Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения недвижимости: существенные условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения
Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.
Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
- одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).
Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Особенности договора дарения
- С 01.03.2013 г. потребность в регистрации договора дарения отпадает. В любой момент договор может быть отозван дарителем или расторгнут, а дарение отменено.
- После расторжения договора имущество возвращается дарителю. Оно должно иметь то состояние, в котором находилось в момент отмены дарственной.
- Отчуждение вещи в пользу третьего лица означает невозможность впоследствии ее возврата.
- Допустим, подаренная вещь считается ценной. Но новый правообладатель обращается с переданным ему имуществом неаккуратно, так что есть угроза безвозвратно утратить предмет. Прежний хозяин вправе потребовать возврата подарка.
- Отмена дарения возможна в случае совершения одариваемым покушения или на родственников дарителя, или на него самого. Также умышленными действиями одариваемого телесному здоровью этих лиц был (мог быть) причинён ущерб, что тоже является поводом для аннулирования через суд договора дарения.
- Даритель может пережить одариваемого. Тогда в договор изначально вписывают пункт о передаче имущества после кончины нового правообладателя снова прежнему владельцу.
- Составить документ требуется обязательно:
— когда сторонами договора выступают ЮЛ;
— когда дарится недвижимость;
— когда условием договора дарения обозначено оформление сделки в будущем (ст. 574 ГК РФ).
Данные участников договора
В документе, подтверждающем дарение недвижимости, должны указываться следующие сведения.
- Ф. И. О. каждой стороны, паспортные данные, адреса регистрации.
- Характеристики недвижимости, обозначенные в поэтажном плане, экспликации.
- Адрес расположения подарка.
- Кадастровый, инвентарный номера.
- Площадь участка, квадратура квартиры.
Указывается также, на каком основании даритель может считаться правообладателем этой недвижимости. Он мог предоставляемый в дар объект:
- приватизировать;
- купить;
- унаследовать;
- получить в виде такого же подарка.
Обозначаются данные этого правоустанавливающего документа. Дарственная, касающаяся недвижимости, может быть оформлена только письменно и по желанию сторон заверена нотариально.
Предмет договора дарения
Указанный договор, как и всякий гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, состоящий из
- действий дарителя (передача дара, освобождение от обязанности, которые называют объектом первого рода или юридическим объектом),
- самого имущества (вещи, права, обязанности, которое обычно именуется объектом второго рода или материальным, применительно к вещи, объектом).
Между тем в юридической литературе можно встретить упрощенный взгляд на предмет договора дарения. Например, по мнению М.Г. Масевич, «предметом договора дарения могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, иные имущественные права, предоставляемые одаряемому, а также освобождение последнего от имущественных обязанностей».
Сложный предмет договора дарения может быть разбит на пять частей:
- Передача дарителем вещи в собственность одаряемого представляет собой наиболее типичный предмет договора дарения. Договоры дарения, имеющие в качестве своего предмета указанные действия дарителя, отличаются от многих иных договоров, направленных на передачу имущества (аренда, ссуда, наем), тем, что вещь передается в собственность одаряемого, а от тех договоров из этой категории, которые, так же как и дарение, предусматривают передачу имущества в собственность контрагента (купля — продажа, мена, рента), — тем, что при дарении отчуждение имущества производится безвозмездно. При этом от договора беспроцентного займа договор дарения денег отличается тем, что подаренные одаряемому деньги не подлежат возврату дарителю.
- Передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к «самому себе». Могут передаваться не только обязательственные права, но и отдельные вещные права.
- Передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу осуществляется посредством безвозмездной уступки соответствующего права (требования) одаряемому при условии соблюдения правил, регулирующих цессию (п. 3 ст. 576 ГК). Следовательно, по такому договору дарения не могут быть переданы права, неразрывно связанные с личностью кредитора (дарителя), в частности требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (ст. 383 ГК), а также права по обязательству, в котором личность кредитора (дарителя) имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК).
- Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем в юридической литературе обычно сводят к прощению долга (ст. 415 ГК).Соглашение о прощении долга может быть квалифицировано как договор дарения только в том случае, когда в нем положительно решен вопрос о безвозмездности (т.е. об отсутствии какой-либо причинной обусловленности) действий кредитора по освобождению должника от возложенных на него обязательств и при явном намерении кредитора одарить должника без всякого встречного предоставления в рамках всех взаимоотношений сторон.
- Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за являющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обязательству. Речь идет о применении специальной конструкции исполнения обязательства путем возложения его исполнения на третье лицо (п. 1 ст. 313 ГК), поскольку только в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, не являющимся стороной в обязательстве. Замена участника обязательства на стороне должника осуществляется с помощью перевода долга; перевод долга допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391 ГК). В данном случае основанием освобождения одаряемого от его обязанности перед третьим лицом (кредитором) служит не фактическое ее исполнение дарителем, а то обстоятельство, что одаряемый выбывает, благодаря дарителю, из соответствующего обязательства.
