Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление инвестиционно-строительными проектами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов недвижимости являются целенаправленной деятельностью – проектом – управлять которой следует согласно принципам управления проектами. Вместе с тем и на предприятиях, не ориентированных на проекты (например, заводах), время от времени может появляться потребность в осуществлении различных строительных проектов, например, в проекте строительства нового или ремонта существующего цеха.
Инвестиционно-строительный проект (ИСП) представляет собой систему действий, документов и правоотношений, связанных с привлечением и вложением средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли.
Заказчик может заниматься управлением на всех стадиях предпроектных, проектных, строительных работ и оформлением документации самостоятельно, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам – техническому заказчику.
Инжиниринг является неотъемлемой частью инвестиционно-строительного процесса, представляя из себя профессиональную предпринимательскую деятельность по предоставлению заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пусконаладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Основной задачей инжиниринга в инвестиционно-строительной сфере является получение оптимальных результатов от капиталовложений на основе использования современных научных подходов.
Безусловно, данное пособие является первой попыткой аккумулировать все накопленные знания, навыки и отработанные технологии в области построения оптимальных контрактных схем. Большой ошибкой можно считать попытки привязать стороны уже реализуемых проектов к какой-то модели и запустить процесс анализа на стадии завершения проекта. Анализ всегда надо вести с самого начала проекта и для своевременной корректировки, четко понимать, кто и какую роль уже играет в проекте.
В заключение, хотелось бы добавить, что книга будет постоянно обновляться, как по мере поступления новой информации, так и по дополнениям, предложенными другими специалистами в области управления проектами. Также будут полезны любые критические замечания, если они касаются духа и целеполагания книги.
Автор премного благодарен многим руководителям предприятий строительной отрасли, с которыми ему пришлось пройти по жизни и благодаря которым появились эти знания. А также выражает отдельную благодарность первым руководителям ОАО «Стройтрансгаз» за школу управления грандиозными проектами, которую я смог положить на бумагу в виде полезного продукта. В этом заслуга многих специалистов в области нефтегазового, промышленного строительства и монтажа, а также в области высокотехнологичного инжиниринга, благодаря которым автор получил все эти знания: А. Беккер, В. Лоренц, А. и Е. Лаврентьевы, А. Капник, А. Горелов, Ю. Корсун, А. Рязанов и многие другие.Особая признательность моей супруге Елене за долготерпение и выдержку.
Виды инвестиционных проектов
Инвестиционные проекты можно разделить на множество видов, исходя из их специфики.
На практике выделяются следующие виды инвестиционных проектов:
— Виды инвестиционных проектов по целям инвестиций:
-
Инвестиции, направленные на увеличение объёма выпускаемой продукции;
-
Инвестиции, направленные на расширение ассортимента выпускаемой продукции;
-
Инвестиции, направленные на повышение качества произведённой продукции;
-
Инвестиции, направленные на снижение издержек производства;
-
Инвестиции в социальные программы.
— Виды инвестиционных проектов по срокам инвестиций:
-
Долгосрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций более 3 лет;
-
Среднесрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций менее 3 лет;
-
Краткосрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций менее 1 года.
— Виды инвестиционных проектов по объемам инвестиций:
-
Крупные инвестиции с размером вложений более 1 000 000 долларов США. Крупные проекты – проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;
-
Средние инвестиции с размером вложений до 1 000 0000 долларов США. Средние проекты — это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующих производств. Они реализуются поэтапно по отдельным производствам в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов, включая финансовые;
-
Малые инвестиции, с размером вложений до 100 000 долларов США. В основном малые инвестиционные проекты представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации. Малые проекты, как правило, не требуют особой проработки технико-экономического обоснования и связанных с ним вопросов.
Принципы и нормы проектирования
Объекты проектирования чрезвычайно многообразны. Однако, несмотря на большое многообразие проектируемых объектов, процесс проектирования осуществляется исходя из общих принципов, соблюдение которых является важной предпосылкой обеспечения высокого технического и экономического уровня проектных решений.
