Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коронавирус и арендные платежи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Отказаться от арендной платы?
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора
Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.
- Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
- Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.
Уведомление о форс-мажоре
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
- Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
- При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
- Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
1 апреля 2020 года вступил в действие закон Об экстренных мерах в связи с распространением коронавируса нового типа. В этом нормативном документе, среди прочего, упоминается и возможность снижения аренды в связи с коронавирусом, а также отсрочка по платежам за арендуемую недвижимость. После этого было выпущено также специальное постановление Правительства РФ, в котором меры по оказанию поддержки бизнесу изложены более подробно. Так, арендодателем рекомендуется пересмотреть условия аренды на период нерабочих дней из-за карантина, в частности, снизить стоимость аренды или предусмотреть возможность отсрочки платежей на более поздний срок. В свою очередь, местные власти обязаны оказывать поддержку тем арендодателям, которые согласились на пересмотр условий аренды, например, уменьшение размера налога на недвижимость или другие льготы.
Как видно, власть предусматривает возможность снижения или отмены аренды за используемые помещения на период ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса. Но, с другой стороны, большинство положений законов являются рекомендательными, то есть, арендодателей не обязывают удешевить аренду или предоставить арендаторам отсрочку, им только рекомендуется рассмотреть такую возможность. Окончательное решение принимается каждым владельцем недвижимости лично, исходя из финансовой ситуации, его личных соображений, позиции местных властей и других факторов. Таким образом, арендаторам не стоит рассчитывать на безусловно положительное решение проблемного вопроса с арендой недвижимости, и для достижения цели придется приложить немалые усилия.
Ситуация в стране повлияла практически на всех предпринимателей. Поэтому, если объединить усилия с “соседями” по торговому или офисному центру, можно добиться хороших результатов в переговорах с арендодателем.
Для усиления массового эффекта можно создать неформальный комитет, который будет заниматься вопросами изменения условий договоров аренды.
Важно: переговоры с арендодателем должны проводится и в устной, и в письменной форме (даже, если стороны соглашения располагаются на одном этаже торгового зала). В случае обращения в суд, вся корреспонденция и переписка будет являться доказательной базой.
Должен ли арендатор вносить арендную плату за то время, пока он не может пользоваться арендованным имуществом?
Ответ на этот вопрос дан в п. 4 ст. 614 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Нововведение дублирует указанную статью, установив, что в отличие от нее просить о снижении аренды возможно не навсегда, а лишь на период пандемии.
Из уже существующей судебной практики следует, что в случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься.
Так, п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) устанавливает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.
Гражданский кодекс РФ (ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ) установил, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, арендодатель скорее всего должен пойти на уступку арендатору, однако полагаем, что многие ситуации будут разрешаться в суде, поскольку нужно будет учесть все обстоятельства в совокупности и установить факт невозможности использования объекта аренды.
Как суды будут учитывать текущие условия самоизоляции арендаторов, причисляя их к вышеуказанному обзору судебной практики ВС РФ, пока никто не знает.
Докажите форс–мажор: самоизоляция не во всех случаях может сработать
Например, представляется возможным отсрочка платежей (или снижения платы), если представить арендодателю сертификат или заключение о форс-мажоре из Торгово-промышленной палаты, переписки с контрагентами и публикации в СМИ.
В случае отказа в отсрочке и/или снижения платы, указанные документы в суде подтвердят наличие обстоятельств, свидетельствующих о форс–мажоре и могут освободить от оплаты. Также данные документы можно использовать в суде для расторжения договора аренды, также через суд.
Существенно изменившиеся обстоятельства являются основаниями для расторжения договора, а не сама пандемия (эпидемиологическая ситуация в стране).
Скорее всего, те отрасли бизнеса, которым сейчас запрещено работать могут пытаться добиться отсрочку или снизить плату по аренде, в том числе и в судебном порядке, а арендаторам может быть отказано во взыскании арендной платы.
