Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что несет отмена долевки: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Откуда взялась долевка
Долевое строительство официально появилось в 2005 году. Покупка квартиры на стадии котлована была для многих семей единственной возможностью приобрести недвижимость или улучшить свои жилищные условия.
Застройщики предлагали максимальный дисконт цены, однако приходилось подождать несколько месяцев, а то и лет, до вселения в долгожданные квадратные метры. Позитив омрачался лишь сообщениями об обманутых дольщиках, которые посыпались на фоне двухволнового кризиса (2008-2009 годов и 2013-2016 годов). Обанкротившиеся строительные компании оставляли людей ни с чем: без денег, без квартиры и на съемном жилье.
Картина приняла настолько массовый характер, что в ситуацию пришлось вмешиваться сначала региональным, а затем федеральным властям. Изыскивались инвесторы и бюджетные средства, проводились конкурсы и оценки, тратилось много сил, средств и нервов. В итоге ситуацию было решено переломить кардинальным способом.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Состоится ли отмена ДДУ?
C 1 июля 2021 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2021 года (в редакции законов от 25 декабря 2021 года и от 27 июня 2021 года — о них читайте ниже).
С 1 июля 2021 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.
Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.
Преимущества и недостатки договора долевого участия
| Преимущества | Недостатки |
| Покупателю выгодно купить помещение на ранней стадии строительства | Долгая процедура по оформлению собственности |
| Защита денежных средств от инфляции | Внесение всей суммы нужно до определенного срока |
| Перед покупателями стоит большой выбор квартир и помещений | Имеется риск по нарушению срока возвышения или банкротства застройщика |
| Покупатель сможет сразу квартиру сделать под себя | |
| Застройщику не нужно брать кредит в банке и платить проценты, так как покупатели внести уже денежные средства для строительства |
Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.
Станет ли дороже жилье после отмены долевого участия в строительстве
С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.
Стоимость имущества будет напрямую зависеть от с процентных ставок, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.
Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость.
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком. С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2023 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик». Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.
- Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
- Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
- Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
- Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
- Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
- Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
- Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
- Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.
Долевое строительство: изменения с 2023 года
В 2023 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет. По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.
С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ. Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости. Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры. Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:
Согласно очередному этапу постепенного перехода от долевого финансирования строительства к проектному финансированию и кредитованию застройщиков с 01 июля 2023 года начинают действовать новые правила в сфере долевого строительства, введение которых является следующим шагом в процессе отмены долевого строительства в России, который реализуется правительством РФ.
Однако, в отличие от чистой спекуляции, при введении новой схемы финансирования, останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. Но при этом виде инвестирования рентабельность, скорее всего, уменьшиться, т.к. жилье будет постепенно дорожать, а цены на аренду не будут расти из-за насыщенности предложения на этом рынке. Поэтому, если раньше квартира при сдаче аренду окупалась за 10-15 лет, то теперь окупаемость такого бизнеса будет в 2-3 раза ниже и начнет приближаться к уровню окупаемости в развитых странах.
В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.
Компенсационный фонд создается для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2023 года:
Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.
Пока изменения закона проходят стадию обкатки и налаживаются механизмы их реализации, чиновники дают застройщикам некоторые послабления. Но уже с 2023 года нововведения заработают в полную силу. Что же изменилось в сфере долевого строительства, и как это повлияет на текущее положение дел на рынке недвижимости?
Перечисленные изменения в законодательстве, бесспорно, улучшат положение покупателей не построенного жилья, но для них возможны и негативные последствия нововведений.
В чем проблемы долевого строительства?
На сегодняшний день (первая декада августа 2015 г.) бесполезно искать информацию о том, что именно в законе собираются изменять, какие предложения обсуждать. Более того, для многих профессионалов стала неожиданностью сама идея пересмотреть
Также настораживает и декларируемые сроки: изменения в закон (суть которых пока никому не понятна) собираются принять уже в осеннюю сессию.
