Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина? |
Когда участок уже выбран, стоит разобраться, как правильно оформить куплю земельного участка пошагово.
Во-первых, для начала стоит убедиться в том, что:
- У собственника есть полный пакет документов;
- Отсутствуют какие-либо обременения земельного участка или ограничения его использования;
- Вся информация об участке действительна (закажите выписку из ЕГРН самостоятельно);
- Границы участка установлены верно и они соответствуют задокументированным;
- Если на участке есть дом, то он построен без нарушений строительных норм.
Как получить выписку из ЕГРН?
Заказать выписку из ЕГРН можно как в бумажном так и в электронном виде. Услуга будет платная.
Вариант 1: МФЦ
- Нужно обратиться в любой МФЦ с паспортом и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН.
- Сотрудник выдаст платежный документ, нужно будет оплатить услугу и приложить чек к заявлению.
- В течение 5 рабочих дней выписка будет готова.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как купить долю земельного участка
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.
Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
- Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
- Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На рынке недвижимости постоянно существует множество мошеннических схем. Кроме этого, продавец почти всегда старается продать участок по выгодной цене. И даже если он не собирается специально обманывать, то может просто утаить или не рассказать о некоторых деталях или ограничениях.
Покупателю желательно знать, с какими потенциальными проблемами он может столкнуться.
Самые популярные мошеннические схемы:
- Продажа участка, полученного в результате самозахвата. В дальнейшем, после проведения сделки, это отразится на процедуре оформления земли в собственность для нового собственника.
- Несоответствие предназначения зарегистрированной земли. Здесь нужно не только полагаться на слова продавца, но и тщательным образом проверять документы. В государственных конторах по регистрации собственности должны подтвердить, что на данном участке возможна постройка частного жилого дома.
- Земельный участок может находиться в залоге у банка или быть арестован в счёт каких-либо долгов.
- Продажа одного и тоже участка нескольким покупателям. Данная ситуация может возникнуть, если используются свидетельства без учёта кадастровых номеров.
Покупка участка с домом
Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.
Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:
- Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
- Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
- Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
- Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
- Получение документов о регистрации права собственности.
Что необходимо учесть?
При выборе земли, важно изучить расположение коммуникаций, дорог и объектов вблизи участка. А также насколько четко определены границы территории, а если их нет – требуется провести межевание, во избежание дальнейших проблем с соседями.
Если земля приобретается под строительство дома, необходимо узнать к какой категории она относится. Не на каждом участке возможна и разрешена застройка жилыми домами.
Если сделка оформляется напрямую, без участия агентов по недвижимости, лучше детально проверить правовой статус гражданина, продающего собственность. Если же договор оформляется при посредничестве риэлтора, лучше уточнить его опыт и наличие лицензии.
Случается, что продавцом по доверенности является третье лицо. Тогда следует внимательно проверить, не закончился ли срок действия этой доверенности и какую конкретно часть имущества по ней доверяется продать.
Особенности приобретения участков под ИЖС
Для начала необходимо разобраться в определении аббревиатуры ИЖС. Она означает процедуру индивидуальной жилой застройки, осуществляемой на определенном участке земли. Если земельный участок под строительство находится в пределах городской черты или в поселковой местности, то по завершению строительства дому присваивается адрес для определения его местоположения, а также в последствии возможно будет прописаться в этом доме.
Преимущество подобного строительства заключается в том, что имеется возможность подойти к плану застройки на индивидуальной основе, учитывая все предпочтения владельца, а также после завершения строительства, при условии регистрации в данном доме, появляется возможность пользования всеми коммунальными услугами, которые предусмотрены в месте нахождения участка.
Законодательные нормы, предусматривающие приобретение участка под ИЖС, изложены в Градостроительном кодексе ст. № 49.
При планировании строительства стоит учесть, что в дальнейшем прописаться имеет право только одна семья, а также высота дома не должна превышать трех этажей.
Так же важно изначально правильно оформить документы, так как неверное оформление может привести к тому, что участок будет приобретен, а строительство на нем будет под запретом.
Преимущества и недостатки участков под ИЖС
Стоит понимать, что у каждой сделки, связанной с приобретением земли в собственность имеются свои плюсы и минусы. Нужно их учесть перед тем, как потратить деньги.
Преимущества:
- При соблюдении всех правил строительства с учетом категории земельного участка имеется возможность прописки по адресу, который присвоен дому после завершения строительства.
- В продаже данных участков заинтересовано государство, соответственно территории населенных пунктов участвуют в программах по благоустройству.
- Бывает так, что ранее к участку не были проведены необходимые коммуникации, то после постройки дома, данный вопрос решается довольно быстро.
Недостатки:
- высокая цена участка;
- высокий налоговый сбор, который высчитывается исходя из стоимости участка.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Процедура покупки участка под ИЖС
Шаг 1: Заявитель должен обратиться с заявлением в администрацию села, города либо района. В заявлении обязательно указывается, что земля необходима для ИЖС, желаемая площадь и расположение участка.
Шаг 2: Рассмотрение может длиться довольно долго. После него главой выносится решение вопроса в форме постановления. Если выносится отказ, он должен быть четко аргументирован.
Шаг 3: На решение также влияет место проживания заявителя. Если он житель этой местности, у него есть приоритетное право на получение участка.
Шаг 4: Если не хочется долго ждать очередности, участок выкупается.
Шаг 5: Как только органы Федеральной кадастровой службы вынесли свое решение, осуществили все нужные замеры, очертили границы участка, им можно пользоваться в полной мере.
Чтобы стать хозяином участка, нужно пройти каждый из приведенных выше этапов.
Очень часто неопытные покупатели попадаются на уловки мошенников, из-за чего в дальнейшем возникает масса проблем:
- Когда продавец говорит о том, что земельный участок находится на сельскохозяйственных землях, но дом можно строить без проблем. Да дом строить можно, но возникает ряд проблем с проведением света, воды, газа и иных коммуникаций, которые понадобится проводить за свои средства.
- Если продавец уверяет, что рядышком город и здесь земли предназначенные для ИЖС. Знайте, что от города к дачному массиву возможно расстояние в 100 метров, но земли будут иметь сельскохозяйственный тип назначения.
-
Фраза «Земля под дачным кооперативом может быть без затруднений переведена в категорию под ИЖС самими жильцами» может ввести покупателя в заблуждение. Ведь чтобы перевести землю в ИЖС самостоятельно ему понадобится:
- Получить письменное согласие каждого собственника участков дачного поселка.
- Потратить пару месяцев или лет на сбор всех нужных справок, данных и документов.
- Потерять массу своего времени, средств и нервов.
Именно поэтому никто не хочет заниматься самостоятельным переводом такого участка из одной категории земель в другую.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Выделяют следующие условия для перевода земли из аренды в собственность:
- Бессрочное постоянное пользование;
- Наследуемое пожизненное владение;
- Наличие текущего договора аренды.
Главным требованием является возведенная капитальная постройка, имеющая надежный фундамент и пригодная для круглогодичного проживания. Сам объект необязательно должен быть завершенным. Но в этом случае важно оформить строение в качестве объекта незавершенного строительства.