Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
Способы вручения претензии
То есть покупатель сам решает, как и каким образом отправить претензию продавцу. Он может передать ее с оказией, отправить простым или заказным письмом, или написать СМС. Если продавец признает обоснованность претензии, он исполнит ее требования вне зависимости от того, как он ее получил.
Если же продавец не посчитает нужным исполнять требования претензии, то он вправе проигнорировать ее вне зависимости от того, была ли она вручена ему под подпись или нет.
Еще раз напомним о том, что претензию, содержащую требования о расторжении договора купли-продажи, следует либо вручать лично под подпись, либо отправлять заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.
Гарантийная ответственность
В заключение ко всему вышесказанному я хотел бы добавить, что часто любительская общественность путает законную ответственность за дефекты, о которой повествует данная статья, и т.н. гарантийную ответственность. Гарантийная ответственность фактически означает соглашение продавца и покупателя, что переводимая недвижимость не будет в течение определенного периода времени иметь дефекты (т.е. будет в течение определенного периода способной исполнять свою стандартную функцию или сохранит свои стандартные качества). В таком случае, не имеет значения, имела ли недвижимость дефект уже в моменте перехода риска возникновения ущерба на покупателя, или же этот недостаток проявился уже впоследствии. Этим договорным положением продавец гарантирует покупателю, что в течение установленного срока недвижимость не будет иметь дефектов, без учета того, в какой момент они возникли. С гарантийным сроком мы сталкиваемся прежде всего у новостроя, которые продают девелоперы т.н. потребителям (лицам, не являющимся предпринимателями). Согласно превалирующему правовому мнению, девелоперы обязаны предоставить потребителям минимальный гарантийный срок 24 месяца. Однако, в отношениях между частными лицами мы обычно не сталкиваемся с оговоренной гарантийной ответственностью, равно как право на нее не установлено законом
Автором статьи является наш адвокат Ян Заичек.
Итоги. Заключение. Выводы
- Вернуть квартиру можно, но только если имеются существенные недостатки.
- Можно потребовать компенсировать расходы на устранение дефектов.
- Требование об устранении недостатков может быть удовлетворено только в том случае, если недостатки были скрытыми и их невозможно было увидеть при приеме квартиры.
- Помимо возмещения расходов на устранение недостатков, покупатель в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» может потребовать компенсации морального вреда, неустойки (в случае просрочки добровольного устранения) и судебных расходов.
- После истечения гарантийного срока все недостатки покупатель устраняет за свой счет.
Сроки, установленные законом, и порядок их расчета
Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.
Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.
Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.
Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:
- три года — на инженерные коммуникации;
- пять лет — на монтажные работы.
Сроки обнаружения дефектов в новостройке
Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).
Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:
- сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
- срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.
Важно понимать, что как и в случае любого другого товара, на квартиру предоставляется гарантия.
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок устанавливается договором и должен быть минимум на пять лет.
В остальных случаях гарантийный срок указывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в документе были детально прописаны условия данной гарантии и ответственность застройщика.
- Если дефект возник после начала эксплуатации квартиры (сломанные двери, оторванные обои), будет весьма трудно доказать, что вы приняли жилье в таком виде. Гарантия на такие случаи не распространяется.
- Если недочет может быть расценен как брак строителей, застройщик должен устранить недочет или выплатить компенсацию. Допустим, что вы подписали акт в соответствии с ДДУ, и только спустя некоторый промежуток времени обнаружили, что стены кривые и промерзают с приходом зимы. Такой дефект не может возникнуть вследствие ненадлежащей эксплуатации жилья после подписания акта.
- Не редки случаи, когда спустя 1-3 года после сдачи жилья по стенам начинают появляться трещины, вследствие чего может повредиться отделка и мебель. Многие застройщики утверждают, что это нормальное явление, обусловленное усадкой дома. Рекомендуется обратиться к экспертам в строительной отрасли. Если подобный брак недопустим по строительным нормам, вы имеете полное право потребовать его устранения. Можно также потребовать у застройщика компенсации расходов на отделку и закупленные материалы.