Общими принципами проектирования являются: последовательность, вариантность, комплексность проектирования, а также применение единых норм проектирования.
1) Последовательность проектирования. Разработка про-ектно-сметной документации осуществляется с использованием дедуктивного метода, т.е. одним из принципов его является последовательность проектирования от общего к частному. В процессе проектирования последовательно решаются сначала общие вопросы обоснования целесообразности строительства, затем — определение основных технологических, объемно-планировочных, конструктивных, архитектурных и других решений с дальнейшей детализацией проекта. Этот принцип предопределяет порядок проектирования по этапам и стадиям с учетом задач, решаемых на каждом этапе и стадии, а также состав проектных материалов, разрабатываемых на отдельных этапах и стадиях проектирования.
2) Вариантность проектирования. В целях повышения экономической эффективности капитальных вложений проектирование ведется методом разработки нескольких вариантов. Затем из них по технико-экономическим показателям отбирается оптимальный вариант, позволяющий получить максимальный эффект при минимуме затрат общественного труда.
3) Комплексность проектирования. Этот принцип проектирования предполагает разработку во взаимосвязи всех частей проекта — технологической, архитектурно-строительной, санитарно-технической, сметной и др. Комплексность проектирования — одно из важнейших требований организации проектирования предприятий.
4) Применение единых норм проектирования. Нормы строительного проектирования являются необходимой базой для разработки проектов и имеют большое значение для повышения качества проектирования и создания экономичных проектов.
Строительное проектирование во всех отраслях народного хозяйства нашей страны осуществляется по единым государственным нормам. Госстроем России утверждена «Система нормативных документов в строительстве» (СНиП 10-01-94), а также «Система строительных норм и правил», в которых предусмотрено постепенное уточнение и обновление нормативных документов. Различают две группы норм проектирования: нормы строительного проектирования и государственные стандарты на строительные материалы и детали. Нормы строительного проектирования устанавливают основные требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям зданий и сооружений, требования к их размещению на площадке и др. К ним относятся «Строительные нормы и правила» (СНиП).
Действующие в РФ «Строительные нормы и правила» представляют собой государственный нормативный документ, в котором содержатся основные требования к проектированию и строительству (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений. Они являются обязательными для всех проектных, строительных и монтажных организаций независимо от ведомственной подчиненности.
Строительные нормы и правила состоят из пяти частей:
1. Организация, управление и экономика.
2. Нормы проектирования.
3. Правила производства и приемки работ.
4. Сметные нормы.
5. Нормы затрат материальных и трудовых ресурсов.
Каждая часть подразделяется на отдельные главы, которые издаются самостоятельно.
В системе норм строительного проектирования наряду со «Строительными нормами и правилами» большое значение имеют также различные руководства и инструкции по различным вопросам строительства. Государственные стандарты на строительные материалы и детали устанавливают технические характеристики, в том числе объемные параметры строительных материалов и деталей, обязательные для проектных и строительных организаций. Без учета стандартов невозможно вести строительное проектирование. Стандартизация изделий позволяет ограничить число изготавливаемых типоразмеров изделий, и создаются условия специализации их производства, что имеет важное значение при применении сборных конструкций. Система единых норм проектирования включает единую модульную систему, предусмотренную СНиП и стандартами.
Применения Единой модульной системы в проектировании требуют стандарты. Единая модульная система (ЕМС) — это совокупность правил координации, назначения объемных и планировочных размеров зданий и их частей, а также размеров строительных конструкций и деталей. За единицу основного модуля согласно ЕМС принята величина в 100 мм.
Размеры объемных, планировочных и конструктивных решений зданий проектируются кратными основному или производному модулю. Производный модуль образуется умножением или делением основного модуля на целое число и называется соответственно укрупненным или дробным модулем.
