Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Москве – основные варианты размена квартир 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Как поменять квартиру на большую с дополнительной оплатой? Самая частая потребность граждан нашей страны – это обмен своей квартиры на большую.
Этому может способствовать ряд причин, начиная от появления в семье нового ее члена и заканчивая улучшением общего материального положения конкретной семьи.
Совершенно логично, что при увеличении метража жилой площади, нужно немного раскошелиться.
Как это сделать? Осуществить такую процедуру можно 2 путями:
- Купля-продажа. Чтобы обменять жилплощадь, каждый из владельцев оформляет в отношении покупателя соответствующее соглашение. Действие происходит единовременно.
- Мена. В этом соглашении указывается не только сам процесс, но и отводится место нюансам, к которым можно отнести дополнительные платежи.
В документе не прописываются условия дополнительных взносов, так как каждый из граждан назначает оговоренную ранее сумму индивидуально.
Сумму доплаты определяют собственники недвижимости при обсуждении деталей сделки. Во многом, она зависит от многих факторов. К ним относят район расположения недвижимости, состояние ремонта, наличие объектов инфраструктуры поблизости, оставленная мебель, а также некоторые другие, немаловажные положения.
Иногда имеет место ситуация, когда граждане совершают сделку без дополнительных платежей. На это влияет отсутствие хорошего ремонта, удаленное расположение от центра и так далее.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Трудности и риски при обмене жилья
Обменять квартиру в Москве или Подмосковье – задача непростая. Предстоит
найти покупателя имеющейся квартиры и сразу же подходящий вариант нового жилья, быстро собрать все документы и юридически правильно оформить обе сделки. При этом надо учесть специфику конкретных операций с недвижимостью.
Существуют «подводные камни», на которые наталкиваются те, кто пытается самостоятельно решить квартирный вопрос.
Проблемы при проведении альтернативных сделок:
- Неадекватная оценка продаваемой квартиры.
- Запутанная схема расчета (покупатель хочет заплатить наличными после регистрации перехода права собственности).
- Нет возможности проверить подлинность документа на квартиру.
- Сложно выявить препятствия для продажи квартиры.
- Не хватает средств на доплату, а банки предлагают кредит на плохих условиях.
- Допущены ошибки в тексте договора купли-продажи (отказ в госрегистрации перехода права собственности).
- После получения денег продавец не освобождает квартиру и не выписывается.
Скованные одной цепью
Основным недостатком альтернативной цепочки является ее ненадежность. Последствия при отказе от альтернативы всего лишь в несколько ходов могут быть катастрофическими. Из-за любого сбоя в цепи – «верхний хвост» передумал покупать или у кого-то из участников в середине недействительна какая-то справка — вся стройная конструкция может вмиг развалиться как карточный домик. И другие стороны процесса ни на что не смогут повлиять, от них уже ничего не будет зависеть.
Однако, клиенты на рынке недвижимости изначально и не подозревают о том, что простейшая па первый взгляд операция может перерасти в многоступенчатую сложно структурируемую, практически не поддающуюся управлению схему – планируя только лишь «просто продать» и одновременно купить, они в конечном счёте могут стать непосредственными участниками непролазного бурелома из пяти-десяти сделок. В подобного рода процедурах и пертурбациях психологическая составляющая выходит на передний план и у большинства соискателей на рынке вовсе нет сил себя превозмочь. Страх перед финансовыми обвалами и скачками цен заставляет собственников и приобретателей решать уравнение с неизвестными членами и преодолевать бег с препятствиями, а сопутствующий при этом моральный прессинг сковывает разум и движения. Таким вот образом, покупатели и продавцы и выстраиваются в шеренгу, длина которой порой достигает более 10 звеньев, а форма может принимать причудливую конфигурацию.
От каждого из звеньев цепи будет зависеть успех вашего мероприятия в целом!
Только поймите меня правильно. В данном контексте, я вовсе не пытаюсь кого-либо отговорить от намеченной цели. Мне как ответственному исполнителю крайне важно, чтобы потенциальные клиенты в полной мере осознавали, что при проведении операции по обмену вторичного жилья зачастую существуют определённые риски, связанные в первую очередь с потерей драгоценного времени.
Обменять квартиру через агентство недвижимости
Существует множество причин, по которым люди решают свои проблемы с недвижимостью с помощью процедуры обмена квартир. Это отличный способ улучшения своих жилищных условий, с помощью него можно, например, восстановить своё финансовое положение, получив приличную денежную доплату за квартиру меньшей площади или в другом районе города. Кого-то не устраивает количество комнат в квартире, а кого-то и местоположение квартиры, поэтому они готовы обменять квартиру с доплатой и без.
Почему не проще сначала продать собственность, а потом купить планируемое жильё? Синхронная продажа имеющейся квартиры и покупка новой значительно сокращает все возможные риски, связанные с конъюнктурой рынка. Возможна такая ситуация, что после продажи недвижимости и поиском потенциального владельца пройдёт много времени и произойдёт скачок цен, который испортит все ваши планы. Обмен квартиры на квартиру должен осуществлять профессионал, к которому вы можете обратиться за помощью. Обмен квартир через агентство недвижимости «Эксперт» – оптимальный вариант для получения максимальной прибыли без всяких рисков для вас.
Альтернативная сделка или прямой обмен недвижимости?
Прямой обмен квартир в Москве практикуется гораздо реже по сравнению с альтернативными сделками, смысл которых заключается в практически одновременной продаже жилья и покупке новой жилплощади. При этом параллельно оформляется два договора купли-продажи. Преимущество данного способа заключается в значительно большем количестве вариантов обмена, так как осуществляется не прямой размен, а покупка недвижимости.
Доверив размен квартиры профессионалам, вы сможете быть уверенными в наилучшем результате сделки. Мы поможем вам поменять квартиру как в Москве, так и в Подмосковье на наиболее подходящий для вас вариант с учетом всевозможных, важных для вас моментов, среди которых могут быть и развитая инфраструктура, и сумма доплаты, и конкретный район города, и т.д.
Мы оперативно и профессионально проведем все операции по обмену недвижимости, что позволит вам сэкономить не только свое время, но и деньги.
Затраты при совершении сделки мены
Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?
Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.
Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.
В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ. В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму. Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.
Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.
Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.
Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.
В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.
Подробнее об этом вы можете прочитать в статье про налоговый вычет при мене квартиры.