 сентября 2002 г. N 47 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на территории Белгородской области»), а в Хабаровском крае действуют два отдельных Закона — от 30 ноября 2005 г. N 320 «Об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности Хабаровского края или муниципальной собственности, для государственных нужд Хабаровского края» и от 25 октября 2006 г. N 68 «Об изъятии земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, для муниципальных нужд».
Основания изъятия земель
Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:
- При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
- Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
- Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
- Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
- Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
- Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:
- строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
- проведения работ в рамках недропользования;
- исполнение РФ международных обязательств;
- в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
- иные основания по законодательству РФ.
Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.
Как оспорить изъятие земельного участка в суде
Решение об изъятии может быть отменено. Например, в одном деле суд отменил решение о привлечении гражданина к ответственности за неиспользование земельного участка — мужчина доказал, что строительству объективно препятствовало обращение взыскания на заложенное имущество. Отсутствие денег на строительство дома не является основанием для освобождения от административной ответственности, однако сложное финансовое положение может быть учтено в качестве обстоятельства, смягчающего административную ответственность.
Также при привлечении к административной ответственности необходимо учитывать время, необходимое для освоения земельного участка и обстоятельства, исключающие возможность его использования. В качестве примера обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка, можно сослаться на отсутствие электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.
«Если у человека нет денег на строительство дома, необходимо в первую очередь обнести приобретенный земельный участок забором и периодически очищать землю от заросшей травы и кустарников для того, чтобы у инспекторов не было подозрений в неиспользовании земельного участка по назначению», — советуют адвокаты.
Изъятие из чужого незаконного владения
Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.
Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.
Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.
Каков порядок изъятия неспользуемых земель сельхозназначения?
Комиссия, установившая факт неиспользования земли, либо использования с нарушением закона, сначала даст землевладельцу шанс исправиться. Ему будет выдано предписание на устранение нарушения – и указан срок, в течение которого землю следует привести в порядок. Одновременно с этим комиссии отправит заявление в Росреестр: в ЕГРП будет внесена особая запись, согласно которой любые сделки с участком запретят до устранения выявленных нарушений.
- Если в указанный срок землевладелец приведёт участок в порядок, ограничение в ЕГРП будет снято в течение пяти рабочих дней.
- Если же хозяин участка мер не примет, ему будет назначено административное наказание, земля так и останется под запретом, а орган государственной власти инициирует торги по продаже участка.
Если публичные торги дважды будут признаны несостоявшимися, то в течение следующих двух месяцев орган исполнительной власти будет обязан провести ещё одни торго – посредством публичного предложения.
Собственник, который приобретёт участок через процедуру торгов, обязуется в течение года начать использовать участок по назначению.
Гарантии возмещения убытков
Принудительное изъятие земельного участка предусматривает возмещение убытков. Они возмещаются в предусмотренном Земельным и Гражданским законодательством,порядке. Они восполняются из бюджета того ведомства или структуры власти, которая инициировала проведение работ, причиной которых стало расселение граждан. Однако все действия координируются на уровне высших законодательных структур, что допускает принятие ими решения об использовании бюджетных средств по усмотрению. То есть фонды, из которых осуществляется компенсация, могут меняться, но для заинтересованных лиц, попавших под действие программы, санкционирование действий происходит при согласовании с местной администрацией, которая выступает гарантом имущественных интересов населения.
Изъятие земли по причине ненадлежащего использования
Каждый земельный участок имеет свое назначение. На одних наделах строят дома, на других выращивают пшеницу. И государство ведет мониторинг деятельности на ваших законных сотках.
Если собственник 3 года не использовал землю по назначению, либо эксплуатировал в целях, для которых его участок не был предназначен, надел могут изъять. Это правило касается земельных участков для ведения сельского хозяйства, жилищного и иного строительства.
Изъятие предусмотрено при использовании земли, которое приводит к существенному снижению плодородия почвы или причиняет вред окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).
Несогласный с изъятием собственник вправе оспорить такое решение в судебном порядке.
Важно: в ст. 284 ГК РФ сказано, что в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения земли, а также период стихийных бедствий, из-за которых использование участка было невозможным. Это может стать аргументом в пользу хозяина земли в суде.
Реквизиция земельных участков — изъятие при обстоятельствах чрезвычайного характера, проводимое уполномоченными органами власти. Реквизиция отличается от других способов принудительного изъятия некоторыми нюансами применения. В частности, эта процедура:
- возможна только при стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотиях, иных чрезвычайных обстоятельствах;
- носит временный характер — до устранения угрозы или ее последствий;
- может быть возмездной: если участок нельзя вернуть, например, из-за того, что земля оказалась в зоне отчуждения, то собственнику выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости утраченного участка.