Хронология событий такова. 24 июля 2015 г. состоялось заседание Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Речь шла, разумеется, собственно о повышении доступности жилья, субсидировании ипотечной ставки… На этом совещании выступил Губернатор МО Андрей Воробьев и предложил усилить контроль за привлечением средств граждан в долевое строительство.
Инициатива была поддержана первым
Но вот уже 27 июля 2015 г. глава Минстроя России Михаил Мень заявил, что о
Иными словами мы видим: закон будут изменять в самом ближайшем будущем. Суть перемен, а так же их возможные причины — пока непонятны. На наш взгляд, все это — повод внимательнее присмотреться к обсуждению.
Какие последствия стоит ожидать после перехода к новой программе финансирования?
Дабы побороть проблему с недобросовестными девелоперами, правительство избрало довольно извилистый путь. При отсутствии долевого строительства не будет и обманутых вкладчиков.
И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.
Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:
- существенно уменьшиться число девелоперов на рынке;
- возрастет себестоимость недвижимых объектов;
- покупатели более не смогут дешевле приобрести недвижимость на этапе котлована;
- появление эскроу-счетов.
Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.
Покупатель или соинвестор
Таким образом, покупатель не совершал куплю-продажу, а становился соинвестором проекта, ему было выгодно уплатить привлекательную цену за квартиру на начальном этапе строительства, но при этом он получал и риски, иногда большие, чем у самого застройщика. Как правило, граждане принимали подобные отношения за особенную форму купли-продажи, не осознавая их инвестиционный характер, заведомо являющийся рискованным. В результате появились, а затем и стали регулярными случаи, когда покупатели не получали свои квартиры.
Начали появляться разные виды мошенничества: продавали несуществующие квартиры, могли одну квартиру продать нескольким покупателям, да и просто воровали собранные средства. Некоторые застройщики оказались авантюристами и непрофессионалами, они ошибались в расчетах экономики, начинал застройку, не получив всей разрешительной документации и не решив вопросы подсоединения коммуникаций к сетям, прямо нарушали строительные нормы. Появились «строительные пирамиды», когда строительство домов производилось на деньги от других построек.
К чему приведет запрет долевого строительства?
Строительство будет финансироваться преимущественно за счет банковских кредитов. Банк при этом проявит себя как инвестор, причем квалифицированный: он проверит всю документацию застройщика, оценит возможные риски, организует тщательный контроль всех этапов строительства. Практически подобное проектное финансирование уже осуществляет ряд крупных банков. Следует понимать, что в современных условиях банки обладают возможностью кредитования расходов на застройку в пределах 60-80% суммарных затрат. Эта величина зависит от степени риска конкретного проекта. Остальные средства застройщик должен вложить сам.
Количество застройщиков, сооружающих многоквартирные дома, составляет более пяти тысяч, и их число резко сократится. Даже лидерам рынка непросто найти 20-40% стоимости постройки дома, поэтому до 70-80% застройщиков вынуждены будут покинуть этот бизнес.
В переходный период существенно уменьшится количество строящегося жилья, конкурентность рынка значительно сократится. Это приведет к ощутимому росту цен на жилье. Безусловно, понижение реальных доходов населения и определенное «затоваривание» рынка будут первое время сдерживать этот рост. Но в себестоимость квартир добавятся проценты, выплачиваемые банку по кредиту, что неизбежно приведет к возрастанию цен. Так что вполне обоснованными станут расчеты на серьезный рост стоимости квадратного метра жилья.