Укрупненный модуль используется при определении объемно-планировочных размеров зданий. Как правило, сетка несущих стен жилых зданий всегда кратна укрупненному модулю 12 М, т.е. 1200 мм, а производственных зданий — 30 М и 60 М, т.е. 3000 мм и 6000 мм. Применение модульной системы упрощает дальнейшую разработку проектов и способствует повышению уровня индустриализации строительства. Она дает возможность унификации и стандартизации изготовления строительных элементов. Модульные размеры изделия, необходимые для строительства, включают в каталоги строительных изделий. Каталоги позволяют организовать производство строительных деталей и элементов заводским способом.
В соответствии с «Основными положениями государственной системы строительных норм, правил и стандартов Российской Федерации» (1992 г.) в строительстве могут применяться региональные строительные нормы (РСН), утверждаемые компетентными органами управления республик, краев, областей и городов России и действующие в пределах соответствующих территорий.
К группе строительных норм и правил относятся так называемые «Строительно-технологические нормы (СТН), утверждаемые по отраслевому признаку производственными объединениями (концернами, ассоциациями и т.п., в том числе союзами) для применения на предприятиях и в организациях, входящих в эти объединения и союзы.
В соответствии с «Основными положениями государственной системы строительных норм, правил и стандартов Российской Федерации» могут быть изданы стандарты предприятий (СТП), организаций и хозяйственных объединений (ассоциаций, концернов и т.п.), заменяющие постепенно технические условия на выпускаемую ими продукцию.
Порядок согласования, экспертизы и утверждения проектов
В целях повышения качества проекта и достижения наилучших проектных решений и технико-экономических показателей проектируемых предприятий осуществляется согласование и экспертиза проектов. В инвестиционном процессе установлен единый порядок согласования, экспертизы и утверждения проектов. Согласование разработанного проекта лежит на обязанности проектной организации. Она обязана согласовать технический проект с соответствующими организациями в части энергоснабжения, противопожарной безопасности, защиты окружающей среды и др. Затем проект направляется заказчику для согласования с ним принятых проектных решений. После согласования проект подвергается экспертизе.
Порядок проведения государственной градостроительной документации и проектов строительства в РФ установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2000 г. № 4008. Экспертиза является важным и действенным средством контроля за качеством проектирования, внедрением в производство новейших научно-технических достижений и эффективностью капитальных вложений. Экспертизу проектов строительства осуществляют:
– Госэкспертиза Минэкономразвития России;
– организации вневедомственной экспертизы республик, краев и областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга;
– экспертные подразделения Министерств и ведомств. Госэкспертиза Минэкономразвития РФ осуществляет эк спертизу:
1) генеральных планов городов с численностью населения 500 тыс. человек и более и курортных городов; схем решения;
2) проектов строительства, осуществляемых за счет государственных капитальных вложений и государственного кредита;
3) объектов, осуществляемых за границей при техническом содействии Российской Федерации;
4) объектов совместного с другими государствами пользования и с привлечением иностранных фирм при финансировании строительства этих объектов из республиканского бюджета или внебюджетных фондов РФ;
5) экспериментальных проектов и проектов массового применения, разрабатываемых по планам бюджетных работ;
6) потенциально опасных и технически особо сложных объектов по установленному перечню.
Организации вневедомственной экспертизы республик, краев и областей, Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют экспертизу проектов строительства:
– объектов, осуществляемых за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджетов республик, областей, краев, Москвы и Санкт-Петербурга;
– объектов, независимо от источников финансирования капитальных вложений, в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления.
Экспертные подразделения министерств и ведомств проводят экспертизу проектов строительства по вопросам, отнесенным к их компетенции, в соответствии с положениями о разграничении функций по экспертизе между министерствами и ведомствами. ТЭО строительства объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение (в том числе с привлечением иностранных инвесторов), подлежат экспертизе в Государственной экспертной комиссии Минэкономразвития РФ.