Необходимо отметить, что и в этом случае для того чтобы соответствующие действия лица, освобождающего должника от обязательства перед третьим лицом, были признаны дарением, требуется наличие всех признаков договора дарения, и прежде всего безвозмездности и намерения дарителя именно освободить должника от его обязанностей в качестве дара последнему.
Оспаривание договора дарения
В практике бывают случаи, когда родственники дарителя не согласны с его решением о безвозмездной передаче права собственности на имущество другому лицу и задаются вопросом, можно ли оспорить дарственную на недвижимость.
На основании ст. 578 Гражданского кодекса РФ оспаривание и отмена сделки возможны по ряду оснований:
- Совершение покушения на жизнь дарителя, членов его семьи, умышленное нанесение телесных повреждений.
- Небрежное обращение одаряемого с подаренным имуществом в виде намеренного его разрушения, несоблюдения санитарных норм.
- Совершение сделки юридическим лицом с нарушением закона о несостоятельности (менее чем за 6 месяцев до банкротства с целью невыполнения долговых обязательств).
- Смерть одаряемого (другая сторона вправе вернуть собственность при условии прописки такого пункта в договоре).
Договор отменятеся, если при его составлении были нарушены нормы действующего законодательства.
Важно! Оспаривание дарственной и признание сделки недействительной возможно в течение 3 лет с момента перехода права собственности новому владельцу.
Однако в практике известны и исключения:
- в случае препятствия одаряемого желанию дарителя отозвать договор срок увеличивается до 5 лет;
- при подаче иска третьим лицом срок оспаривания равен 1 году с момента, когда лицу стало известно о сделке;
- при полном неведении о сделке родственник дарителя вправе подать иск в течение 3 лет с того момента, когда узнал о договоре.
Оформление дарения недвижимого имущества
Процедура оформления недвижимого имущества в порядке дарения проводится в регистрационном органе, находящимся по его месту расположения и включает в себя перечень следующих основных этапов:
- подготовка договора, составление которого производится в самопроизвольной форме. Также возможно составление данного документа путем обращения в нотариальную контору. В этом случае нотариус самостоятельно оформит договор и включит в него все обязательные пункты;
- уплата государственной пошлины в сумме, установленной государством, составляющей 2000 рублей.
Сбор пакета документов, являющихся обязательными при оформлении сделки:
- оригинальные образцы и ксерокопии паспортов как дарителя, так и одариваемого;
- договор дарения требует составления в трех экземплярах, в каждом из которых присутствуют подписи сторон;
- документы, способные подтвердить наличие прав собственности дарителя на имущество, которое передается в дар;
- квитанция или иной документ, способный подтвердить уплату государственной пошлины в размере, установленном законодательством;
- в том случае, если помимо собственника в жилом помещении проживают также иные лица, предоставление письменного согласия на проведение сделки, заверенного нотариально, является обязательным условием;
- если процедура заключения договора проводится при участии лица, действующего в качестве законного представителя дарителя или одариваемого, необходимо предоставление доверенности, составленной нотариусом и заверенной должным образом.
Непосредственно передача данных документов в соответствующий регистрационный орган для юридического оформления сделки с недвижимостью. Смотрите также тут про порядок и особенности регистрации земельного участка.
Преимущественно срок рассмотрения обращения и подготовки свидетельства о передаче прав на обладание недвижимым имуществом составляет не более 14 дней.
Как оформить договор дарения по ГК РФ?
Вопросы, касающиеся бесплатной передачи подарков третьим лицам, регламентируются тридцать второй главой ГКРФ. Дарить разрешается только имущество, находящееся в личной собственности и оформленное по закону. Одаривать не запрещается кого угодно, главное, чтобы счастливчик согласился принять этот подарок.
| Название | Характеристика |
| Подписать бумагу можно исключительно по взаимному согласию | Даритель желает вручить подарок, одариваемый — не возражает. Третьего варианта быть не может. Это не , когда наследников не спрашивают, надо им это или нет, и бумага пишется в одностороннем порядке. Согласие одаряемого принять щедрость дарителя — условие обязательное. |
| Бумага составляется только на бесплатной основе | Человек, инициирующий пожалование, к примеру, дачного особняка, никакой выгоды от этого не приобретает. Договор принципиально не может содержать возмездных условий. Даритель отдает свое добро по своей воле, не требуя взамен ничего. |
| Никаких условий по сделке | Даришь? Значит, даришь. Нельзя оговаривать за собой право жить на подаренных квадратах, так как они становится собственностью другого человека. На подаренные объекты не может претендовать супруг или супруга даже со своим законным правом совместно нажитого. |
| Консенсуальное оформление дарственной | Когда обещают подарить что-либо по истечении определенного срока: после успешной защиты диплома, свадьбы и пр. Если одаряемый умирает, его наследники не получают права на дар. Хотя даритель может этот момент оговорить соответствующими пунктами дарственной. Консенсуальный договор нужно обязательно официально зарегистрировать, посетив офис Росреестра. |
- Дарственная и договор дарения — это названия одного документа. Договор дарения — это юридический термин, а дарственная — разговорный.
