Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.
Для сделок купли-продажи квартиры сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.
✅ Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку
Однако банковские ячейки имеют не только объективные плюсы, но и минусы. Речь идет про следующие пункты:
- Если стороны договариваются об индивидуальном сейфовом хранении, то Продавец оказывается не в самом выгодном положении. Покупатель будет закладывать деньги в одиночестве, и банковский служащий не будет проводить опись содержимого. Получается, что никто не будет знать, что вообще было положено в сейф.
- Сотрудники банка не отвечают за подлинность документов, которые им предоставляются. Обычно такой пункт прописывается в договоре аренды, т.к. любое учреждение стремится снять с себя возможную ответственность. Представьте следующую ситуацию: Продавец приносит весь пакет бумаг, необходимый для получения доступа к деньгам. Все, что смогут сделать работники, – это проверить верность данных во всех документах, сверить бумаги с паспортом Продавца и т.д. Однако никакая проверка документов на юридическую «чистоту» и подлинность, разумеется, проводиться не будет.
- Сторонам понадобится потратить время и силы, чтобы найти подходящее банковское учреждение, составить договор аренды, произвести закладывание содержимого в сейф и выполнить другие процессуальные шаги.
- За аренду банковской ячейки необходимо платить, хотя деньги висят там «мертвым грузом». Некоторые учреждения берут плату не только за аренду, но и за дополнительные услуги. С вас могут потребовать определенную сумму в качестве страхового взноса, сумму в качестве залога на случай потери ключей и т.д.
- В стандартную услугу входит только оформление договора аренды, составление иных документов не предусматривается по умолчанию. Если вы хотите составить дополнительное соглашение с конкретизирующими пунктами, то за него понадобится заплатить отдельно.
- В самих депозитариях могут отсутствовать камеры наблюдения. Современные системы слежения устанавливаются в большинстве банковских отделов, но не всегда присутствуют в депозитариях. Это делается для сохранения конфиденциальности и для сохранения тайны вложения. Случаи пропажи содержимого из сейфов крайне редки, однако если такое произойдет с вашими средствами, то найти виновного будет практически невозможно.
- У банка могут отозвать лицензию, и тогда участники сделки рискуют столкнуться с неприятностями. Возможно, ни Продавец, ни Покупатель не смогут попасть в хранилище и забрать оттуда деньги. Вот почему при поиске и выборе банковского учреждения предпочтение рекомендуется отдавать только проверенным организациям, которые существуют в течение многих лет.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Подводные камни и пути обхода
- Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.
В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.
- Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.
Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.
Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры
Наиболее безопасным вариантом передачи денег при покупке квартиры считается применение аккредитива или эскроу-счета. В подобной ситуации в общем порядке расчет при покупке квартиры осуществляется таким образом:
- Стороны оформляют договор купли-продажи.
- Покупатель идет в банк, открывает специальный счет для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счет) и вносит на него оговоренную сумму.
- Продавец передает покупателю ключи от своей квартиры и отправляется вместе с ним в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода права собственности.
- По окончании оформления продавец получает выписку из ЕГРН. Далее продавец идет в банк, отдает этот документ уполномоченному сотруднику банка и получает на руки оговоренную сумму.
Если продавец не передал покупателю ключи от квартиры или не посетил вместе с ним Росреестр (МФЦ), то покупатель по истечении срока действия специального счета для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счета) обращается в банк для оформления возврата.
Кроме того, еще на стадии покупки квартиры покупателю необходимо проверить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.
Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку
Хотя метод расчетов «прозрачен», есть отрицательные моменты, связанные с конфиденциальностью процедуры. К недостаткам причисляют:
- Невозможность проверить сумму «не отходя от кассы». При аренде сейфа и закладывании в него содержимого заключается договор. В нем не указано, что именно кладет арендатор в ящик, какая в нем сумма и какими купюрами. А это риск для продавца. Ведь если денег окажется недостаточно, или купюры — фальшивыми, доказать это будет непросто. Клиенту следует быть внимательным, чтобы изучить, нет ли в договоре пункта, в котором оговорено, что банк не несет ответственности при предоставлении фальшивых документов.
- Риск открытия ячейки по поддельным документам.
- Свободный доступ к ячейке после окончания срока ее аренды.
В договоре Сбербанка есть пункт, где сказано, что за содержимое банк ответственность не несет, поэтому и застраховать его не получится.
Чтобы избежать неприятностей, закладка денег в ячейку производится только вместе с продавцом, который предварительно проверит подлинность купюр.
Расчёты за квартиру через аккредитив
Аккредитивом является обязательство банка по поручению клиента перечислить с его счёта деньги указанном лицу в случае предъявления им определённых документов.