При экспертизе проектов и смет на строительство (реконструкцию) предприятий, зданий и сооружений проверяется:
– соответствие проектов и смет задачам научно-технического прогресса;
– экономическая целесообразность строительства нового предприятия в сопоставлении с экономической целесообразностью реконструкции или увеличения мощностей действующих предприятий;
– прогрессивность технико-экономических показателей запроектированных предприятий по сравнению с показателями лучших предприятий, а также с утвержденными технико-экономическими показателями для предприятий данной отрасли;
– наличие мероприятий по охране природы, исключающих загрязнение атмосферы, водоемов и почвы вредными выбросами и стоками и т.п.;
– соответствие технологических процессов, основного и вспомогательного оборудования новейшим достижениям науки и техники и научной организации труда;
– наличие решений, обеспечивающих создание наиболее благоприятных условий труда;
– эффективность принятых систем управления предприятием;
– обеспечение безопасности эксплуатации предприятий, зданий, сооружений и соблюдение в проектах норм и правил пожарной безопасности и соблюдение норм и правил по охране труда, технике безопасности и санитарно-гигиеническим условиям труда;
– правильность решений генерального плана предприятия;
– соответствие архитектурно-строительных решений технологическим требованиям;
– соблюдение требований строительных норм и правил, государственных стандартов;
– оптимальность принятых решений по энергоснабжению, водоснабжению, теплоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции;
– правильность определения сметной стоимости строительства (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений.
В результате экспертизы проектов и смет на строительство (реконструкцию) предприятий, зданий и сооружений составляется заключение по проекту в целом.
Заключение экспертизы по проекту и смете на строительство (реконструкцию) предприятия, здания, сооружения должно содержать следующие разделы:
1) краткую характеристику проекта предприятия, здания и сооружения, описание основных проектных решений и таблицу технико-экономических показателей;
2) замечания и предложения по проектным решениям, технико-экономическим показателям и сметам. Дается обоснование рекомендуемых изменений проектных решений, показателей и сметной стоимости строительства, а также ожидаемый эффект от их реализации;
3) общие выводы с оценкой качества проекта (включая сметную документацию), позволяющие рекомендовать проект к утверждению или принять решение о возвращении его для доработки, а по экспертизе проектов в порядке выборочного контроля позволяющие одобрить проект или установить необходимость его переутверждения.
4) заключение экспертизы направляется организации, утверждающей проект, и проектному институту.
Защита проекта в утверждающих инстанциях по поручению заказчика производится проектными организациями.
Экспертиза является важным и действенным средством контроля за качеством проектирования, внедрением в производство новейших научно-технических достижений и эффективностью капитальных вложений. После экспертизы и положительного ее заключения проекты утверждаются соответствующим органом в зависимости от источников их финансирования:
– при строительстве за счет централизованных государственных капитальных вложений, финансируемых из федерального бюджета — Госстроем совместно с заинтересованным министерством и ведомством. Как правило, утверждение этих проектов осуществляется в Госстрое;
– при строительстве объектов за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга — утверждение проектов осуществляется органами управления субъектов РФ в установленном ими порядке.
По стройкам, осуществляемым за счет собственных финансовых ресурсов заемных средств и привлеченных средств инвесторов, проекты на строительство объектов утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).
Эффективность вложений
Любому инвестору хотелось бы знать, какую прибыль он получит от своих вложений. Рассчитать это можно, только нужно учесть некоторые особенности.
Пример.
Если для получения прибыли выбирается жилая недвижимость, расчет прибыли будет выглядеть следующим образом: Гражданин Д. приобретает однокомнатную квартиру в Екатеринбурге и сдает ее. Приблизительная стоимость жилья составила 2,2 млн. рублей. Около 80 тысяч рублей ушло на косметический ремонт.
Сдавать ее планируется за 20 тысяч рублей с включенными в оплату счетами за услуги ЖКХ.
Прибыль от квартиросъемщиков составит: 20 тыс. рублей * 12 месяцев = 240 тыс. рублей. 10 % от этой суммы отнесем на непредвиденные расходы разных видов.