Даже при истечении гарантийного срока суд встанет на сторону владельца жилья, если будет установлено, что изначально существовали факторы, которые привели к возникновению дефекта, то есть до того, как квартира была передана дольщику. Так, например, если произошло обрушение перекрытий вследствие несоблюдения нормативов или неверных инженерных расчетов. В таких случаях вы имеете полное право на получение компенсации с застройщика.
ШАГ 1: Досудебная строительно-техническая экспертиза
В первую очередь вы должны заняться поиском независимого эксперта инженера-строителя и обратиться к нему для того, чтобы провести строительно-техническую экспертизу. Обязательно обговорите со специалистом дату осмотра для проведения строительно-технического исследования вашего помещения (квартиры или любого другого вида недвижимости). В течении трёх рабочих дней, но не позже (в том случае, когда застройщик зарегистрирован в том же субъекте, где находится жилой комплекс, по которому ведется спор), либо за 5 рабочих дней (в том случае, когда объект недвижимости и сам застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования помещения, сообщите о проведении вашей встречи со специалистом по строительно-технической экспертизе застройщику, отправив уведомление по его юридическому адресу.
В заключении должны быть изложены все дефекты, которые были выявлены экспертом и его экспертное заключение о них (наименование выполненных работ, площадь, на которых проходила данная работа и стоимость устранения дефекта), также в приложении должны быть прикреплены фотографии найденных дефектов.
Выявление недостатков после подписания акта о приемке товара: как поступить?
Приобретателю товара или услуги исполнитель обязан передать такую вещь, которая оговорена в соглашении о продаже. Его обязанность будет полностью исполнена в момент передачи вещи приобретателю, а в иных случаях во время отгрузки товара ответственному лицу по доставке продукции покупателю.
Во избежание различного рода недоразумений, стороны могут подписать акт приемки. Он фактически будет подтверждать отсутствие претензий по качеству или комплектации приобретенной вещи со стороны покупателя.
Обычно его заключают на основании визуального осмотра, без тщательного изучения всех деталей, но во время доставки вещь может быть испорчена, или в ней могут быть обнаружены мелкие недостатки, невидимые при визуальном беглом осмотре. Как же следует поступить в этом случае? Ведь акт о приемке уже подписан, а на самом деле вещь оказалась недоброкачественной?
Основными правовыми регуляторами действий продавца и приобретателя продукции являются ГК РФ и Закон о защите прав потребителя:
- Исходя из норм ст. 456 п.1 и ст. 458 Гражданского Кодекса, вещь считается переданной покупателю, а договор исполненным в момент подписания акта о приемке.
- Для возврата некачественной вещи продавцу Законом о защите ПП от 07.02. 1992 г. за номером 2300-1 отводится 15 суток с момента ее передачи приобретателю, на основании статей 14, 18, 19 закона.
- Описание требований к исполнителю договора купли-продажи регламентируется ст. 18 п. 1 Закона о защите ПП.
- Если покупатель утерял кассовый или товарный чек, то этот факт не может служить причиной для отказа в удовлетворении требований приобретателя, исходя из правовой нормы закона и ст. 18 п.5.
- Порядок направления претензионного письма указан в Правилах торговли п. 6 и 10, утвержденных Министерством Связи РФ от 31. 07. 2014 за номером 234.
- Сдача недоброкачественной продукции должна быть подтверждена документом о его приемке исполнителем, исходя из регламентации ст. 503 п.5 ГК РФ и ст.18 п.1 ЗПП.
- Если продавец вещи отказывает в удовлетворении ваших требований, то на основании ст. ст. 131 и 132 Процессуального Кодекса РФ покупатель имеет полное право на обращение в судебную инстанцию за защитой своих имущественных прав.
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Что делать при обнаружении строительных недостатков
К приемке квартиры стоит подходить с особой тщательностью и ответственностью Не нужно торопиться как можно скорее получить ключи и не глядя подписывать акт приема-передачи. Именно этот документ является подтверждением того, что собственник согласен со всем, что получает. Если квартира сдана с недостатками, то после подписания акта требовать возмещения или устранения дефектов будет проблематично.
