Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Риски при покупке вторичного жилья
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Суть договора купли-продажи по ипотеке
Ипотека – это целевой кредит для приобретения недвижимости. Заёмщик платит первоначальный платеж, составляющий 15-25%. Остальную часть денег предоставляет банк.
Клиент получает право собственности на квартиру после того, как договор покупки недвижимости в ипотеку прошел государственную регистрацию. Пока заёмщик не выплатит долги перед банковским учреждением, недвижимость будет оставаться в залоге.
Человек, обремененный ипотекой, ограничен в следующих правах:
- У заёмщика нет права продать, подарить или обменять квартиру без разрешения на то финансового учреждения. Нельзя также перепланировать жилое помещение или вписать новое лицо в квартиру.
- Заёмщик обязан содержать квартиру в товарном виде, то есть проводить косметический ремонт.
- Каждый год жилец должен оформлять страховку от всех рисков и уведомлять об этом банк.
Договор может содержать и ряд других дополнений и обязательств заёмщика. Выше приведены аспекты, которые присутствуют практически в любом кредитном договоре. Большинство банков оформляют договор ипотеки на недвижимость в жилом фонде. Финучреждения предлагают займы на покупку жилья различных видов видов:
- готовые или строящиеся дома;
- загородная недвижимость;
- дом в частном секторе;
- земельный надел.
Законодательство предоставляет возможность составить кредитный договор на постройку собственного дома.
Кроме того, приобрести в кредит можно жилище из первичного и вторичного фондов, то есть либо взять квартиру в новостройке, либо «с рук» по объявлению. На всё это нужно оформление договора купли-продажи.
Для покупки жилья в новостройке не требуется оценка, так как за основу берется цена по кадастру. Недвижимость со вторичного рынка требуется оценивать, чтобы узнать точную сумму кредита. Сама процедура нуждается в привлечении специализированных организаций. Оценку оплачивает банк.
Основные нюансы и возможные ошибки
Перед тем, как заверить договор покупки квартиры по ипотеке, стоит узнать ряд важнейших аспектов. Нужно обратить внимание на прописанную в договоре стоимость и ознакомиться с условиями ставки по ипотеке. В ипотечном договоре желательно предусмотреть следующие моменты:
- Стандартные процедуры расчетов. Сразу нужно договориться, кто будет оплачивать дополнительные затраты по договору ипотеки. Это обусловлено тем, что в ряде финансовых организаций могут быть комиссии на осуществление операций.
- Необходимо акцентировать внимание на сроках вручения ключей от ипотечной квартиры. Дату фактического получения квартиры необходимо обговорить и зафиксировать на страницах договора. Если на момент покупки жилья там зарегистрированы другие лица, следует прописать в договоре точный срок их снятия с регистрации.
- Необходимо внимательно проверять всю информацию договора покупки квартиры в ипотеку. Если будут ошибки, государственный регистратор откажется поставить подписи на договоре. По словам экспертов, ипотечный договор нужно внимательно просматривать несколько раз, ведь информация, поданная банком в договоре, часто прописана мелким шрифтом.
Договор ипотеки может содержать и профессиональные юридические слова, значение которых многим неизвестно. Эту информацию стоит спросить у юристов. Да и помнить, что расторгнуть сделку после подписания договора практически нельзя, если, конечно, суд не нашел нарушений законодательства в договоре.
Проверка недвижимости перед тем, как брать ипотеку, – это важный процесс. У покупателя могут отобрать квартиру по следующим причинам:
- если есть наследники, имеющие долю в квартире;
- согласно с судебному решению по долгам продавца;
- если приватизация прошла без участия детей и других лиц, имеющих право на недвижимость;
- если дом аварийный и подлежит сносу (собственник может получить жильё в другом районе).
Чтобы не столкнуться с этими обстоятельствами, квартира должна быть тщательно проверена. Эта обязанность полностью возлагается на кредитную организацию, ведь именно является фактическим покупателем недвижимости.
Несколько дней финансовое учреждение проверяет жилплощадь, зачет чего заёмщику предоставляются гарантии, что жильё не дефектное. Если квартира покупается без обращения в банк, сведения о ней придется собирать самостоятельно.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:
-
в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
-
бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
описание продаваемой недвижимости;
-
наличие обременения и порядок его снятия;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:
- аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
- продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
- аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.
Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.
Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Продажа при участии банка
Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.
Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.
Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы. До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке. Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).
Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки. Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.
Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.
Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.