Принцип тот же, что и при использовании банковской ячейки для сделок с недвижимостью. Отличие лишь в том, что переводятся безналичные средства, а в ячейку закладываются наличные.
Банк, в котором открыт аккредитив, является эмитентом, а тот, что выдаст деньги получателю – исполнителем. На практике это может быть один банк.
Дополнительно должна быть указана возможность банка-эмитента отозвать деньги у банка-исполнителя. Также бывает гарантированный аккредитив, при котором деньги не переводятся до заключения сделки, а хранятся в банке-эмитенте. Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает их реальный перевод банку-исполнителю ещё до окончания регистрации сделки.
Чаще всего используют именно покрытый аккредитив без права отзыва.
Недостатками таких расчётов при покупке квартиры на вторичной рынке являются:
- Большое количество документов.
- Высокая стоимость услуги.
- Затраты времени.
- Сравнительно небольшое количество банков, предоставляющих такую услугу.
- Дополнительные комиссии.
- Сложности с возвратом денег при отмене сделки.
При использовании аккредитива и банковской ячейки банк не несёт ответственность за подлинность документов, при предъявлении которых продавцу отдают деньги.
К тому же, о сделках на большие суммы банки обязаны сообщать в налоговую службу.
Всё это делает такой способ расчёт не очень популярным, тем более что люди заинтересованы в расчёте наличными деньгами, а также потому, что аккредитив не подходит для расчёта в альтернативных сделках.
Во сколько обойдется банковская ячейка
Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма.
Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.
- В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
- У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
- Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
- «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
- «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.
Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.
Возможные подводные камни
Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.
Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.
Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.
Что собой представляет банковская ячейка
По сути, это сейф в банке, расположенный в охраняемом хранилище, доступ к которому есть только у лиц, участвующих в сделке. Арендатором ячейки чаще всего выступает покупатель квартиры, им же в сейф помещается требуемая сумма. Банк отвечает исключительно за сохранность сейфа, но не его содержимого. Между покупателем, продавцом и банком заключается дополнительное соглашение, регулирующее все права и обязанности сторон. Именно продажа квартиры продавцом через банковскую ячейку несет меньше всего рисков и считается оптимальным способом проведения сделки.
Доступ к сейфу имеют только стороны-участники сделки при условии наличия у них ряда документов. Для продавца это:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- подтверждение регистрации права собственности на квартиру;
- ключ от сейфа (полученный от покупателя).
Нюансы составления договора
Ответственность за составление договора аренды ячейки несет сам банк. Его необходимо внимательно изучить, как правило, он не подлежит корректировке. С особой тщательностью нужно проверить пункты, связанные с решением форс-мажорных ситуаций, порядком доступа к сейфу, а также пути решения проблемы утери ключа.
Решение о выборе банка принимается по обоюдному согласию сторон. В договоре делается отметка о сроках изъятия продавцом денег из хранилища и о документах, которые потребуется предоставить при этом. Лучше обращаться в крупные банки или рекомендованные юристами конторы, чтобы исключить возможность банкротства или отзыва лицензии и организации: это позволит практически полностью исключить риски при продаже квартиры через ячейку.
В договоре купли-продажи указывается, что оплата квартиры будет проводиться именно через использование банковской ячейки. Отмечается банк, в котором это будет происходить и номер договора аренды.
Дополнительной гарантией безопасности всех участников сделки станет присутствие (или консультация) юристов при заключении договоров.
Покупка жилой недвижимости – сложности взаиморасчётов
Покупка квартиры или дома у застройщика не представляет особых трудностей. При безналичном расчёте деньги переводятся на счёт организации через банк и риски здесь минимальны. Но процесс приобретения жилого объекта на вторичном рынке немного отличается. Участие в сделке принимают физические лица. Если продажа альтернативная, продавцов и покупателей будет несколько. Расчёты производятся наличными средствами. Здесь встает вопрос «Как безопасно передать продавцу крупную сумму?». На рынке вторичной недвижимости применяются три способа взаиморасчётов:
- с использованием арендованной ячейки в банке;
- перевод денег посредством нотариального депозита;
- безотзывной аккредитив (применяется только для безналичных перечислений).
Мы предлагаем рассмотреть наиболее удобный и востребованный вариант расчётов – передачу денег через ячейку в банковском хранилище. Такой способ обойдется дешевле нотариального депозита и больше подходит для оплаты покупки наличными средствами. Условия процедуры адаптированы для проведения операций покупки недвижимости с участием физлиц. Предусмотрена также возможность осуществления многоэтапных сделок.