Порядку проведения реквизиции посвящены некоторые положения земельного и гражданского законодательства, например, ст. 242 ГК РФ и 51 ЗК РФ. В документах содержится упоминание о временном ограничении прав собственника, за которое тоже могут быть возмещены убытки.
Изъятие сельскохозяйственных наделов в государственных/муниципальных интересах
Для полноценной реализации национальных интересов законодатель осознано не делает разницы между землями с разным целевым назначением. Если крупное инфраструктурное строительство или возведение стратегически важных объектов потребует использования земель сельхозназначения, такие наделы также могут изъять.
Изъятие земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по тем же правилам и в том же порядке, что описан выше. Единственная особенность установлена ст. 14 .
Если надел находится в долевой собственности, соглашение о его истребовании утверждается не каждым владельцем по отдельности, а общим собранием совладельцев.
Именно собрание утверждает или отклоняет условия соглашения, выдвигает встречные требования и осуществляет коммуникацию с органами власти. В остальном сельскохозяйственное назначение не влияет на порядок изъятия земли.
В 2021 году для принудительного изъятия земельного надела из собственности гражданина, требуется учитывать положения ЗК РФ. Важно отметить, что в указанный акт в 2021 году были внесены основные коррективы, касающиеся рассматриваемого направления деятельности. Они проявились в том, что была введена отдельная глава под номером 7.1. Принятие такого решения связывает с тем, что государственные органы приняли решение относительно соединения знаний, появляющихся при обустройстве Новой Москвы. Кроме того, здесь же делается отметка относительно проведения игр в Сочи.
Порядок реализации указанной процедуры говорят о том, что принимать во внимание следует положения ст. 49 ЗК РФ. Однако, сделать это можно при наличии исключительной необходимости.
ВНИМАНИЕ !!! Основаниями выступает то, что выполняются условия, прописанные в соглашении международного уровня. Кроме того, когда государству требуется построить или произвести реконструкцию важных объектов. Это относится к тому, что имеет важное значение не только для федерального органа, но и регионального.
Главное условие в рассматриваемой ситуации – отсутствие ведения деятельности по застройке территории, работ, связанных с реконструкцией такого объекта, который имеет взаимосвязь с атомной энергетикой, оборонной деятельностью государства, транспортом и линейной сферой. Кроме того, могут возводиться трассы региональной и муниципальной направленности.
Реквизиция земельного участка
Земельный надел может быть реквизирован у правообладателя в связи с возникновением чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, крупномасштабных аварий, эпидемий. Порядок проведения реквизиции описан в ст. 242 ГК РФ и ст.51 ЗК РФ. В данном случае изъятие земельного участка является временной процедурой и после устранения последствий от возникновения чрезвычайной ситуации земля возвращается правообладателю.
В случае невозможности возврата земельного участка после его реквизиции, правообладатель может рассчитывать на финансовую компенсацию ущерба либо предоставление ему равноценного земельного участка безвозмездно.
Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику
Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.
На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.
Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.
Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.
Одна из разновидностей принудительного порядка аннулирования правомочий на земельное имущество. Она производится в чрезвычайных ситуациях и преследует защиту жизни и здоровья граждан, социума и страны.
Реквизиция производится на платной основе. Владельцу выплачивается компенсация за отнятый объект, что удостоверяется соответствующей документацией (ст.51 ЗК РФ).
Статья 51. Реквизиция земельного участка
1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции
2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены главой VII.1 настоящего Кодекса.
3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.
4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
5. В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.
Величина выплаты определяется правилами оценки имущества. Она представляет собой временную меру и, с исчезновением причин, хозяину возвращается собственность и возмещается ущерб. Если возврат невозможен, землевладельцу выплачивают реальную цену участка и сумму утраченной выплаты или при желании предоставляется равноценное землевладение в другом месте (ст.66 ЗК РФ).
Статья 66. Оценка земли
1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с
законодательствомРоссийской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок действий при реквизиции:
- Готовится документ об отчуждении государственной службой.
- Устанавливаются величина компенсации и порядок её выплаты.
- При отсутствии согласия с возмещением постановление оспаривается в судебном порядке.
Закон об изъятии земель в 2020 году
При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.
Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:
- чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
- были утверждены проектами планировки территории.
Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:
- если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
- для выполнения международных обязательств;
- для разработки недр;
- признании жилого помещения аварийным.
Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:
- принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
- решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.
Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.
Отдельно следует упомянуть конфискацию:
- Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.
- Общих черт изъятие и компенсация не имеют.