При осмотре квартиры собственнику стоит тщательно проверять оборудование на корректность его работы, осматривать все швы и стыки плит, проверять неровности и наличие трещин в стенах, потолках или полу. Зачастую, при осмотре, представитель компании-застройщика выдает стандартный листок осмотра (дефектный лист), служащий приложением в акту приема-передачи. Именно в этот бланк необходимо вносить дефекты, если таковые будут обнаружены в ходе осмотра квартиры. При отсутствии дефектного листа можно составить его на обычном листе бумаги от руки.
После того, как дефектный акт составлен в 2-х экземплярах, один отдают застройщику, а второй подписью от компании застройщика собственник оставляет у себя. Если принимать акт в компании не хотят, то его направляют письмом с уведомлением, а также подкрепляют претензией. В претензии необходимо указать не только перечень недостатков, но и сроки, в течение которых должны быть устранены ошибки.
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Действия при обнаружении недостатков
Естественно, что при обнаружении дефектов, не выявленных на момент составления акта, следует известить продавца. При этом у покупателя имеется три варианта действий:
Срок, в течение которого покупатель вправе предъявить требования к продавцу, определяется в соответствии со ст. 475 ГК РФ, как разумный срок.
На самом деле термин «разумный срок», при всей его неопределенности, вполне логичен. Например, дефекты системы отопления проявят себя в первый после покупки отопительный сезон. Соответственно, предъявление претензий во время второго отопительного сезона будет уже считаться неразумным.
Наилучшим способом извещения продавца об обнаружении дефектов является письменная претензия. Для споров, связанных с обнаружением недостатков квартиры, претензия – не обязательный документ.
Это означает, что покупатель вполне может известить продавца по телефону, и если последний не согласится с его доводами, то покупатель может обратиться в суд без всяких предварительных претензий.
Однако мы рекомендуем все же направить письменную претензию, даже если есть все основания полагать, что продавец ее проигнорирует.
Что делать, если обнаружены недочеты?
В ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ закреплено: «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
Таким образом, если при осмотре квартиры перед ее приемкой участник долевого строительства обнаружит дефекты или недостатки качества передаваемой квартиры, в том числе ее комплектующих изделий, он вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения таких дефектов (недостатков), однако свой отказ необходимо мотивировать, чтобы застройщик не составил односторонний акт приема-передачи квартиры.
В законе указано, что участник вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, однако на практике застройщик может уклоняться от его составления.
Подготовка к встрече с застройщиком
Приемка квартиры в новостройке – важный этап, к которому нужно подойти очень серьезно. Разумеется, обе стороны заинтересованы в скорейшем подписании акта, но если главная цель застройщика – быстрее сдать квартиру и снять с себя ответственность за неё, то задача дольщика – не пропустить недоделки и дефекты, и подписать акт только после тщательного осмотра всего помещения.
Акт приема-передачи – это официальный документ, который свидетельствует о том, что стороны полностью выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу никаких претензий. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо соблюдать определенный порядок подписания документа. Дольщик, прежде чем поставить на нем свою подпись, должен убедиться, что в квартире нет существенных недоделок, и она соответствует проектной документации.
С какими недостатками в квартире чаще всего приходиться сталкиваться дольщикам
Возникновение дефектов в условиях массовой застройки практика не редкая. На законодательном уровне все строительные недостатки делятся на:
Существенные — при наличии таких дефектов проживание в квартире невозможно:
- битые окна;
- неисправные инженерные сети: электропроводока и канализационная система;
- в вентиляции отсутствует тяга.
Несущественные — большая группа дефектов, оказывающих дискомофорт , но не исключающие проживание на жилплощади:
- неровности поверхностей (напольных, стеновых, потолочных и пр.);
- наличие сколов, трещин, царапин керамической плитки, стеклах, сантехническом оборудовании;
- незначительные трещины стеклопакетов и двери на балкон;
- порванные, грязные обои.
Также есть группа дефектов, которые невозможно определить без специального оборудования:
- радиационный фон;
- электромагнитные излучения;
- токсичные выделения от стройматериалов;
- неправильно заложенный фундамент.