- Дарение квартиры состоит из составления проекта договора и регистрации перехода прав в Росреестре.
- Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Даритель не может предусмотреть в нем оплату за квартиру или какие-то услуги взамен.
- Одаряемый должен дать согласие на получение квартиры в дар. А также может отказаться в любое время до обращения в Росреестр.
- При дарении родителям, детям, бабушкам, дедушкам, внукам, братьям и сестрам, даритель и одаряемый не платят НДФЛ.
- Права одаряемого возникают с момента внесения изменения в ЕГРН. В отличии от завещания, одаряемый становится собственником квартиры еще при жизни дарителя.
- Получение квартиры в собственность бесплатно для одариваемого.
- Квартира, подаренная одному из супругов, не делится при разводе. Подаренное имущество относится к личной собственности, поэтому второй супруг не может претендовать на долю в нем.
- Если у собственника есть нетрудоспособный ребенок, супруг, родитель или иждивенец, то они имеют право на долю в наследстве, даже если владелец имущества составил завещание. Договор дарения позволяет передать ее конкретному лицу в обход обязательных наследников.
- Стороны могут предусмотреть в договоре условие о возвращении прав на квартиру дарителю, если одаряемый умрет раньше.
Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам можно отнести:
- Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное — составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
- Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
- Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры — только в течение трех лет.
Минусы договора дарения на квартиру:
- Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
- Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.
Дарителем является человек, безвозмездно передающий собственное имущество другому человеку. Недвижимость может подарить только совершеннолетний человек.
Одаряемым является гражданин, принимающий имущество по договору дарения от другого человека. В дарственной одаряемым может выступать несовершеннолетний ребенок, представляемый родителями или опекунами. Дети до 14 лет самостоятельно могут распоряжаться и дарить только не дорогостоящие мелкие бытовые предметы и личные вещи.
Объектом дарения, или подарком, может быть:
- недвижимость (квартира, дом, дача, гараж, нежилые помещения),
- земельный участок,
- дорогостоящие движимые вещи, предметы быта,
- авторские права.
Кто может сделать дар, кто — его принять
Сделать дар можно родственнику или постороннему человеку, но из этого правила есть исключения
Оформлять сделку дарения могут юридические и физические лица, но при этом строго должны соблюдаться условия:
- они должны быть старше 14 лет,
- их дееспособность должна быть подтверждена медицинскими документами установленной формы.
Принять дар также доступно далеко не каждому человеку, к примеру, закон запрещает принимать в дар недвижимость:
- медработникам, в том случае если в роли дарителей хотят выступить их пациенты,
- сотрудникам органов соц. защиты от своих подопечных,
- работникам воспитательных заведений от своих воспитанников.
При этом закон ограничивает не только права сотрудников, но также их близких родственников.
Неблагосклонно относится закон к попыткам одаривания гос. служащих и сотрудников муниципальных органов, особенно в том случае если дары каким-либо образом связаны с профессиональной деятельностью этих групп населения.
Дарим недвижимое имущество по договору с учётом существенных условий
Процесс передачи в дар квартиры, дома, либо земельного участка, предусматривает существенные условия, которые предопределены действующим законодательством. К этим условиям относят следующие пункты:
- сделка дарения всегда имеет безвозмездную природу;
- квартира должна быть в собственности;
- должно быть согласие от лица, получающего дар, на сделку. Иными словами, одариваемый должен подтвердить своё желание получить в дар жилое помещение или землю;
- необходимо осуществить оформление перехода прав собственности на недвижимость от дарителя – к одаряемому им лицу;
- дарственная не должна иметь обещания о передаче прав на собственность жилого помещения лишь после кончины дарителя. В противном случае, дарственная будет признана ничтожной;
- требуется осуществить приложение письменного согласия от всех собственников жилого помещения, которое надо оформить нотариально. Данная процедура будет необходимо лишь в том случае, когда в дар передаются доли в квартире, и жильё принадлежит не одному лишь дарителю, но и иным людям;
- оформлять дарственный договор на недвижимое имущество, но отдельно от земли, на которой возведена недвижимость, нельзя. Точно так же, как невозможно и оформлять дарственную на земельный участок, без учёта строения на нём.
Следует знать! Когда объекты недвижимости принадлежат дарителю на основании долевого владения, тогда по закону, эту недвижимость можно дарить, при этом не получив согласия со стороны иных совладельцев. В случае несовершеннолетних и недееспособных лиц: они не имеют права на совершение юридических сделок по недвижимости в самостоятельном режиме, без доверенных лиц (опекунов).