Сумма чистого дохода составит: 240 тыс. рублей — 24 тыс. рублей = 216 тыс. рублей.
Доходность от вложения: 216 тыс. рублей /2 200 000 * 100 = 9,8%.
Цифра безусловно, спорная, но в случае с инвестициями лучше обладать долей скептицизма, чем необоснованного оптимизма.
Риски при работе с инвестиционными проектами
Прибыльное вложение денег в ИП всегда сопряжено с риском. Это аксиома рыночной экономики. Типичными рисками являются:
- форс-мажорные риски — это действия непреодолимой силы, которые нельзя ни предугадать, ни компенсировать полностью (стихийные бедствия, техногенные катастрофы и военные конфликты);
- технологические риски, связанные с несовершенством применяемых технологий, оборудования;
- рыночные риски, связанные с тем, что товар, услуги ИП не отвечают запросам рынка, не востребованы им;
- кредитные риски — это невозможность в силу каких-то причин ИП генерировать в достаточном размере прибыль, способную компенсировать взятые в долг деньги; Риск человеческого фактора — некомпетентность персонала, непрофессионализм менеджмента;
- политические риски — ужесточение налогового законодательства, жесткого контроля бизнеса со стороны государства, коррупция чиновников, смена политического режима с конфискацией активов инвесторов.
Каждый из рисков имеет особенности, которые при разработке и реализации ИП должны быть учтены в инвестиционной программе или меморандуме.
Доходные объекты — насколько выгодны инвестиции в строительные компании
Выбор объекта — один из самых важных этапов. Просчеты, допущенные в этом моменте, могут привести к денежным потерям: не преуменьшая перспективности вложений в создание новых квадратных метров, необходимо говорить и о риске обесценивания. Рассчитать прибыльность даже одного мероприятия достаточно сложно, но общие правила в этом процессе есть:
- повышенным спросом традиционно пользуются квартиры небольшого метража, часто становящиеся первым жильем;
- ликвидны надстраиваемые или пристраиваемые помещения в уже плотно застроенных спальных районах с недостатком инфраструктуры;
- всегда можно выгодно продать или сдать, хотя недвижимость в исторических центрах городов из списка культурного наследия.
Вложения в строительство недвижимости
Сегодня инвестиции в постройку объектов недвижимости, является одной из наиболее прибыльных сфер вложения собственных средств с минимальными уровнями рисков. Если сравнивать банковский депозит (даже с максимальной ставкой процента) и вложение в строительство, то последний вариант приблизительно в два-три раза выгоднее. Не стоит забывать, что в России рынок недвижимости постоянно растет и расширяется. Это дает возможность постоянно вкладывать свободные деньги в строительство и получать неплохую прибыль длительный период времени. Сделав вложения один раз, можно всю жизнь получать пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду).
Инвесторы в сфере строительства имеют разные возможности, и делятся на условные категории. Поэтому сегодня существуют разнообразные схемы вложений, помогающие инвестировать с максимальной отдачей. Например, у вас возникает необходимость в приобретении жилья, а неподалеку строится многоэтажка. Оптимальным вариантом покупки будет вложение средств в новостройку на этапе ее возведения. При этом вы, как будущий собственник жилья, получаете хорошую ценовую скидку (около 15-20%).
Каждый инвестор для себя решает, куда ему выгоднее вкладывать. Одни предпочитают инвестировать в постройку загородного жилья, объясняя это тем, что данный сегмент недвижимости развивается наиболее интенсивно, другие делают ставку на инвестиции в земельные участки, которые будут всегда пользоваться спросом. Стоимость земли, как известно, постоянно повышается особенно, если участок находится в пределах 80-100 километров от крупных городов. Есть огромный шанс, что рано или поздно, данная земля войдет в состав города, таким образом, поднимаясь в цене.
