Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Как снизить процентную ставку
Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.
Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:
- Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
- Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
- Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т. д.
Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
- Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
- Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
- Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
- Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
- Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
- Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.
Почему я выбрала квартиру в новостройке
Сначала я планировала купить квартиру на вторичном рынке, чтобы сдавать ее в аренду и иметь стабильный источник дохода в будущем. В отличие от новостройки, такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу – после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию.
Однако ситуация, которая сложилась в мире в марте-апреле 2020 года, перевернула всё (в том числе заставила меня по-другому взглянуть на ситуацию и действовать исходя из обстановки).
Так как я изначально планировала взять однокомнатную квартиру в ипотеку и уже копила деньги на первоначальный взнос, меня интересовали выгодные предложения банков. Я не отношусь к льготникам, поэтому приходилось рассчитывать только на понижение ставки к моменту покупки квартиры.
В апреле 2020 года в связи с коронавирусом правительством была объявлена льготная ипотека на жилье в новостройках по ставке 6,5% на весь срок кредита.
При соблюдении прочих условий (первоначальный взнос от 20%, новостройка, максимальный срок кредита 20 лет, сумма кредита – не более 8 млн для Москвы) можно было неплохо сэкономить на процентах по ипотеке. Помимо этого, у некоторых застройщиков периодически появлялись привлекательные акции.
Именно поэтому и было решено посмотреть новостройки.
К тому моменту я уже посчитала прочие затраты, связанные со сделкой на первичном рынке недвижимости, и поняла, что как минимум смогу сэкономить на услугах риэлтора (для покупки на вторичном рынке он безусловно нужен, однако при сделке на первичном рынке можно вполне справиться самостоятельно).
Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке
Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:
- заявление, подписанное лично клиентом;
- зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
- копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
- справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
- выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
- согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
- доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?
Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.
Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.
При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
Окружающее пространство
Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.
Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.
33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?
34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?
35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?
36. Будет ли метро поблизости?
37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?
38. Как будет охраняться территория ЖК?
39. Построят ли паркинг?
40. Как будет управляться дом?
41. Есть ли поблизости место для прогулок?
42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?
43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?
Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.
Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
- У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
- Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
- Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
- Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
- Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
- Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Что нужно знать о предстоящей сделке?
Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.
Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.
Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:
- Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
- Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
- Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.
Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:
- Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
- Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
- Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.
Особенности этого вида кредитования
Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:
- Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
- В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
- Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
- Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.