Как снять обременение
Для снятия обременения необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в залоге, нужно погасить ипотечный кредит или полностью рассчитаться с продавцом. Если причиной наложения являлся судебный арест, то необходимо получить решение суда, аннулирующее ограничение. Если обременение возникло по договору жилого найма, то следует дождаться, когда срок действия данного соглашения истечет. В том случае, когда ограничение наложен по договору ренты, необходимо дождаться, пока ее получатель уйдет из жизни.
Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и предоставить:
- Паспорт;
- Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
- Документы, которые подтверждают исчезновение оснований для обременения недвижимости.
Документом, на основании которого снимается обременение, может быть взаимное согласие залогодержателя и собственника недвижимости, договор аренды с истекшим сроком действия, соглашение о ренте и свидетельство о смерти ее получателя и т. д. В случае ипотеки обременение снимается после предоставления документа, подтверждающего полную выплату кредита. Как правило, сейчас банки самостоятельно направляют подобную документацию в Росреестр, так что обременение снимается автоматически.
Согласие второй половины
С 2017 года допускается купля-продажа совместно нажитого имущества супругами в браке без формального согласия второй стороны, несмотря на оспариваемость сделок.
Право на единоличное распоряжение супруг имеет при следующих обстоятельствах:
- приватизация квартиры без участия второго супруга;
- вступление в наследство по закону или завещанию;
- получение по дарственной;
- фактическое приобретение по договору купли-продажи без ипотеки до вступления в брак или погашение ипотечного кредита до момента регистрации в ЗАГСе;
- приобретение за личные средства, требующие документального подтверждения (получение подарка, наследства, реализация личного имущества с последующим капиталовложением средств в недвижимость и т.д.).
Какие пункты нельзя включать?
Некоторые пункты не могут быть включены в такой документ, а их наличие приведет к аннулированию договора. Запрещено указывать в ДКП пункты:
- Об обязанности продавца передавать право владения покупатель на жилплощадь в момент регистрации документа в Росреестре. Передача прав собственности производится в течение 10 дней после перечисления всей стоимости жилья на счет продавца.
- О невозможности расторгнуть договоренность в одностороннем порядке. Это тоже нарушает права участников и не является законным требованием. Возможность расторгать ДКП должна иметься у обеих сторон, при этом договор должен содержать уточнения по штрафным санкциям при нарушении оговоренных пунктов.
При нарушении данных ограничений Росреестр откажет в регистрации, что может привести не только к прекращению сделки, но и к потере уже уплаченного аванса.
Главные разделы, которые должны присутствовать
Количество частей и подпунктов в договоре легко может перевалить за сотню. Поэтому, для удобства читателей, целесообразнее всего объединить в перечень главных разделов те части документа, что идут по порядку и схожи тематически:
- Информация о сторонах. В верхней части документа обязательно указывается дата и место подписания договора, а также паспортные данные сторон — Продавца и Покупателя.
- Предмет договора, а именно — недвижимость, ее тип (земельный участок, квартира и так далее), а также технические характеристики — площадь, количество комнат и тому подобное. Обязательно должен быть указан кредитор-залогодержатель; первое упоминание о банке обычно включает в себя фразу: «Гражданин *ФИО Покупателя* приобретает Недвижимость с использованием кредитных средств»; далее приводятся банковские реквизиты.
Внимание: необходимо обратить особенное внимание на правоустанавливающие документы, а также характер основания для владения недвижимостью — Продавец обязан указать эти данные в настоящем разделе.
- Цена договора и порядок расчетов. Здесь указывается:
- из каких средств оплачивается первоначальный взнос;
- сколько планируется траншей (в случае с ипотекой их обычно два — первоначальный взнос и перевод Продавцу кредитных средств от банка);
- каким образом будут передаваться деньги — на банковский счет, аккредитив или через банковскую ячейку;
- также указываются сроки, в течение которых деньги должны быть переведены Продавцу.
- Ипотека в силу закона, перечень лиц, сохраняющих право пользования. Эти два раздела, как правило, совсем небольшие по размеру. В них указывается обязательное обременение, накладываемое на квартиру после покупки в соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также обязанность Покупателя зарегистрировать сделку в Росреестре в течение определенного срока.
- Другие условия. Уточняется, в каких условиях возможна отмена обязательств, уточняются права каждой из сторон, а также указывается, кто именно несет расходы за оформление сделки.
- Реквизиты Покупателя и Продавца, подписи сторон.