Таким образом, с учетом того, что в принятых новых поправках имеется много неопределенностей, именно от судебной практики будет зависеть регулирование арендных отношений.
А в настоящее время арендаторам необходимо собрать ряд доказательств, подтверждающий вынужденный простой и неиспользование помещений по назначению, а также предпринять попытки, путем письменного обращения к арендодателю о снижении или отсрочке арендной платы.
А мы работаем для вас из дома и по всем средствам связи, которые вам удобны. Пишите нам и задавайте свои вопросы. Как только заработают суды, мы приступим к решению ваших вопросов в судебном порядке.
Коронавирус – договор аренды. Что это для арендатора? Есть ли вакцина?
Скорее всего, это потеря клиентов и выручки. Изо дня в день российская экономика сталкивается с удручающими последствиями распространения вируса.
Самыми восприимчивыми к кризису субъектами рынка можно считать арендаторов коммерческой недвижимости, которые сталкиваются с тяготами арендных платежей, несмотря на масштабное уменьшение числа клиентов.
Во многих регионах в отношении бизнеса, особо в части B2C, уже ввели ограничения. Серьёзно пострадали различные отрасли бизнеса: магазины, кафе, стоматологические кабинеты, студии красоты и автосалоны.
Если карантинные меры будут пролонгированы, арендаторы попросту не смогут выплачивать арендные платежи. Как быть? Что делать?
Как изменятся условия по арендной плате
Гражданский кодекс РФ устанавливает обязанность арендатора вносить своевременно установленную договором арендную плату.
Но поскольку из-за коронавируса в России вести бизнес в прежнем режиме оказалось невозможно, новым законом № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 установлено право арендатора, соответствующего указанным выше критериям, потребовать от арендодателя предоставления отсрочки по оплате аренды на срок с момента введения режима повышенной готовности (или ЧС) в регионе и до 1 октября 2020 года.
Значит, с момента введения режима повышенной готовности или ЧС арендатор недвижимости может не платить арендную плату вплоть до снятия такого режима. Если ситуация стабилизируется и такой режим в субъекте РФ будет снят раньше, чем до 1 октября, то после снятия такого режима и до 1 октября 2020 года необходимо будет ежемесячно вносить только 50% от платы, указанной в договоре аренды.
Образовавшуюся задолженность по аренде надо будет погасить в период с 1 января 2021 до 1 января 2023 года. Плату можно будет вносить равными платежами, не чаще чем один раз в месяц, а сумма платежа не может превышать 50% от ежемесячной арендной платы, которая была установлена в договоре.
Более того, все меры ответственности или дополнительные платежи, установленные арендатором, не будут применяться в связи с отсрочкой.
Отдельно стоит сказать и про коммунальные платежи – арендатор обязан платить их без отсрочки в том случае, если они были включены в договор аренды. Но из этого правила есть исключение – в период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ арендодателя могут освободить от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов – в этой ситуации платить коммунальные расходы не придется.
Стороны могут в соглашении к договору аренды установить и более мягкие по отношению к арендатору условия, чем указаны выше – например, продлить срок отсрочки, уменьшить размеры ежемесячных платежей.
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.
Если принимается решение о невыплате аренды, либо отсрочке платежа следует ориентироваться на региональные указы, так как в них содержатся правовые установления, касающиеся это настоящей ситуации.
Столица России по правовому положению относится к городам, имеющим федеральное значение, приравнена к регионам. В Москве документом, в котором содержатся правовые установления, касающиеся арендных договоров, прав предпринимателей и описание ситуации в бизнесе в целом – это Указ московского мэра от 2020 года. В частности, документ в п. 16.1 устанавливает, что распространение нового штамма инфекции, выступает чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, ставшим причиной введения повышенной готовности в Москве.
А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность? Указ мэра проговаривает те отрасли, которые законно функционируют в нынешних условиях. Если предприниматель относится к ним, то на послабления в сфере уплаты аренды, он не может рассчитывать.