Введение запрета на привлечение денег от физических лиц на ранних стадиях строительства само по себе не исключит возможность появления обманутых граждан, вкладывающих средства в жилье. Дело в том, что подобная форма получения квартиры, хотя и рискованная, имеет вполне понятные экономические причины. Большинство граждан просто не имеет достаточного количества средств, чтобы нормально приобрести себе квартиру. Такие граждане готовы пойти на повышение риска, чтобы уплатить за квартиру меньшую цену, поэтому застройщики, оставшиеся на рынке, всегда смогут найти покупателей, готовых на участие в незаконных или полузаконных схемах. Наличие таких схем, их разнообразие и устойчивость будут зависеть от качества законодательства и контроля в этой сфере. Так, если государство сохранит жилищно-строительные кооперативы, останется возможность привлекать деньги для строительства, при этом положение подобных пайщиков окажется более бесправным в сравнении с существующей «долевкой».
«Долевка» на сегодня остается самым защищенным способом инвестирования средств в жилье на этапе строительства, и ее устранение приведет к снижению закупок «инвестиционных квартир», которые покупаются для последующей перепродажи. Это замедлит реализацию квартир на первичном рынке. Застройщики приобретают стимулирование для отдачи части нереализованных квартир в аренду. Может оказаться, что такая арендная модель будет вполне жизнеспособной, так что это приведет к развитию в России доходных домов.
Что будет вместо ДДУ?
Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».
Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.
Отмена долевого строительства. Кто будет в плюсе
В России решили отказаться от долевого строительства. С 1 июля 2019 года все застройщики должны будут продавать квартиры только через эскроу-счета. Переход на новую систему связывают, прежде всего, с необходимостью избежать обмана людей и огромного числа недостроев
Проблема обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков легла тяжёлым грузом на плечи государства и создала социальную напряжённость в обществе. Регионы не в состоянии самостоятельно справиться с решением задачи, даже в Москве по сей день тысячи людей томятся в ожидании своих квадратных метров, приобретённых по договорам долевого участия в рамках 214-фз. Чтобы впредь избежать проблемы, было решено пересмотреть весь принцип привлечения средств дольщиков на этапе строительства домов.
В схеме покупатель – застройщик теперь будет задействован новый институциональный игрок – банк, где на специальных эскроу-счётах будут храниться деньги будущих владельцев квартир до окончания строительства жилого объекта. Застройщик сможет получить доступ к этим средствам только после сдачи дома в эксплуатацию.
Фёдор Выломов, директор аналитического департамента рейтингового агентства строительного комплекса рассказал в эфире телеканала «Царьград», что эскроу-счета придумали не в России, ими давно успешно пользуются в Европе и во всем мире. В нашей стране, по заверениям большинства экспертов, переход на принципиально новый принцип работы застройщиков должен привести к монополизации рынка, к укрупнению отрасли, к снижению конкуренции и к прозрачности. Но что будет происходить на деле и что ждать простым людям, для которых вопрос приобретения жилья в обозримом будущем стоит на первом плане?
Будет рост цен жилплощади в новостройках
По всей вероятности, это один из самых актуальных вопросов, которые так беспокоят россиян. Однако четкого ответа на него пока что сложно дать — до конца не понятно, каким образом в целом будет функционировать схема финансирования, как будут себя вести застройщики при условии значительного давления.
Во-первых, проектная себестоимость значительно вырастет. Из-за проектного финансирования на плечи застройщиков перекладывается груз в виде кредитного обслуживания.
Иначе говоря, новый законодательный акт ставит девелопера в практические то же самое положение, что и обыкновенных граждан, приобретающих жилплощадь в ипотеку — опираясь на стандартные ставки 10-10,5%, в течении трех лет производственного цикла застройщикам доведется переплатить порядка 30% от тела ссуды.
Достаточно закономерно, что наиболее элементарный вариант, как снять с себя такого рода бремя в рассматриваемых условиях – это увеличение рыночной стоимости.
Среди условий, которые делают маловероятным увеличение расценок на квартиры в ближайшее время, можно назвать:
- нестабильность на рынке новостроек;
- уменьшение покупательской способности граждан;
- затоваривание новостройками.
Начиная с 2016-го года отечественный рынок недвижимости переживает этап кризиса, излишнего затоваривания.