Серьезные инвесторы, не испытывающие острой потребности в дополнительном доходе, вкладывают свои средства в строительство гостиничных и ресторанных комплексов, пригородных дач, многоэтажных домов, развлекательных центров. Такие инвестиции в 95% случаев приносят стабильный доход.
Отличительные черты капитального строительства
В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:
- строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
- производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
- производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
- глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.
Инвестирование строительства офисной недвижимости
Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.
После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.
Управление инвестиционно-строительными проектами
В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.
Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:
- Наращивание объема производства определенного продукта;
- Увеличение линейки продуктового изделия;
- Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
- Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
- Социальная направленность.
Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:
- Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
- Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
- Кратковременное размещение капитала — до 1 года.
Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:
- Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
- Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
- Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.
Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:
- Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
- Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
- Проекты, имеющие отношение к экологии.
- Иные проекты.
Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:
- Гос. производственные организации.
- Коалиционное производство.
- Иностранные вкладчики.
Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.
Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.
В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:
- строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
- производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
- производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
- глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.
При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.
Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.
Что такое инвестиционный проект: классификация и виды, стадии, оценка и риски
Типичные этапы инвестиционного проекта:
- инициация;
- планирование;
- финансирование;
- реализация.
Теперь подробнее.
Инициация. Разработка инвестиционной идеи. Встреча с будущими заинтересованными сторонами. Создание основных положений (экономическое, приблизительный бюджет и план распределения ресурсов). Хотя не каждый руководитель проекта несет ответственность за разработку бизнес-кейса или устава проекта, обычно это делается в самом начале.
Планирование. Здесь все работает по такой схеме:
- назначение людей на должности;
- создание расписание работ;
- распределение ресурсов;
- разбивка задач;
- мониторинг и управление.
Продолжительность этого этапа, конечно, зависит от общего объема проекта.
Финансирование. Если инвестиционный проект чисто коммерческий, самое сложное — убедить инвесторов отдать свои деньги именно вам. Деньги можно собирать и на децентрализованных онлайн-площадках, но без стабильного и фиксированного притока денег «взлететь» трудно.
Реализация. План есть, деньги есть, осталось только сделать все как на бумаге, запустить реальное производство и сравнить, насколько теория подкрепляется практикой.
Создание инвестиционного плана — это нечто большее, чем просто выбор нескольких акций или облигаций для личного финансового портфеля. Эта работа состоит из шагов.
Придется учесть много моментов. Выбор и изучение ниши, анализ рисков, подсчет эффективности в долгосрочной перспективе. Что касается самой идеи, то здесь все ограничивается только фантазией и здравым смыслом.
Главное, чтобы она была:
- понятной;
- интересной потребителю;
- окупаемой;
- потенциально прибыльной.
Анализируйте конкурентов, ищите их сильные и слабые стороны и не полагайтесь особо на примеры успешных людей. Они стартовали в других условиях и при других обстоятельствах. Совсем не факт, что их успех станет нашим успехом, возможно, вы воспользуетесь знанием, которое уже потеряло актуальность.
На этом этапе после реализации анализируются эффективность проекта и его устойчивость на рынке. Легко ли достичь запланированных выгод? Какие подводные камни возможны? Какие уроки можно будет извлечь? Риск зависит от выбора ниши. Самый рисковый — инновационный бизнес. Слишком конкурентные ниши тоже недружелюбны к новичкам.
Для оценки инвестиционных рисков нужно обратить внимание на:
- доступную сумму инвестиций;
- срок окупаемости инвестиций;
- время, необходимое на реализацию проекта;
- конкурентность товара/услуги;
- уровень конкуренции на рынке;
- насыщенность рынка.
Все показатели оценивают в сумме, после чего делают вывод, стоит ли овчинка выделки.
На данном этапе инвестиционный проект обретает форму. Именно во время реализации проект становится видимым для посторонних, которые видят только верхушку айсберга и не знают о колоссальном объеме работ, что уже был проделан. Этап реализации начинается с юридического оформления и подписания контрактов и заканчивается получением выручки от продажи товаров/услуг.
Как действовать в нынешней ситуации
Разумеется, однозначных советов, куда лучше вкладывать средства, никто дать не может, так как действия конкретного человека должны основываться на его финансовых возможностях и предпочтениях. Но приумножить свой доход можно всегда, считает Алексей Коренев.
«Секретами мастерства могут поделиться гуру финансовых рынков, умеющие подлавливать момент появления «черного лебедя» и использовать резкое падение финансовых, сырьевых и иных рынков для того, чтобы заработать и на снижении цен, и на возможности заключить сделку по рекордно низким ценам. Таких специалистов в мире немного, но они из раза в раз доказывают тезис о том, что падающий рынок – не катастрофа, а возможность использовать свои знания и опыт для того, чтобы приумножить капитал».
Если говорить о неспециалистах в финансовой сфере (то есть о простых людях), то им, чтобы принять решение, достаточно сравнить доходность по банковским депозитам с темпами роста стоимости квадратного метра на рынке новостроек, полагает Андрей Колочинский.
На сегодняшний день средний размер ставок по вкладам не превышает 5% годовых. В то же время только за счет изменения стадии строительной готовности (не учитывая инфляционный рост цен) стоимость квадратного метра в новостройке увеличивается примерно на 10% в год. Иногда за весь период строительства (3 года) рост может составить 50%.
Виды инвестиционных проектов
В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.
Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:
- Наращивание объема производства определенного продукта;
- Увеличение линейки продуктового изделия;
- Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
- Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
- Социальная направленность.
Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:
- Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
- Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
- Кратковременное размещение капитала — до 1 года.
Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:
- Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
- Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
- Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.
Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:
- Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
- Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
- Проекты, имеющие отношение к экологии.
- Иные проекты.
Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:
- Гос. производственные организации.
- Коалиционное производство.
- Иностранные вкладчики.
Перспективные формы финансирования крупных инвестпроектов
Как показывает практика, несмотря на достаточно широкий спектр имеющихся кредитных инструментов, инициаторам нового крупного проекта крайне сложно привлечь необходимые для его реализации финансовые ресурсы. В то время как многие частные и некоторые корпоративные инвесторы готовы вкладываться в проект на ранних стадиях.
Рассмотрим основные отличия банковского кредита и инвестиций подробно:
Таблица 1. Характеристики банковского кредита и инвестиций
|
Банковский кредит
|
Инвестиции |
|
| Стадия проекта |
предоставляется бизнесу, который реально работает не менее 6 месяцев |
осуществляются, когда только начинаются первые продажи или на этапе бизнес-идеи |
|
Риски |
требуются гарантии возврата в виде залогов или поручительств |
инвестор входит в долю в бизнесе и становится компаньоном |
|
Возвратность |
погашение осуществляется равными долями в течение срока действия договора или единовременно в конце срока |
возврат осуществляется через продажу доли инвестора в проекте |
|
Платность |
возникает дополнительная потребность в финансировании выплат по кредиту до того момента, пока не появятся денежные потоки от операционной деятельности |
инвестор может быть заинтересован не столько в текущем доходе, сколько в приросте стоимости его доли в бизнесе, поэтому процентов может и не требовать |
|
Управление и контроль |
банк не вмешивается в вопросы управления |
инвестор получает долю в бизнесе и право принимать участие в управлении |
|
Собственное участие |
обычно покрывает лишь часть потребности в финансировании проекта, доля собственных средств инициатора проекта должна быть не менее 20-50% |
за счет средств инвестора может покрываться до 100% потребности в финансировании |
|
Поддержка |
банк не вмешивается в бизнес-процессы своих клиентов |
опытный инвестор способен давать советы по развитию бизнеса |
|
Отчетность |
банку достаточно стандартных форм бухгалтерской отчетности заемщика для мониторинга его финансовой деятельности |
Требуется составление развернутых форм управленческой отчетности, которая даст представление о внутренних бизнес-процессах |